Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Bürgschaft

Welche Bürgschaftsarten gibt es? Welche Risiken geht der Bürge ein?

Durch eine Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gemäß § 765 BGB gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen. Bei der Mietbürgschaft übernimmt beispielsweise ein Dritter die Haftung für die Mietschulden der Mieter/innen und ggf. für Schadensersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis (z.B. wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen).

Die Bürgschaft ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erklärt, d.h. wenn das Schriftstück dem Vermieter vom Bürgen übergeben wurde.

Es ist zwischen einer Ausfallbürgschaft (Regelfall) und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft (muss gesondert vereinbart werden) zu unterscheiden:

  • Ausfallbürgschaft

Bei der Ausfallbürgschaft muss der Vermieter sich erst an die Mieter/innen halten und kann erst nach erfolgloser Zwangsvollstreckung gegen jene an den Bürgen herantreten.

  • Selbstschuldnerische Bürgschaft

Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Vermieter ohne Weiteres gegen den Bürgen vorgehen und muss nicht erst erfolglos versuchen, die Forderung bei den Mieter/innen einzutreiben. Der Bürge verzichtet in diesem Fall also auf die sogenannte Einrede der Vorausklage.

Der Umfang der Bürgschaft erstreckt sich regelmäßig auch auf die Kosten der Rechtsverfolgung (d.h. auf die Gerichts- und Anwaltskosten sowie die Kosten der Zwangsvollstreckung).

 

Bürgschaft als Mietsicherheit

Als Mietsicherheit ist eine Bürgschaft nur in der Höhe von maximal drei Nettomieten zulässig (§ 551 BGB). Wurde eine höhere Mietsicherheit vereinbart als gesetzlich zulässig, ist die Vereinbarung nicht gänzlich unwirksam. Die Mietsicherheit wird dann auf die gesetzlich zulässige Höhe begrenzt, Mieter/innen können den darüber hinausgehenden Betrag vom Vermieter zurückfordern.

Wird eine Barkaution in gesetzlich zulässiger Höhe und zusätzlich eine Bürgschaft als Mietsicherheit vereinbart, liegt eine sogenannte Übersicherung vor. In diesem Fall ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig (BGH, Urt. v. 30.06.2004, AZ: VIII ZR 243/03).

Vorsicht: Wenn dem Vermieter freiwillig und unaufgefordert zusätzlich eine Bürgschaft angeboten wird, bleibt neben der Kautionsvereinbarung auch die Bürgschaftsvereinbarung wirksam. Weitere Informationen sind in unserer Infoschrift „Mietsicherheit“ zu finden.

Tipp: Die Übernahme einer Bürgschaft ist keine „Formalität“, sondern kann dazu führen, dass der Bürge auf der Forderung nebst Kosten für die Rechtsverfolgung sitzen bleibt, wenn die Mieter/innen nicht zahlen. Die Beträge können sich gerade bei der Mietbürgschaft sehr schnell summieren.

Da es auf ein Verschulden der Mieter/innen nicht ankommt, nützt es auch nichts, wenn diese anfangs besonders nett oder zuverlässig erscheinen. Ausschlaggebend ist allein die Zahlungsfähigkeit, und die kann durch Verlust des Arbeitsplatzes oder durch sonstige Umstände schnell eintreten. Aus diesem Grunde sollte sich jede(r) genauestens überlegen, ob und für wen er /sie eine (Miet-)Bürgschaft übernimmt.


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