Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Untermiete

Von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

RA Friedmann


Mein Mann und ich möchten nach dem Auszug unserer nun erwachsenen Kinder Teile unserer 5-Zimmer-Wohnung untervermieten. Bekannte erzählten uns, dass wir hierfür auf jeden Fall eine Genehmigung bräuchten. Stimmt das? Wir zahlen doch für die ganze Wohnung Miete. Können wir daher nicht entscheiden, mit wem wir unsere Wohnung nutzen wollen?
Innerhalb bestimmter Grenzen können Sie das schon. Zwar sind Mieter/innen nach den Bestimmungen des BGB grundsätzlich nicht berechtigt, „ohne die Erlaubnis des Vermieters (...) den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten“, aber es heißt weiter: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.“ Sobald Sie einen konkreten Untermieter gefunden haben, mit dem Sie zusammen wohnen wollen, müssen Sie von Ihrem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung einholen. Für die richtige Formulierung des entsprechenden Schreibens an Ihren Vermieter sollten Sie sich unbedingt in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen. Nehmen Sie Ihren Mietvertrag mit, da dieser vom Gesetz abweichende Regelungen enthalten kann. Vermieten Sie ohne Erlaubnis des Vermieters die Wohnung oder wie in Ihren Fall auch nur einen Teil der Wohnung, kann der Vermieter wegen unerlaubter Untervermietung Ihr Mietverhältnis fristlos kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass er Sie abgemahnt hat und Sie dennoch die Untervermietung nicht beendet haben.


Mein Nachbar, mit dem ich befreundet bin, wurde zur Räumung seiner Wohnung verurteilt, weil er angeblich wiederholt mit lauter Musik gegen die Hausordnung verstoßen und den Vermieter im Treppenhaus beleidigt haben soll. Ihm droht nun die Obdachlosigkeit. Da ich genug Platz in meiner Wohnung habe, möchte ich meinem Freund zumindest vorübergehend ein Zimmer untervermieten. Mein Vermieter hat mir auf meine mündliche Anfrage mitgeteilt, dass er dafür keine Genehmigung erteilen will. Kann ich ihn zur Erteilung der Untermieterlaubnis zwingen?
Nein. Eine solche Erlaubnis können Sie nicht verlangen, weil für Ihren Vermieter in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Erlaubnis zu verweigern. Er könnte befürchten, dass Ihr Freund sein Verhalten zur Störung des Hausfriedens, das zur Kündigung und zum Räumungsurteil führte, fortsetzt.

Monatelang habe ich mit einem Freund nach einer geeigneten Wohnung gesucht, bis wir endlich eine gefunden haben. Allerdings ist sie uns etwas zu teuer. Wir waren daher froh, dass eine Freundin eines der vier Zimmer als Untermieterin beziehen möchte und haben daraufhin den Mietvertrag unterschrieben. Was müssen wir tun, um die nötige Untermieterlaubnis für die Freundin zu bekommen?
Leider haben Sie gar keinen Anspruch auf eine solche Erteilung einer Untermieterlaubnis. Es muss nämlich Ihrerseits nicht nur ein „berechtigtes Interesse“ wie ein finanzieller oder persönlicher Grund zur Aufnahme einer weiteren Person bestehen, sondern dieses Interesse darf auch erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.
Sie hätten also Ihren Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags über Ihre schon bestehende Absicht informieren müssen, dass Sie die Wohnung zu dritt bewohnen wollen.

Meine ehemalige Freundin ist nach unserer Trennung aus unserer gemeinsamen Wohnung ausgezogen. Da mir allein die Wohnung zu teuer ist, baten wir unseren Vermieter schriftlich um die Erteilung einer Untermieterlaubnis für einen Freund. Das entsprechende Anschreiben wurde mir in der Mieterberatung diktiert. Jetzt hat unser Vermieter geantwortet und ohne Angabe von Gründen die Untermieterlaubnis verweigert und uns empfohlen, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn uns die Wohnung zu teuer sei. Können wir trotzdem unseren Freund einziehen lassen?
Nein, jedenfalls nicht jetzt. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass unerlaubte Untervermietung ein schwerwiegender Vertragsverstoß ist, der im schlimmsten Fall auch dann eine Kündigung rechtfertigen kann, wenn Mieter/innen eigentlich einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis haben. Sie sollten mit Ihrem gesamten bisherigen Schriftverkehr in unsere Beratung gehen und prüfen lassen, ob für Ihren Wunsch auf Untervermietung ein berechtigtes Interesse vorliegt. Wird das bejaht, können Sie einen Rechtsanwalt bzw. eine Rechtsanwältin beauftragen, Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis zu erheben. Darüber hinaus können Sie von Ihrem Vermieter Schadensersatz für die entgangene Untermiete verlangen. Ihr Vermieter macht sich nämlich schadensersatzpflichtig, wenn er unberechtigt die Untermieterlaubnis verweigert. Zum Nachweis des Schadens sollten Sie sich vom gewünschten Untermieter schriftlich bestätigen lassen, dass er ab dem ursprünglich angedachten Einzugstermin mit Ihnen in der Wohnung leben und dafür die vereinbarte Untermiete zahlen wollte bzw. noch will. Den Anspruch auf entgangene Untermiete kann im Verfahren auf Erteilung der Untermieterlaubnis eingeklagt werden.

Als ich vor gut einem Jahr arbeitslos wurde, konnte ich mir meine Wohnung nicht mehr allein leisten. Da passte es gut, dass ein Freund zu dieser Zeit dringend ein Zimmer suchte. Am 21. Januar 2013 überreichte ich in der Hausverwaltung ein Schreiben mit der Bitte um Erteilung einer Untermieterlaubnis für meinen Freund. In meinem Schreiben teilte ich mit, dass dieser als Sozialarbeiter in fester Anstellung arbeitet, und ein Zimmer meiner 3-Zimmer-Wohnung ab März 2013 beziehen solle, da sich meine finanziellen Verhältnisse durch die Arbeitslosigkeit verschlechtert hatten. Dazu überreichte ich eine Kopie seines Personalausweises. Ich bat in dem Schreiben auch, mir bis spätestens 25. Februar 2013 zu antworten. Die Hausverwaltung quittierte den Empfang des Schreibens auf einer von mir vorbereiteten Kopie. Nachdem ich keine Antwort erhielt, ließ ich meinen Freund am 1. März 2013 einziehen. Es gab kurz danach wegen einiger Mängel einen ausführlichen Schriftverkehr und die Hausverwaltung richtete ihre Schreiben immer an uns beide. Nach einem Eigentümerwechsel mahnt mich aber nun mein neuer Vermieter mit einem Schreiben vom 2. April 2014 ab und fordert mich auf, die unerlaubte Untervermietung sofort zu beenden, anderenfalls werde er mir kündigen. Kann er das?
Nein. Allerdings stellt das Schweigen des Vermieters grundsätzlich keine Zustimmung zur Untervermietung dar. Falls ein Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert oder auf ein entsprechendes Schreiben gar nicht antwortet, sollten Sie daher vor Aufnahme des Untermieters unbedingt eine unserer Beratungsstellen aufsuchen, um das weitere Vorgehen im konkreten Einzelfall zu klären.
Da Sie aber ein berechtigtes Interesse an der Untermieterlaubnis hatten und offenbar auch formvollendet sowie mit angemessener Frist (mindestens 3 Wochen) um eine solche Erlaubnis gebeten hatten, war Ihr damaliger Vermieter verpflichtet, Ihnen eine entsprechende Erlaubnis zu erteilen oder binnen der gesetzten Frist mitzuteilen, weshalb ihm dies nicht zumutbar erscheint. In Ihrem Fall ist außerdem von einer Zustimmung zur Untervermietung durch den alten Vermieter auszugehen. Eine solche Zustimmung kann auch stillschweigend durch „schlüssiges Verhalten“ erfolgen. Sie ist auf jeden Fall dann anzunehmen, wenn der Vermieter seit langer Zeit von der Untervermietung weiß und sich nicht dagegen äußert. Daher ist bei Ihnen eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung treuwidrig. Es ist daher sehr wichtig, dass Sie die Kopie Ihres Schreibens vom 21. Januar 2013 mit der Empfangsbestätigung und den Schriftwechsel zu Ihrem Antrag auf Untermieterlaubnis sorgfältig aufbewahren, um die Kenntnis des früheren Vermieters im Streitfall nachweisen zu können. Ob der neue Vermieter selbst Kenntnis von Ihrem damaligen Schreiben hatte oder nicht, spielt keine Rolle, da er nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten des früheren Eigentümers übernommen hat. Er kann daher die Untermieterlaubnis auch nicht widerrufen.

Ich bin seit 1993 Mieterin einer sehr schönen und für heutige Verhältnisse sehr billigen Altbauwohnung in Kreuzberg. Da ich nun nach Brandenburg ziehen möchte, würde eine Freundin sehr gern meine Wohnung übernehmen. Sicher wäre es das Einfachste, dem Vermieter mitzuteilen, dass sie die Nachmieterin ist. Wir fürchten allerdings, dass er dann einen neuen Mietvertrag machen will und sich die Miete dann auf das aktuelle Niveau, also mindestens das Doppelte, erhöht. Deshalb überlegen wir, ob ich die Wohnung nicht lieber an meine Freundin untervermieten sollte. Was muss ich dafür tun?
Leider gibt es keinen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung der gesamten Wohnung. Ebenso wenig können Sie Ihren Vermieter dazu zwingen, dass er – zu welchen Bedingungen auch immer – einen Mietvertrag mit der von Ihnen gewählten Nachmieterin abschließt, es sei denn, ein solches Recht zur „Nachmieterstellung“ ist in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich vereinbart. Anders sähe es aus, wenn Sie neben Ihrer neuen Bleibe in Brandenburg weiterhin die Stadtwohnung selbst nutzen und lediglich einen Teil der Wohnung an Ihre Freundin untervermieten wollen. In diesem Fall sollten Sie sich wegen des weiteren Vorgehens in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen und dazu unbedingt Ihren Mietvertrag mitbringen.

Unser neuer Hausverwalter besichtigte vor zwei Wochen das Haus. Gestern erhielten alle Mieter, an deren Briefkästen oder Wohnungstüren Namen von Personen zu lesen sind, die nach den Unterlagen der Verwaltung keine Mieter oder genehmigten Untermieter sind, eine schriftliche Abmahnung: Sie sollen die unerlaubte Untervermietung innerhalb von zwei Wochen beenden, anderenfalls würde das Mietverhältnis gekündigt. Auch an unserem Briefkasten und unserer Wohnungstür stehen die Namen von zwei Personen, die nicht Mieter sind: Eine Freundin ist für ein halbes Jahr in Indien und braucht für diese Zeit eine Postadresse, weshalb wir Ihr erlaubten, unsere Adresse anzugeben und ihren Namen an Briefkasten und Wohnungstüre zu schreiben. Die andere Person ist nur ein Besucher. Riskieren wir eine Kündigung?
Ja. Die geschilderte Aktion der Hausverwaltung lässt darauf schließen, dass es für den Vermieter andere und sicherlich lukrativere Optionen für die künftige Verwertung gibt, als die vorhandenen Mieter/innen in Ruhe weiterwohnen zu lassen. Die Abmahnungen sind daher unbedingt ernst zu nehmen und sollten in jedem Einzelfall mit anwaltlicher Hilfe geprüft werden. Sie sollten dem Vermieter unverzüglich mitteilen, dass die Freundin dort nicht wohnt, sondern lediglich vorübergehend Post empfängt, und dass die andere Person ein Besucher ist. Der Besucher sollte dann, sofern er sich schon mehrere Wochen in der Wohnung aufhält, diese innerhalb der vom Vermieter gesetzten Frist verlassen. Auch davon sollten Sie den Vermieter schriftlich unterrichten. Ob eine Person im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung als Besucher eingestuft wird, hängt nicht davon ab, wie er von den Mieter/innen bezeichnet wird. Gerade die Namen an Tür und Briefkasten dürften Gerichte neben einer womöglich längeren Wohndauer als klares Indiz dafür werten, dass es sich nicht um Besuch, sondern um eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung handelt. Mir ist ohnehin die leider verbreitete Unsitte unverständlich, den Namen von Besuchern an Tür und Briefkasten zu schreiben. Das ist, wie man an Ihrem Beispiel sieht, eine Steilvorlage für veränderungswillige Vermieter und außerdem völlig überflüssig. Post erreicht Ihre Freundin genauso zuverlässig mit einem „c/o“-Zusatz bei der Adresse. Und wenn Ihr Besucher selbst Besuch empfangen will, kann er einfach den bereits auf dem Klingelschild stehenden Namen angeben.

Ich wohne in einer 3-Zimmer-Wohnung. Vor drei Wochen habe ich geheiratet und mein Mann möchte seine Wohnung aufgeben und zu mir ziehen. Muss ich meinen Vermieter um Zustimmung bitten und kann ich verlangen, dass mein Mann als weiterer Hauptmieter in den Vertrag aufgenommen wird?
Für die Aufnahme enger Familienangehöriger – dazu gehören Eltern und Kinder, nicht jedoch Geschwister – in Ihre Wohnung benötigen Sie keine Erlaubnis des Vermieters, ebenso wenig für die Aufnahme Ihres Ehemanns. Natürlich darf durch die Aufnahme solcher Personen keine für den Vermieter unzumutbare Überbelegung der Wohnung entstehen. Sie müssen dem Vermieter die Aufnahme Ihres Ehemanns allerdings mitteilen, wie immer am besten schriftlich. Einen Anspruch auf die Aufnahme Ihres Ehemanns in den Mietvertrag haben Sie nicht. Häufig haben Vermieter aber gar nichts dagegen, was auch kein Wunder ist. Die Aufnahme eines weiteren Hauptmieters in den Vertrag hat vor allem für den Vermieter Vorteile, da er sich dann mit seinen Forderungen bei zwei Schuldnern befriedigen kann und somit die doppelte Sicherheit für seine Mietforderungen hat.

Vor sechs Jahren habe ich eine leere 2-Zimmer-Wohnung in Kreuzberg als Untermieterin angemietet. Die Hauptmieter sind damals nach Italien gezogen, wollten die Wohnung aber nicht ganz aufgeben. Das Verhältnis zwischen uns war eigentlich immer gut, bis ich vor Kurzem eine Mieterhöhung erhielt, die lediglich mit den „deutlichen Mietsteigerungen in Kreuzberg“ begründet wurde. Die Mieterberatung riet mir, nicht zuzustimmen, was ich auch nicht wollte, da ich ohnehin schon mehr Miete zahle als die Hauptmieter. Daraufhin erhielt ich am 31. März 2014 eine „Kündigung des Untermietverhältnisses“ zum 30. Juni 2014. Eine Begründung hierfür gibt es im Schreiben nicht, ich nehme aber an, dass sie ihre Wohnung nun wesentlich teurer untervermieten wollen. Muss ich tatsächlich ausziehen?

Nein. Es gelten für Sie die gleichen Mieterschutzbestimmungen wie in jedem anderen Mietverhältnis. Das heißt zum einen, dass die Kündigungsfrist für Ihre Vermieter nicht drei, sondern sechs Monate beträgt, weil Sie schon länger als fünf Jahre dort wohnen. Zum anderen bedeutet es vor allem, dass die Vermieter nur kündigen können, wenn sie ein „berechtigtes Interesse“ daran haben, beispielsweise Eigenbedarf, und dieses auch in der Kündigung benennen. Die Kündigung ist daher unwirksam.


Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann berät die Mitglieder in den Kreuzberger Beratungsstellen Bergmannstraße, Möckernstraße und Adalbertstraße.

 

Mehr zum Thema finden Sie in unserer Infoschrift "Untermiete".

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 367 / Mai 2014 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


 

 


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siehe unter "Beratung / Beratungsstellen"