Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Umwandlung und Wohnungsverkauf

Tipps für Mieter/innen, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist oft ein Bombengeschäft. Daher birgt auch die Veräußerung von Mietshäusern an private Erwerber (also auch an Finanzinvestoren, wie dies seit mehreren Jahren verstärkt geschieht) die Gefahr in sich, dass die neuen Eigentümer die neu erworbenen Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln. Denn wenn der Eigentümer eines Mietshauses die vermieteten Wohnungen in Wohnungseigentum umwandelt und dann die Eigentumswohnungen einzeln verkauft, liegt die gesamte Verkaufssumme weit über dem Preis, den er für den Komplettverkauf des Mietshauses erzielen würde.

Noch mehr Geld bringen Eigentumswohnungen, wenn sie nicht vermietet sind, der Käufer also sofort einziehen bzw. zu seinen Bedingungen neu vermieten kann. Deshalb setzen Vermieter, die eine Umwandlung anstreben, oft alles daran, die bisherigen Mieter/innen aus ihren Wohnungen zu vertreiben.

Ein großer Teil der durch Umwandlung geschaffenen Eigentumswohnungen wird gar nicht von den Wohnungseigentümern selbst bewohnt, sondern von ihnen – gewinnbringend – vermietet. Die Mieter/innen solcher Wohnungen haben die gleichen Rechte wie andere Mieter/innen, sie sind jedoch besonders stark von Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den jeweiligen Wohnungseigentümer bedroht. Insofern sind sie von ständiger Angst und sozialer Unsicherheit betroffen.

Umso wichtiger ist es für Mieter/innen in Wohnungen, die in Wohnungseigentum umgewandelt werden sollen oder schon umgewandelt und verkauft sind, ihre Rechte zu kennen und wahrzunehmen.

 

Inhalt der Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“

Was ist eine Eigentumswohnung?
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Wenn Ihre Wohnung verkauft wird
Vorkaufsrecht
Ihre Rechte als Mieter/in einer umgewandelten Wohnung
Hauptgefahr: die Eigenbedarfskündigung
Zusätzlicher Kündigungsschutz
Wenn Umwandlung droht

Sie können die Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“ auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.
 

Was ist eine Eigentumswohnung?

Während ein Mietshaus einem Eigentümer allein oder mehreren Eigentümern gemeinsam gehört, sind Gebäude und Grundstück einer „Eigentumswohnanlage“ in „Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum“ und „Sondereigentum“ aufgeteilt. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung. Jeder Wohnungseigentümer hat zusätzlich zu seinem Sondereigentum auch ein Miteigentum am gesamten Gebäude, das gemeinschaftliches Eigentum ist.
 

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Für Sie als Mieter/in entfaltet dieses Gesetz keinerlei Wirkung.Über die Wohnung als sein Sondereigentum kann der Eigentümer weitgehend frei entscheiden (er kann sie selbst bewohnen oder weitervermieten), während über das Miteigentum nur die Gemeinschaft der Eigentümer entscheiden darf. Für den Eigentümer sind sowohl die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft als auch die Beschlüsse, die auf den regelmäßig stattfindenden Wohnungseigentümerversammlungen getroffen werden, bindend. Für Sie als Mieter/in gelten diese Vereinbarungen und Beschlüsse nicht.

 

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Ein Hausbesitzer, der seine Mietwohnungen umwandeln will, braucht dazu keine generelle Genehmigung. Nur wenn es sich um Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau handelt, bedarf er der ausdrücklichen Zustimmung der Bewilligungsbehörde.
 

Aufteilung des einheitlichen Eigentums

Will der Eigentümer Wohnungen seines Hauses in Eigentumswohnungen umwandeln, muss er zunächst das einheitliche Eigentum aufteilen. Denn vor der Umwandlung können Haus und Grundstück nur in ihrer Gesamtheit verkauft werden. Durch die Umwandlung wird dieses einheitliche Eigentum aufgehoben und die Wohnungen können dann einzeln verkauft werden.

Die Umwandlung erfordert folgende gesetzlich vorgeschriebene Schritte:

  • Der Hauseigentümer muss dem Grundbuchamt beim Amtsgericht einen Aufteilungsplan vorlegen, aus dem die vorgesehenen Eigentumswohnungen sowie die Gemeinschaftsräume und -einrichtungen genau ersichtlich sind.

  • Er muss bei der Bauaufsicht des zuständigen Bezirksamts eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Die Voraussetzung für deren Erteilung ist, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (siehe unter Abgeschlossenheitsbescheinigung).

  • Schließlich wird für jede Eigentumswohnung ein eigenes Grundbuchblatt beim Grundbuchamt angelegt.


Für die Mieter/innen hat die Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen keine unmittelbaren Auswirkungen. Sie erfahren oft auch gar nichts davon, weil sie über eine erfolgte Umwandlung nicht informiert werden müssen. Im Verdachtsfall – z. B. nach Verkauf Ihres Hauses an einen neuen Eigentümer – sollten Sie deshalb bei der Bau- und Wohnungsaufsicht Ihres Bezirks die Auskunft einholen, ob eine Umwandlung beantragt bzw. schon erfolgt ist. (Zum Verkauf des Hauses oder der Wohnung siehe auch unsere Infoschrift „Eigentümerwechsel“.)
Rechtzeitige Kenntnis von der Umwandlung ist wichtig, um gut vorsorgen zu können.

 

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Umwandlung nicht zulässig. Diese wird nur für Wohnungen erteilt, die in sich abgeschlossen sind. Das ist nicht der Fall, wenn eine Wohnung z. B. keine Innentoilette besitzt. Bestehen bauordnungsrechtliche Bedenken, wird die Bauaufsicht die Genehmigung versagen. Die Anforderungen an die Abgeschlossenheit bei Altbauten wurden durch eine Entscheidung des gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes gelockert. Demnach können Wohnungen in bestehenden Gebäuden auch dann in sich abgeschlossen sein, wenn die Trennwände und Decken hinsichtlich des Schall- und Brandschutzes nicht den aktuellen Anforderungen des Bauordnungsrechts des jeweiligen Bundeslands entsprechen. Diese Rechtsprechung erleichterte die Wohnungsumwandlung und hatte zur Folge, dass viele Anträge auf Abgeschlossenheit gestellt -wurden. Insbesondere machte dies die Aufteilung von Altbauten oft erst möglich.

Hat der Eigentümer die genannten gesetzlichen Anforderungen erfüllt und ist auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden, kann er die eigentliche Umwandlung der Wohnungen beim zuständigen Grundbuchamt durchführen lassen. Für jede umgewandelte Wohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Ist er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen oder vom vorherigen Eigentümer ausdrücklich dazu bevollmächtigt, kann er die Wohnung verkaufen.

 

Wenn Ihre Wohnung verkauft wird

Sie werden den Verkauf Ihrer umgewandelten Mietwohnung kaum verhindern können. Sie können ihn aber solange wie möglich hinauszögern:

  • Wenn Kaufinteressenten Ihre Wohnung besichtigen wollen, sollten Sie dies nur soweit ermöglichen, wie Sie rechtlich dazu gezwungen sind (siehe hierzu unsere Infoschrift „Zutritt und Besichtigung“).

  • Während der Besichtigung sollten Sie den Kauflustigen klarmachen, dass Sie in Ihrer Wohnung bleiben wollen und dass Sie alle Ihre Rechte ausschöpfen werden.

  • Sie sollten außerdem sachlich auf alle Mängel Ihrer Wohnung und des Hauses aufmerksam machen. Die Wahrheit zu sagen, ist nicht verboten, hat aber schon manchen Käufer abgeschreckt – denn oft werden Eigentumswohnungen unter Vorspiegelung falscher Tatsachen als „mängelfrei“, „gründlich modernisiert“ oder gar „demnächst bezugsfrei“ angeboten!

Verhaltensregeln, die Sie dabei unbedingt beachten sollten, finden Sie in den bereits erwähnten Infoschriften „Eigentümerwechsel“ und „Zutritt und Besichtigung“.

 

Vorkaufsrecht

Wird die von Ihnen gemietete Wohnung umgewandelt und Wohnungseigentum begründet, haben Sie als Mieter/in ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung als Eigentumswohnung erstmals an einen Dritten veräußert werden soll. Ihr Vorkaufsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an Angehörige seiner Familie oder seines Haushalts verkauft (§ 577 Absatz 1 BGB).

Der Verkäufer oder der Kaufinteressent hat Sie über Ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags zu unterrichten (§ 577 Absatz 2 BGB).

Sie haben zwei Monate Zeit, um sich zu entscheiden (§ 469 Absatz 2 BGB). Die Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über das Vorkaufsrecht, bei mehreren Mieter/innen einer Wohnung beginnt die Frist erst mit der Mitteilung an alle Mieter/innen. Wollen Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben, müssen Sie dies gegenüber dem Verkäufer schriftlich erklären; eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.

Sie sollten nicht den Fehler machen, vor Ablauf der Frist auf Ihr Vorkaufsrecht zu verzichten! Denn dann kann der Käufer schneller ins Grundbuch eingetragen werden und entsprechend früher endet die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarfskündigung (siehe unter „Zusätzlicher Kündigungsschutz“)!

 

Die eigene Wohnung kaufen?

Mitunter bekommen die Mieter/innen die von ihnen bewohnte Wohnung zuerst zum Kauf angeboten. Spätestens, wenn die ersten Kaufinteressenten begehrlich auf der Matte stehen, dürften sich alle Mieter/innen fragen, ob sie nicht selbst kaufen sollten. Doch die Risiken einer solchen Entscheidung sind groß und kaum zu überschauen:

  • Als Käufer nehmen Sie langjährige finanzielle Belastungen, wenn nicht sogar lebenslange Verschuldung, auf sich. Wer das tut, muss sich sicher sein, dass nicht eines Tages z. B. durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit Zahlungsunfähigkeit entsteht, denn dies führt oft zum Verlust der Wohnung durch Zwangsversteigerung und zu einem Schuldenberg.

  • Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist künftig ortsgebunden – nicht gerade ein Vorteil auf einem Arbeitsmarkt, der Flexibilität und Mobilität verlangt.

  • Die künftige monatliche Belastung, die Ihnen manche „Experten“ vorrechnen, erweist sich schnell als schöngerechnet. Der Werbeslogan „Kaufen ist billiger als mieten“ stimmt allenfalls für Großverdiener. Lassen Sie sich unbedingt kompetent und vertrauenswürdig von neutralen Dritten beraten, z. B. von einer Verbraucherzentrale.

  • Auch beim Kauf der eigenen Wohnung fallen Erwerbsnebenkosten an, nämlich Grunderwerbsteuer (in Berlin seit Januar 2014 6%) sowie Gebühren für Notar und Grundbuchumschreibung.

  • Als Wohnungseigentümer müssen Sie nicht nur sämtliche Betriebskosten selbst tragen, sondern vor allem auch sämtliche Reparaturkosten und das nicht nur für die eigene Wohnung, sondern auch anteilig für das ganze Haus (Gemeinschaftseigentum). Die Abschätzung des tatsächlichen Instandsetzungsbedarfs aber ist ein fast unmögliches Unterfangen und böse Überraschungen sind programmiert. Oft werden die Häuser vor der Umwandlung nur oberflächlich aufpoliert bzw. „pfuschmodernisiert“. Nicht selten treten schwerwiegende Schäden auf (z. B. an den Dächern). Eine Gewährleistung für solche verborgenen Mängel bieten Kaufverträge aber kaum.

  • Die Eigentümer eines Hauses können mehrheitlich eine Modernisierung (z. B. Aufzuganbau) beschließen. An diesen Kosten können alle Eigentümer beteiligt werden, auch diejenigen, die gegen diese Baumaßnahme gestimmt haben.

Finanziell lohnt sich also der Erwerb der eigenen Mietwohnung oft nicht. Doch der Wunsch, in der gewohnten Umgebung zu bleiben und in den eigenen vier Wänden zu wohnen, sowie die Angst vor einer Eigenbedarfskündigung drängen oft zu einer unvernünftigen Entscheidung.

 

Ihre Rechte als Mieter/in einer umgewandelten Wohnung

Zunächst sei festgestellt: „Kauf bricht nicht Miete“. Ihr Mietvertrag gilt weiterhin. Der neue Eigentümer ist an ihn gebunden und tritt Ihnen gegenüber in alle Rechte und Pflichten anstelle des vorherigen Vermieters ein (§ 566 BGB). Lassen Sie sich nicht dazu überreden, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, hierfür besteht absolut keine Notwendigkeit.

Miethöhe

Bei der zulässigen Miethöhe wie auch bei Mieterhöhungen besteht kein Unterschied zwischen vermieteten Eigentumswohnungen und „normalen“ Mietwohnungen.

Gerade bei Eigentumswohnungen aber werden häufig Mieten bzw. Mieterhöhungen gefordert, die überhaupt nicht zulässig sind – oft deshalb, weil die frischgebackenen Eigentümer das große Geld machen wollen, manchmal auch nur, weil sie keine Ahnung vom Mietrecht haben.

Betriebskosten

Auch bei den Betriebskosten haben Sie die gleichen Rechte wie bisher: Wenn Sie eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen leisten, muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen. Er darf nicht einfach die Abrechnung des Wohn- oder Hausgelds, die er von der Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft bekommt, an Sie weitergeben. Diese Einzelabrechnung des Hausgelds unterscheidet sich nämlich in mehreren Punkten von einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für Mietwohnungen und beinhaltet auch nicht umlagefähige Kosten.

Mängelbeseitigung

Auch wenn Sie „nur Mieter/in“ sind, sind Sie anderen Hausbewohnern, die Eigentümer ihrer Wohnung sind, gleichgestellt, z. B. bei Mängeln im/am Haus und in Ihrer Wohnung, aber auch beim Verhalten im Haus und bei der Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen. Ihr Vermieter muss Ihre Interessen gegenüber den anderen Eigentümern vertreten – notfalls auch vor Gericht. Keinesfalls kann er eine Mängelbeseitigung ablehnen mit dem Argument, dass erst die Eigentümergemeinschaft darüber beschließen müsse.
 

Hauptgefahr: die Eigenbedarfskündigung

Sie haben als Mieter/in einer Eigentumswohnung, die während Ihrer Mietzeit umgewandelt wurde, den vollen gesetzlichen Kündigungsschutz. Das gilt auch dann, wenn der neue Eigentümer (oder jeder weitere Eigentümer im Fall eines erneuten Verkaufs) Eigenbedarf geltend macht, der einen gesetzlichen Kündigungsgrund darstellt. Voraussetzung einer Kündigung mit dieser Begründung ist, dass der angegebene Eigenbedarf tatsächlich besteht und nicht nur vorgeschoben ist, um Sie aus der Wohnung zu kündigen.

Eigenbedarf kann der neue Vermieter als Eigentümer der Wohnung geltend machen, wenn er den Wohnraum für sich oder Angehörige seiner Familie oder seines Haushalts zu Wohnzwecken benötigt (§ 573 Absatz 1 und Absatz 2 Nr. 2 BGB).

Von der Ernsthaftigkeit des Verwendungszwecks und des Raumbedarfs müssen Sie sich anhand der Angaben im Kündigungsschreiben hinreichend überzeugen können. Kündigt der Vermieter mit einem vorgetäuschten Kündigungsgrund, ist die Kündigung unwirksam. Ob Eigenbedarf überhaupt vorliegt und Sie deshalb aus der Wohnung ausziehen müssen oder sich auf Härtegründe berufen können („Sozialklausel“, § 574 BGB), klären im Zweifelsfall die Gerichte.

Sie sollten sich, wenn Ihnen eine Eigenbedarfskündigung ins Haus flattert, unbedingt beraten lassen!

 

Zusätzlicher Kündigungsschutz

Da Kündigungen wegen Eigenbedarfs bei Eigentumswohnungen besonders häufig vorkommen und Eigenbedarf relativ leicht zu begründen ist, wurde eine zusätzliche Kündigungsbeschränkung eingeführt:

  • Der Vermieter darf frühestens nach drei Jahren seit der Veräußerung wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577 a Absatz 1 BGB).

  • Die Bundesländer – also auch das Land Berlin – können diese gesetzliche Mindestfrist entsprechend den örtlichen Erfordernissen auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577 a Absatz 2 BGB).

Der Senat von Berlin hat ganz Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist, und die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängert (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, in Kraft seit 1. Oktober 2013).

Achtung: Die verlängerte Sperrfrist von zehn Jahren gilt nur für die Mieter/innen, die zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits in der Wohnung vertragsgemäß wohnen (es zählt hier die Überlassung der Wohnung, nicht der Vertragsabschluss!). Die Kündigungssperre gilt nicht nur für den ersten Erwerber, sondern auch für jeden weiteren. Die Kündigungssperrfrist beginnt, wenn die Eigentumswohnung nach Umwandlung erstmals veräußert wird und der erste Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Erwerber ist derjenige, der anstelle des bisherigen Vermieters (durch Kauf, Schenkung oder Ersteigerung) in das Mietverhältnis eintritt. Die gegen den ersten Erwerber bereits verstrichene Frist wird den späteren Erwerbern angerechnet.

Beispiel: Wird Ihre Wohnung ein Jahr nach Umwandlung und erstem Verkauf nochmals verkauft, gilt für den neuen, zweiten Eigentümer nur noch eine Rest-Kündigungssperrfrist von neun Jahren.

Wichtig: Die Kündigung darf erst nach Ablauf der Sperrfrist erklärt werden. Eine innerhalb der Sperrfrist erklärte Kündigung ist unwirksam.

Zusätzlich zur Kündigungssperrfrist muss Ihr Vermieter noch die ordentliche Kündigungsfrist einhalten, wodurch sich Ihr Mietverhältnis nochmals – je nach Mietdauer – um drei bis neun Monate verlängert.

Beispiel: Sind Sie schon über fünf Jahre in Ihrer Wohnung, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Sie müssen also, wenn überhaupt, frühestens zehneinhalb Jahre nach Umwandlung und erstmaliger Veräußerung ausziehen.

Hinzu kommt dann noch die – im Fall des Unterliegens in einem Rechtsstreit – vom Gericht zu gewährende Räumungsfrist, die auf Antrag verlängert werden und bis zu einem Jahr betragen kann.

Darüber hinaus können Sie sich auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen, wonach die Kündigung unzulässig ist, wenn sie für die Mieter/innen, ihre Familienangehörigen oder andere Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, z. B. wegen hohen Alters, Krankheit oder bevorstehendem Examen.

All das beseitigt nicht die grundsätzliche Unsicherheit der Mieter/innen, deren Wohnung während ihrer Mietzeit umgewandelt und verkauft wurde. Sie müssen ständig damit rechnen, dass Ihre Wohnung weiterverkauft wird, und jeder neue Käufer bringt für Sie erneut die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung – aber ohne erneuten besonderen Kündigungsschutz.

Für Mieter/innen, die erst nach der Umwandlung in die Wohnung eingezogen sind, gilt der zusätzliche Kündigungsschutz nicht.

Was Ihnen bleibt – mit oder ohne Sperrfrist – ist, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Handeln Sie nicht vorschnell, lassen Sie sich beraten, bevor Sie sich Ihrem Vermieter gegenüber äußern!

Bei umgewandelten Sozialwohnungen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen, solange die Sozialbindung gilt. Werden die öffentlichen Fördergelder jedoch vorzeitig zurückgezahlt, darf sich der Vermieter auf Eigenbedarf frühestens zum Ablauf des zehnten Jahres nach der freiwilligen Rückzahlung, längstens aber bis zum Ablauf des Jahres der planmäßigen Rückzahlung berufen.

 

Wenn Umwandlung droht

  •  Schließen Sie sich mit Ihren Mitmieter/innen zusammen, vernetzen Sie sich und bauen Sie eine Kommunikationsstruktur auf.

  •  Sichern Sie sich für den Bedarfsfall Rechtsschutz bei Mietprozessen. Denn haben erst einmal die Auseinandersetzungen mit dem neuen Vermieter begonnen, z. B. mit einer Eigenbedarfskündigung, ist es für eine neue Prozesskostenversicherung zu spät. Jede Versicherung gilt nur für Schadensfälle, deren Ursachen erst nach dem Abschluss der Prozesskostenversicherung und Ablauf der Wartezeit eintreten, d. h. für Streitfälle in der Zukunft. Die Wartezeit beträgt bei uns einen Monat (bei anderen drei Monate) nach Beitragseingang.

  • Hüten Sie Ihren Mietvertrag und ordnen Sie Ihre Mietunterlagen. Geben Sie Ihren Mietvertrag niemals aus der Hand, sondern machen Sie sich eine Kopie und verwahren Sie das Original an einem sicheren Ort. Wichtig ist, dass Sie alle Ihre Rechte dem neuen Eigentümer gegenüber beweisen können. Sie müssen damit rechnen, dass er Ihr Mietverhältnis überprüft (auch durch eine Wohnungsbesichtigung) und versucht, Schwachstellen zu finden und auszunutzen.
  •  Schützen Sie sich vor Überraschungen und machen Sie Ihren Briefkasten zu Ihrem Vorzimmer. Nur wenn die Kommunikation mit Ihrem Vermieter schriftlich erfolgt, haben Sie immer ausreichend Zeit, sich vor einer Antwort beraten zu lassen. So vermeiden Sie unüberlegte Handlungen.

Bitte beachten Sie: Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, können jedoch nur einen Überblick geben und auch nur die Rechtsprechung bei Druck einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für Ihren konkreten Fall erforderliche individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die nötigen Unterlagen mit – insbesondere den Mietvertrag – und auch einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).


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