Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Betriebskosten

Tipps zur Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung


Wir zeigen Ihnen, wie Heiz-und Warmwasserkostenabrechnungen zu lesen sind.

Es ist ganz einfach: Den nummerierten Bereichen der Beispielsabrechung sind entsprechende Erläuterungen zugeordnet, die Sie unter der Beispielsabrechung finden.

Wenn Sie weitere, konkrete Fragen haben, kommen Sie bitte mit Ihrer Heizkostenabrechnung und dem Mietvertrag zu einer unserer Beratungsstellen oder zur Betriebskostenberatung und lassen Sie sich von Rechtsanwält/innen beraten.









 

Nutzer

Sehen Sie zunächst nach, ob die Heizkostenabrechnung auch tatsächlich Ihre ist: Überprüfen Sie den Namen des Empfängers, die Adresse und ggf. die Lage der Wohnung im Haus. Insbesondere wenn Ihr Vermieter über mehrere Häuser verfügt bzw. es eine große Hausverwaltung ist, kann es zu Verwechslungen innerhalb des Hausbestands oder des Hauses kommen.

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Abrechnungszeitraum

Der Abrechnungszeitraum bezeichnet den Zeitraum, in dem die Heizkosten angefallen sind. Er muss in der Abrechnung ganz genau angegeben werden und im Allgemeinen 12 Monate betragen. So ist der reguläre Abrechnungszeitraum für 2014 der 01.01. bis 31.12.2014. Beachten Sie hierzu auch unseren Tipp „Abrechnungszeitraum“.

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Nutzungszeitraum

Der Nutzzeitraum beschreibt den Zeitraum innerhalb des Abrechnungszeitraums, indem die einzelnen Mieter/innen im Haus gewohnt haben. Er muss nur dann extra ausgewiesen werden, wenn Mieter/innen innerhalb des Abrechnungszeitraums in das Haus eingezogen bzw. aus ihm ausgezogen sind.

Zwei Beispiele:

  1. Wer im Abrechnungsjahr 2011 erst im Mai in die Wohnung gezogen ist, dessen Nutzungszeitraum ist Mai 2011 bis Dezember 2011.
  2. Wer in jenem Jahr im Oktober ausgezogen ist, dessen Nutzungszeitraum ist Januar 2011 bis Oktober 2011.

In unserer Beispielabrechnung wohnt die Mieterin das ganze Jahr 2011 über in ihrer Wohnung. Folglich muss ihr Nutzzeitraum nicht extra ausgewiesen werden, da er dem Abrechnungszeitraum entspricht.

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Energiekosten

Unter der Überschrift „Energiekosten“ oder „Brennstoffkosten“ werden die im Abrechnungsjahr verbrauchten Brennstoffkosten aufgeführt. Bei Gasheizungen sind einfach die Kosten für die eingekaufte Gasmenge darzustellen. Bei Ölheizungen muss hingegen wie in unserem Beispiel vorgegangen werden:

  1. Zunächst wird die vom Vorjahr übriggebliebene Ölmenge als „Anfangsbestand“ den Mieter/innen in Rechnung gestellt.
  2. Dazugerechnet wird die im Abrechnungsjahr eingekaufte Ölmenge (in unserem Beispiel unter „Bezüge“).
  3. Danach wird von diesen Kosten die am Jahresende übrig geblebene Ölmenge (in unserem Beispiel „Endbestand“) abgezogen.

Unabhängig von der Brennstoffart muss der Vermieter stets auch die verbrauchte Brennstoffmenge angeben.

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Weitere Kosten

Zu den reinen Brennstoffkosten kann der Vermieter, sofern mietvertraglich vereinbart, auch die folgenden Kosten in der Heizkostenabrechnung umlegen:

  • die Kosten der Lieferung dieses Brennstoffs,
  • die Stromkosten für den Betrieb der Heizanlage,
  • die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizanlage,
  • die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie der Einstellung durch einen Fachmann,
  • die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums,
  • die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz,
  • die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung,
  • die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung,
  • die Kosten der Eichung,
  • die Kosten der Berechnung und Aufteilung und
  • die Kosten der Verbrauchsanalyse.

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Nutzerwechselgebühr

Als „Nutzerwechselgebühr“ bezeichnet man die Kosten, die durch die Zwischenablesung entstehen. Manchmal heißen sie einfach auch „Zwischenablesungskosten“ oder „Zwischenablesungsgebühr“.

Sie sind auf Mieter/innen nur umlegbar, wenn dies ausdrücklich und wirksam im Mietvertrag vereinbart worden ist. Lesen Sie hierzu unbedingt unseren Tipp „Zwischenablesung“. Außerdem dürfen dese Kosten natürlich nur auf die Mieter/innen umgelegt werden, die aus- bzw. eingezogen sind.

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Aufteilung der Kosten

Falls das Warmwasser auch über die Zentralheizung erwärmt wird, müssen die Brennstoffkosten und die weiteren Heizkosten in Heiz- und Warmwasserkosten aufgeteilt werden. Die Methode hierzu ersehen Sie aus unserem Beispiel unter „Erläuterung zur Ermittlung der Warmwasserkosten“:

Es wird die Brennstoffmenge zur Erwärmung des Warmwasserst nach einer der Formeln des § 9 Abs. 2 HeizkV unter Berücksichtigung des Warmwasserverbrauchs und der mittleren Gesamttemperatur des Wassers berechnet. Diese Brennstoffmenge wird zum Gesamtverbrauch an Brennstoff ins Verhältnis gesetzt. Dieses prozentuale Verhältnis wird danach auch auf die Kosten übertragen.

Achtung: Ab dem 31.12.2013 muss der Vermieter die Wärmemenge, die auf die zentrale Wasserversorgungsanlage entfällt, mittels eines Wärmezählers messen bzw. ausnahmsweise den Warmwasserverbrauch über einen Hauptzähler am Warmwasserbereiter ermitteln. Erst wenn beides unmöglich ist, wird der Vermieter die o.g. Formeln benutzen dürfen.

Nachdem man so die Warmwasserkosten errechnet hat, müssen sowohl die Heiz-, als auch die Warmwasserkosten in Grund- und Verbrauchskosten aufgeteilt werden. Nach §§ 7 und 8 HeizkV sollen die Grundkosten mindestens 30% bis maximal 50% betragen, die Verbrauchskosten entsprechend mindestens 50% bis maximal 70 % (höhere Verbrauchskostenanteile sind möglich, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist).

Als Grundkosten bezeichnet man den Teil der Heiz- und Warmwasserkosten, der nach der Wohnfläche/beheizten Fläche verteilt wird. Der Verbrauchskostenteil wird nach dem Verbrauch verteilt (näheres dazu s.u. unter "Ihre Abrechnung").

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Ihre Abrechnung

Schließlich werden die Heiz- und Warmwasserkosten der Mieterin/des Mieters errechnet.

In unserem Beispiel sind dies zunächst die Heiz-Grundkosten:

  • Dort werden die Gesamtkosten durch die Gesamteinheiten („Gesamtwohnfläche“) geteilt.
  • Dies ergibt die Kosten pro Verbrauchseinheit („Betrag je Einheit“).
  • Multipiziert man diese dann mit Ihrem individuellen Verbrauch („Ihre Einheiten“), ergibt dies „Ihre Kosten“, sprich Ihre anteiligen Heiz-Grundkosten.

In entsprechender Weise werden die Anteile an den Heiz-Verbrauchskosten, den Warmwasser-Grundkosten und Warmwasser-Verbrauchskosten errechnet.

Im nächsten Schritt werden all diese Kostenanteile zusammengerechnet. Von diesem Betrag werden dann die Vorauszahlungen abgezogen. Auf diese Weise ergibt sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung.

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Mietrechtliche Beratung / Betriebskostenberatung

Wenn Sie Fragen zu Ihrer Heizkostenabrechnung haben, wenn Ihnen die Abrechnung selbst oder die geforderte Nachzahlung fragwürdig erscheint, dann kommen Sie bitte mit Ihrer Heizkostenabrechnung und dem Mietvertrag zu einer unserer Beratungsstellen oder zur besondere Betriebskostenberatung und lassen Sie sich kompetent beraten.

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