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Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen Nichtzahlung einer Betriebskostennachforderung trotz Mahnung

Verlangt der Vermieter Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen und fordert die Mieterin unter Fristsetzung zur Zahlung auf, ist eine nachfolgende Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls dann unwirksam, wenn sie erst zwei Monate nach Ablauf der gesetzten Frist erklärt wird.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.12.2012 – AZ 16 C 497/11 –

Die der Mieterin übersandten Betriebskostenabrechnungen für 2008 und 2009 ergaben Nachzahlungsbeträge von insgesamt 816,90 Euro, was mehr als zwei Monatsmieten entsprach. Die Mieterin beauftragte ihre Rechtsanwältin mit der Prüfung der Abrechnungen. Diese erklärte nach der Einsichtnahme in die Rechnungsbelege gegenüber dem Vermieter, dass keine Einwände (mehr) gegen die Abrechnungen bestünden und sie ihrer Mandantin zur Zahlung der Nachforderungen raten werde. Ihrer Mandantin (der Mieterin) übersandte sie lediglich später unkommentiert eine Kopie dieses Schreibens, war aber für weitere Nachfragen der Mieterin nicht mehr erreichbar. Die Mieterin hielt dagegen keineswegs alle ihre Einwendungen gegen die Abrechnungen für geklärt und zahlte zunächst nicht. Sie bestritt, ein Mahnschreiben der Vermieterin vom 19. September 2011 mit der Aufforderung zur Zahlung bis zum 4. Oktober 2011 erhalten zu haben. Mit Schreiben vom 7. Dezember 2011 erklärte die Vermieterin dann die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Nichtzahlung der Betriebskostennachforderungen, in der sie eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung der Mieterin sah. Am gleichen Tag reichte sie Klage auf Zahlung des rückständigen Nachzahlungsbetrags ein. Nachdem die Mieterin die Forderung am 29. Dezember 2011 ausgeglichen hatte, nahm die Vermieterin ihre Zahlungsklage zurück und erweiterte nunmehr ihre Klage auf Räumung der Wohnung aufgrund der Kündigung vom 7. Dezember 2011. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Räumungsklage ab. Das Gericht ließ offen, ob der Vermieter wegen der Nichtzahlung der Betriebskostennachforderung überhaupt hätte kündigen können. Es führte aus, dass die Vermieterin ein etwaiges Kündigungsrecht innerhalb einer angemessenen Frist hätte ausüben müssen. Dies sei hier jedenfalls nicht der Fall, da nach den Behauptungen der Vermieterin bereits mit Schreiben vom 19. September 2011 eine Zahlungsfrist bis zum 4. Oktober 2011 gesetzt worden sei. Am 7. Dezember 2011 habe die Mieterin daher nicht mehr mit einer Kündigung rechnen müssen, sondern allenfalls mit einer Zahlungsklage, wie sie die Vermieterin zunächst auch eingereicht habe.
Anmerkung: Das Gericht musste aus den genannten Gründen nicht entscheiden, ob Vermietern grundsätzlich ein Kündigungsrecht (wegen erheblichen Verstoßes gegen vertragliche Pflichten, § 573 Absatz 2 Ziffer 1 BGB) zusteht, wenn Mieter/innen unstreitige Betriebskostennachforderungen nicht zahlen. In derartigen Fällen ist auf jeden Fall Vorsicht geboten: Ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich einer Betriebskostennachforderung besteht jedenfalls nur solange, wie erhobene Einwände gegen eine Abrechnung aufrecht erhalten werden können oder eine geforderte Belegeinsicht vom Vermieter noch nicht gewährt wurde.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann


Weitere Informationen finden Sie auch in unserer Infoschrift Betriebskostenabrechnung (www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html).


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