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Mietrecht

Urteile

Keine Überwälzung der Versiegelung von Parkett-/Holzböden auf den Mieter in Formularmietverträgen

Eine formularvertragliche Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen, nach der der Mieter die vorhandenen Parkett- und Holzböden nach zehn Jahren versiegeln muss, ist auch dann unwirksam, wenn die Pflicht zur Bodenversiegelung an die Bedingung geknüpft wird, dass die künftige Gesetzeslage oder Rechtsprechung die Überwälzung dieser Arbeiten auf den Mieter erlauben.
(Leitsatz der MieterEcho-Redaktion)

BGH Beschluss vom 05.03.2013 – AZ VIII ZR 137/12 –
LG Berlin, Urteil vom 23.03.2012 – AZ 63 S 375/11 –

In einem Mietvertrag vom 17. Januar 2008 hieß es zu den vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen: „Parkett und Holzfußboden sind nach zehn Jahren zu versiegeln, sofern dies die Gesetzeslage beziehungsweise die Rechtsprechung erlauben, was nach heutigem Stand nicht der Fall ist, sodass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist Folgendes: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern könnte. Außerdem ist der Nachweis eines Schadensersatzanspruchs wegen einer Beschädigung des Bodens oft nur in Extremfällen möglich. Bei einer starken Beanspruchung durch den Mieter besteht aber das Bedürfnis des Vermieters an einer zumindest anteiligen Beteiligung. Diesem Bedürfnis soll daher bei einer Änderung der Gesetzeslage oder Rechtsprechung Rechnung getragen werden.“ Nach dem Ende des Mietverhältnisses rechnete der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters teilweise mit angeblichen Gegenansprüchen wegen fälliger (anderer) Schönheitsreparaturen auf. Der Mieter klagte auf Auszahlung der restlichen Kaution. Er vertrat die Meinung, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag aus mehreren Gründen, unter anderem wegen der Überbürdung der Parkettarbeiten, unwirksam sei. Das Amtsgericht Mitte und das Landgericht Berlin gaben ihm Recht und verurteilten den Vermieter zur vollständigen Kautionsrückzahlung. Auch die Revision des Vermieters blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Bestimmung zur Parkettversiegelung zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt führe. Es nutze dem Vermieter auch die in der Parkettklausel enthaltene Formulierung „sofern dies die Gesetzeslage beziehungsweise die Rechtsprechung erlauben, was nach heutigem Stand nicht der Fall ist“ nichts, denn auch diese Klausel sei ihrerseits unwirksam, weil sie gegen das Verständlichkeitsgebot verstoße.

Weitere Informationen finden Sie auch in unserer Infoschrift Schönheitsreparaturen (www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf


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