Zutritt
Indem Sie eine Wohnung mieten, erwerben Sie auch das alleinige Recht, darüber zu bestimmen, wer Ihre Wohnung wann und warum betreten darf. Ihnen steht ein aus Art. 13 Abs. 1 GG ableitbarer Anspruch zu, in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden. Dieses rechtlich geschützte Hausrecht gilt gegenüber jedermann – Sie dürfen es auch gegenüber Ihrem Vermieter und seinen Beauftragten ausüben.
Nutzen Sie Ihr Hausrecht vor allem, um sich gegen Überraschungsbesuche zu schützen. Überraschungsbesuche machen kopflos und können zu unüberlegten Handlungen führen, und genau das sollten Sie Ihrem Vermieter gegenüber vermeiden. Zutrittswünsche Ihres Vermieters oder Ihrer Hausverwaltung oder von Handwerksfirmen gehören also grundsätzlich in Ihren Briefkasten!
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Wann müssen Sie Zutritt gewähren?
Ein generelles, anlassloses Besichtigungsrecht zur routinemäßigen Überprüfung des Zustands der Wohnung besteht nicht (BGH VIII ZR 289/13; LG Berlin II 64 S 198/22).
Eine Regelung im Mietvertrag, die dem Vermieter ein Recht zum Betreten der Mietwohnung allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen und verstößt gegen die Unverletzlichkeit der Wohnung. Sie sollten die Vereinbarung auf ihre Wirksamkeit in einer unserer Beratungsstellen überprüfen lassen. Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, besteht eine aus § 242 BGB herzuleitende vertragliche Nebenpflicht, ihm nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zu gewähren. Beachten Sie, hat der Vermieter einen konkreten sachlichen Grund für die Besichtigung und diese ordnungsgemäß angekündigt, kann eine beharrliche Verweigerung des Zutritts zur Abmahnung und sogar Kündigung führen.
Der Vermieter darf von seinem Recht auf das Betreten und Besichtigen der Wohnung nur in einer die Mieter/innen schonenden Weise Gebrauch machen und muss auf die Mieter/innen Rücksicht nehmen. Ihm steht dieses Recht grundsätzlich nur nach Anmeldung und zu angemessener Tageszeit zu (in der Regel werktags zwischen 10 und 13 bzw. 15 und 18 Uhr).
Zutritt nach Voranmeldung
Folgende Gründe berechtigen laut herrschender Rechtsprechung zum Zutritt nach Voranmeldung:
- Begutachtung von Mängeln, die Sie gemeldet haben und Überprüfung der daraufhin durchgeführten Reparaturen,
- Durchführung von angezeigten Baumaßnahmen wie zur Mängelbeseitigung oder bei duldungspflichtiger Modernisierung,
- Ablesen der Messvorrichtungen,
- begründeter Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch, beispielsweise ungenehmigte Untervermietung oder unerlaubte Tierhaltung, ungenehmigte Umbauten,
- Verdacht auf Verwahrlosung der Wohnung wie z. B. Vermüllung,
- Neuvermessung der Wohnung* oder Vorbereitung von Baumaßnahmen,
- Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung durch einen Sachverständigen (BGH VIII ZR 77/23),
- Besichtigung der Wohnung durch Mietinteressenten nach erfolgter Kündigung,
- Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten, wenn Ihre Wohnung oder das ganze Haus verkauft werden soll.
Zutritt ohne Voranmeldung nur bei Gefahr im Verzug
Ohne Voranmeldung darf der Vermieter ausschließlich dann sofortigen Einlass in Ihre Wohnung verlangen, wenn offensichtlich akute Gefahr für sein Eigentum oder Gefahr für Dritte besteht – z. B. bei Wasserrohrbruch oder Feuer.
Schlüsselhinterlegung bei längerer Abwesenheit
Wenn Sie für eine Weile abwesend sind, sollten Sie deshalb dem Vermieter unbedingt eine Person Ihres Vertrauens benennen, die einen Zweitschlüssel für Ihre Wohnung hat und in dringenden Fällen Zutritt gewähren kann. Sie können sonst für entstehende Schäden haftbar gemacht werden! Aufbrechen darf der Vermieter Ihre Wohnung nur dann, wenn er die Polizei oder Feuerwehr hinzuzieht.
Schriftliche Voranmeldung
Ihr Vermieter oder von ihm bevollmächtigte Personen sind verpflichtet, Besuch rechtzeitig, schriftlich mit Angabe des Zwecks bei Ihnen anzumelden. Rechtzeitig heißt: mindestens einen Tag bzw. zwei Tage vorher oder – wenn Sie berufstätig sind – drei bis vier Tage vorher. Wenn Handwerker, Architekten, Makler oder Kaufinteressenten sich selbst ankündigen, sind Sie also keineswegs verpflichtet, diesen Zutritt zu gewähren.
Ausnahme: Für die Ankündigung der jährlichen Heizkosten- und Wasserablesung und die Schornstein- und Abgasüberprüfungen genügt ein deutlich sichtbarer Aushang durch die jeweiligen Firmen bzw. den Bezirksschornsteinfegermeister.
Terminabsprache
Können Sie einen vom Vermieter/seinem Bevollmächtigten vorgeschlagenen Besuchstermin nicht wahrnehmen, sollten Sie schriftlich einen Gegenvorschlag machen, indem Sie zwei bis drei Ausweichtermine anbieten, die innerhalb der nächsten Tage liegen. Es bleibt dem Vermieter dann nichts anderes übrig, als sich mit Ihnen zu einigen. (Siehe hierzu Musterbrief „Besuchstermin".)
Besichtigung nur unter Zeugen
Sorgen Sie dafür, dass Sie bei einer Wohnungsbesichtigung oder bei einem Gespräch mit Ihrem Vermieter nicht allein sind. Am besten nehmen Sie sich Personen Ihres Vertrauens als Zeugen! Das kann Ihnen niemand verwehren, zumal Sie damit rechnen müssen, dass auch Ihr Vermieter einen Zeugen mitbringt. Der Vermieter hat Ihnen seine Begleitpersonen namentlich vorzustellen, und Sie sollten sich die Namen notieren. Sie müssen nur Personen in Ihre Wohnung lassen, die dem Anlass der Besichtigung gerecht werden. Wenn Ihr Vermieter einen Rechtsanwalt als juristischen Vertreter mitbringt, sind Sie nicht verpflichtet, diesem Zutritt zu gewähren. Kommt der Vermieter nicht selbst, so hat er Ihnen die Besucher vorher namentlich anzukündigen. Sie können sich von den Besuchern den Personalausweis/Auftrag zeigen lassen.
Art der Besichtigung
Die Besichtigung muss sachbezogen, das heißt auf den angekündigten Zweck hin durchgeführt werden. Selbstverständlich können Sie Rücksicht auf Ihre Privatsphäre verlangen. Möchte der Vermieter beispielsweise Fotos anfertigen, muss er Sie als Mieter/in vorab fragen! Ohne Ihre Erlaubnis darf er nicht fotografieren, dies würde Ihre Privatsphäre unverhältnismäßig beeinträchtigen. Bitten Sie üblicherweise Ihre Besucher/innen, die Straßenschuhe aus oder Überschuhe anzuziehen, so können Sie dies auch von Ihrem Vermieter verlangen.
Vereinbarungen nicht überstürzen
Keinesfalls sollten Sie während einer Besichtigung oder an der Haustür mündliche Vereinbarungen über eine Mieterhöhung, Modernisierung, Kündigung und dergleichen treffen. Und schon gar nicht sollten Sie irgendetwas „zwischen Tür und Angel" unterschreiben, sondern sich ausreichend Zeit und Ruhe zum Überlegen nehmen. Bitten Sie den Vermieter, Ihnen sein Angebot schriftlich per Post zu übermitteln. Dann können Sie sich in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen, ob Sie das Angebot annehmen und unterschreiben können.
Übrigens: Wenn der Vermieter die Gelegenheit eines vereinbarten Hausbesuchs ausnutzt, um unangekündigt Vertragsverhandlungen zu führen oder einen Vertrag abzuschließen (z. B. über Modernisierung, Mieterhöhung oder Betriebskostenvorauszahlungen), fällt dies in den Geltungsbereich der Haustürgeschäfte, d. h. Sie können innerhalb von zwei Wochen den Vertrag/die Vereinbarung schriftlich widerrufen (§ 312g, § 355 BGB). Die Widerrufsfrist beginnt erst zu laufen, wenn der Vermieter Sie über das Widerrufsrecht informiert hat. Aber Vorsicht: Das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften greift nur, wenn Ihr Vermieter als Unternehmer handelt. Vermietet er nur eine oder wenige Wohnungen längerfristig, handelt er nicht geschäftsmäßig. Deshalb sollten Sie immer sehr genau überlegen, bevor Sie bei einem Vermieterbesuch in Ihrer Wohnung einen neuen Mietvertrag, Änderungen zu Ihrem Mietvertrag oder andere Vereinbarungen und Erklärungen unterschreiben. Haben Sie voreilig doch eine Unterschrift geleistet und kommen Ihnen danach Zweifel, sollten Sie unverzüglich anwaltlichen Rat in einer unserer Beratungsstellen einholen.
Vorsicht bei Modernisierung!
Wenn Sie mit einer angekündigten Modernisierung nicht einverstanden sind, lassen Sie auf keinen Fall Handwerker, die mit Modernisierungsarbeiten befasst sind, in die Wohnung! Geben Sie ihnen Zutritt zu Ihrer Wohnung, könnte das als Einverständnis ausgelegt werden. Sie hätten damit nämlich die Modernisierungsmaßnahmen „stillschweigend" geduldet und riskieren, dann später auch die Modernisierungsumlage zahlen zu müssen. Näheres können Sie unserer Infoschrift „Modernisierung" entnehmen.
Umgang mit Kauflustigen
Wenn Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkauft oder versteigert werden soll und die Interessenten bei Ihnen auftauchen, so sollten Sie diesen kurz, aber unmissverständlich klarmachen, dass Sie in Ihrer Wohnung bleiben wollen und Ihre Rechte kennen. Sie können den Besucher auch mit den Worten empfangen: „Ich freue mich, dass sich endlich jemand um die Mängel hier kümmern will." Es kann Ihnen auch niemand verwehren, die Besucher in sachlicher Form auf die bestehenden Mängel von Haus und Wohnung hinzuweisen und ihnen diese gleich anschaulich vor Augen zu führen.
Dem Besichtigungsstress vorbeugen
Wenn Sie mit einer Häufung von Besichtigungsterminen rechnen müssen, z. B. wegen Verkaufs oder Weitervermietung Ihrer Wohnung, so sollten Sie gleich vorsorgen, damit diese nicht in Dauerstress ausarten: Teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie ihm pro Woche an einem bestimmten Tag zwei bis drei Stunden Gelegenheit zu Besichtigungen geben, sofern er Ihnen spätestens drei Tage vorher die Besucher schriftlich ankündigt. Lassen Sie dann nicht mehr als drei bis vier Personen auf einmal herein und führen Sie diese gemeinsam durch die Wohnung. (Siehe hierzu Musterbrief „Besichtigung durch Miet-/Kaufinteressenten".)
Hausfriedensbruch
Der Vermieter darf ohne Ihre Erlaubnis keinen Zweitschlüssel einbehalten. Natürlich können Mieter/innen dem Vermieter oder seinem Bevollmächtigten einen Zweitschlüssel überlassen, sie müssen es aber nicht tun. Aber selbst mit einem hinterlegten oder dem Vermieter überlassenen Schlüssel darf dieser die Wohnung nicht gegen den Willen der Mieter/innen betreten, denn das wäre Hausfriedensbruch. Manche Vermieter schrecken jedoch nicht davor zurück, sich eigenmächtig und heimlich – mithilfe eines einbehaltenen Wohnungs- oder eines Generalschlüssels – Zutritt zur Wohnung ihrer Mieter/innen zu verschaffen. Wenn Sie so etwas vermuten oder befürchten, sollten Sie kurzerhand den Schließzylinder Ihres Türschlosses auswechseln oder ein zusätzliches Schloss einbauen.
Außerdem: Wann immer Ihr Vermieter Ihr Hausrecht nicht respektiert oder sich an Ihrem Eigentum vergreift – egal, ob es sich in Ihrer Wohnung oder Ihrem Keller befindet –, haben Sie das Recht, die Polizei zu rufen und Anzeige zu erstatten. Lassen Sie sich in einem solchen Fall unverzüglich beraten. Wir werden Ihnen im möglichen Umfang rechtliche und praktische Hilfe geben.
Bitte beachten Sie: Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, können jedoch nur einen Überblick geben und auch nur die Rechtslage bei Druck einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für Ihren konkreten Fall erforderliche individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die nötigen Unterlagen und auch einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg) mit.
Musterbriefe
Besuchstermin
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Besichtigung durch Miet-/Kaufinteressenten
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- Lassen Sie Ihr Schreiben vorsorglich in einer unserer Beratungsstellen von einem Rechtsanwalt überprüfen, bevor Sie es abschicken!
