Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Vornahmeklausel

Müssen Mieter/innen aufgrund entsprechender Vertragsklauseln Reparaturen selbst ausführen bzw. in Auftrag geben?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung  der Wohnung, denn nach § 535 BGB hat der Vermieter "die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“.

Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter/innen die Kosten für kleine Instandhaltungen, Kleinreparaturen oder Bagatellreparaturen zu tragen haben. Was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 II. BV geregelt.


Die Abwälzung der Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen auf die Mieter/innen durch mietvertragliche Klauseln ist grundsätzlich zulässig, jedoch sind nicht alle solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter/innen unangemessen benachteiligen und es gilt wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des § 535 BGB. Dann muss der Vermieter die Kosten für Reparaturen vollständig selbst tragen und die Mieter/innen brauchen keine Kosten zu übernehmen. Die Mieter/innen können also nur unter bestimmten Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden (s. Kleinreparaturen).


Darüber hinaus sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche die Mieter verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urteil vom 06.05.1992 - VIII ZR 129/91). Zur direkten Übernahme von Wartungsarbeiten können die Mieter/innen nicht verpflichtet werden.

Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urt. v. 19.08.2008, AZ: 3 C 220/08.

Unseren Mitgliedern empfehlen wir, den Mietvertrag in einer unserer Beratungsstellen dahingehend überprüfen zu lassen, ob die Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart wurde. Auch wenn der Vermieter Forderungen zur Kostenübernahme stellt, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.


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