Modernisierung
Sie haben gehört, dass in Ihrem Haus modernisiert werden soll? Sie sind vielleicht sogar froh, weil Sie eine Wärmedämmung, ein gefliestes Bad oder einen Balkon bekommen sollen?
In der Tat sind bei einigen Mietobjekten aufgrund ihres schlechten Zustands und ihres unzeitgemäßen Standards Instandsetzungen und Modernisierungen überfällig. Doch diese enden allzu oft in einem Albtraum von Lärm, Dreck und unbezahlbaren Mieten!
Wir informieren Sie im Folgenden darüber, welche Rechte Sie haben und worauf Sie unbedingt achten sollten – auch dann, wenn Sie die geplanten Maßnahmen dulden wollen.
Spätestens, wenn Sie eine Modernisierungsankündigung erhalten, aber auch bereits bei Anzeichen auf eine bevorstehende Modernisierung sollten Sie unverzüglich eine unserer Beratungsstellen aufsuchen.
Diese Infoschrift können Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.
Gemeinsam auftreten!
Wir empfehlen Ihnen außerdem: Sprechen Sie mit Ihren Nachbar/innen! Organisieren Sie gegebenenfalls eine Hausversammlung mit allen betroffenen Mieter/innen, denn einheitliches Vorgehen stärkt Ihre Position. Setzen Sie sich mit unserer Geschäftsstelle in Verbindung – wir helfen Ihnen, eine Mieter/innen-Versammlung mit Teilnahme einer unserer beratenden Rechtsanwälte/Rechtsanwältinnen durchzuführen.
Ein einseitiges Geschäft
Viele Vermieter betreiben Modernisierungen nur als lukratives Geschäft, da sie hiermit die jährliche Miete um bis zu 8% der Modernisierungskosten erhöhen dürfen. So bringt eine Modernisierung zwar manchmal eine höhere Wohnqualität, zugleich aber auch soziale Unsicherheit, weil die dadurch bedingten höheren Mieten viele Haushalte in einem kaum zu verkraftenden Maß belasten. Für Viele bleibt über kurz oder lang nur noch der Auszug. Modernisierungen verringern zudem den ohnehin knappen preiswerten Wohnungsbestand und tragen dazu bei, das gesamte Mietenniveau nach oben zu treiben.
Modernisierung oder Erhaltung?
Es gibt viele Arten der Modernisierung: Manche Vermieter wollen "nur" eine einbruchshemmende Wohnungstür einsetzen oder eine Brandwand dämmen, andere neue Fenster oder ein Bad einbauen. In manchen Fällen soll das ganze Haus umfassend modernisiert und der Wohnwert allgemein verbessert werden. Allerdings können solche "Verbesserungen" auch überfällige Erhaltungsmaßnahmen beinhalten. Das BGB unterscheidet zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB). Die Pflicht des Vermieters, die Mietsache im zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, ergibt sich aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Maßgebend für den zu erhaltenden vertragsgemäßen Zustand sind die Verhältnisse bei Vertragsschluss.
Die Erhaltung umfasst dabei alle Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, die dazu dienen, den Zustand des Mietobjekts zu erhalten oder Schäden oder Mängel in der Wohnung, am oder im Haus zu beseitigen, um die Wohnung wieder in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen – z. B. Reparatur der Heizung, der Wasser oder Elektroleitungen. Die Unterscheidung zwischen Erhaltung und Modernisierung ist wichtig, weil nur die Kosten für die Modernisierung auf die Mieter/innen umgelegt werden dürfen. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen dürfen die Vermieter nicht auf die Mieter/innen abwälzen (mit Ausnahme der maximal zulässigen Kosten für Kleinreparaturen bei wirksamer mietvertraglicher Vereinbarung – sogenannte "Kleinreparaurklausel").
Informationen zur Umlage der Modernisierungskosten finden Sie in unserer Informationsschrift Mieterhöhung nach Modernisierung.
Was ist eigentlich Modernisierung?
Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gesetzlichen Definition (§ 555b BGB) bauliche Veränderungen,
- durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird; sogenannte energetische Modernisierung (z. B. Verbesserung der Wärmedämmung),
- durch die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 des Gesetzes zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG) erfüllt werden,
- durch die nachhaltig nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima geschützt wird (z. B. Einbau einer Solaranlage),
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (z. B. Umrüstung auf sparsame Toilettenspülung oder Einbau von Wasserzählern),
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (z. B. Verbesserung von Zuschnitt, Schallschutz, Belichtung, Belüftung, sanitären Einrichtungen und Kochmöglichkeiten),
- durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (z. B. Schaffung oder Ausbau von Gemeinschaftseinrichtungen auf dem Grundstück wie Spielplatz, Grünanlagen etc., Aufzugeinbau),
- die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die die Vermieter nicht zu vertreten haben und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind (s. u.),
- durch die neuer Wohnraum geschafften wird (z.B. Dachgeschossausbau).
Eine Modernisierung muss angekündigt werden
Vermieter dürfen nicht nach eigenem Belieben mit Maßnahmen zur Modernisierung beginnen. Sie sind vielmehr verpflichtet, Ihnen die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor deren Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c Absatz 1 BGB). Textform bedeutet dabei, dass die Ankündigung auch per Fax oder EMail verschickt werden darf und nicht eigenhändig unterschrieben sein muss. Eine mündliche Ankündigung (zum Beispiel auf einer "Informationsveranstaltung") ist dagegen nicht ausreichend.
Halten Vermieter die dreimonatige Ankündigungsfrist nicht ein, ist die Modernisierungsankündigung unwirksam. Es besteht dann keine Duldungspflicht hinsichtlich dieser Maßnahmen. Werden die Maßnahmen – z. B. im Außenbereich – dennoch durchgeführt, hat dies zur Folge, dass sich der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung nach hinten verschiebt (s. Modernisierung ohne Ankündigung).
Manchmal setzen Vermieter den Mieter/innen extrem kurze Fristen, in denen diese erklären sollen, ob sie die Maßnahmen dulden wollen. Kürzer als die Frist für die Härteeinwände der Mieter/innen (siehe unten) darf eine derartige Erklärungsfrist in der Regel nicht sein. Ist dies bei Ihnen dennoch der Fall, suchen Sie bitte unbedingt eine unserer Beratungsstellen auf, um abzuklären, ob hier tatsächlich eine Verpflichtung besteht, sich zu äußern.
Nur wenn die Modernisierung mit geringen Einwirkungen auf die Wohnung verbunden ist und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung (z. B. beim Einbau von Rauchwarnmeldern) führt, sind Vermieter nicht an die Formalien einer Modernisierungsankündigung gebunden. Die Rechtsprechung geht von 5% der monatlichen Nettokaltmiete aus (Bagatellklausel des § 555c Absatz 4 BGB).
Was muss die Ankündigung enthalten?
Vermieter müssen Ihnen mitteilen:
- die Art der jeweiligen Maßnahme und den voraussichtlichen Umfang in wesentlichen Zügen
- den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
- die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (bei Heizungseinbau auch die monatlich voraussichtlich zu zahlenden Heizkostenvorschüsse)
Diese Anforderungen gelten sowohl für Modernisierungen innerhalb Ihrer Wohnung als auch für Arbeiten außerhalb der Wohnung und zwar auch dann, wenn später für einzelne Maßnahmen keine Mieterhöhung verlangt werden soll.
Verzögert sich der Baubeginn erheblich oder ändern sich die Umstände der Modernisierung wesentlich, müssen die Maßnahmen erneut angekündigt werden.
Vermieter haben nach § 559c BGB auch die Möglichkeit, die Mieterhöhung nach Modernisierungen im "vereinfachten Verfahren" durchzuführen. Die Ankündigung muss dann – neben den obengenannten Angaben – den Hinweis enthalten, dass nach dem "vereinfachten Verfahren" abgerechnet werden soll. Die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten müssen in dem Fall nicht mitgeteilt werden.
Duldungspflicht und Härtegründe
Erfüllt die Modernisierungsankündigung die genannten Anforderungen, heißt dies aber noch nicht, dass Sie die Maßnahmen in jedem Fall dulden müssen.
Wann müssen Sie eine Modernisierung nicht dulden?
Sie haben das Recht, die Duldung zu verweigern, wenn die vorgesehenen Maßnahmen für Sie oder Ihre Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würden, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und anderer Mieter/innen sowie im Hinblick auf Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d Absatz 2 BGB).
Wichtig: Liegt Ihre Wohnung in einem sogenannten Milieuschutzgebiet, bedarf die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich einer vorherigen Genehmigung durch das Bezirksamt. Liegt keine erhaltungsrechtliche Genehmigung vor, besteht auch mietrechtlich keine Duldungspflicht. Nach Erhalt einer Modernisierungsankündigung sollten Sie daher immer Kontakt zum örtlichen Bezirksamt und der dortigen Abteilung Erhaltungsgebiete aufnehmen und unter Vorlage der Ankündigung um Auskunft bitten, ob die Maßnahmen genehmigt wurden.
Allgemeine Härtegründe
Härtegründe, die sich auf die Duldungspflicht auswirken, können sein:
- Unzumutbarkeit von Schmutz, Lärm oder eines zeitweiligen Umzugs in eine andere Wohnung (beispielsweise aufgrund von Krankheit, Alter, Schwangerschaft oder Examen)
- erhebliche Beeinträchtigung durch Bauarbeiten (zum Beispiel sind Bad und Toilette längere Zeit nicht benutzbar)
- Dauer der Maßnahmen (z. B. von mehr als einem Jahr mit Erforderlichkeit eines Umzugs)
- unzumutbare bauliche Folgen durch die Modernisierung (wie z. B. Grundrissänderungen)
- unzumutbarer Zeitpunkt der Bauarbeiten (etwa Austausch von Fenstern oder Heizung im Winter)
- Beginn der Maßnahmen kurz vor Ihrem Auszug
- nach Zugang der Modernisierungsankündigung Ihrerseits erklärte Sonderkündigung
- eigene Modernisierungen werden hinfällig (beispielsweise soll die mit Zustimmung des Vermieters von Ihnen selbst eingebaute Heizungsanlage ausgetauscht werden)
Finanzielle Härte
Eine sogenannte finanzielle Härte liegt vor, wenn die Miete (inkl. Vorauszahlungen) nach dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen etwa 30-40% des Haushaltseinkommens (netto) ausmacht. Es handelt sich hierbei um Richtwerte, die sich in der Rechtsprechung durchgesetzt haben, denn das Gesetz selbst sieht keine zahlenmäßige Grenze vor. Zum Haushaltseinkommen zählen die Einkommen aller Haushaltsangehörigen. Sind mehrere Mieter/innen Vertragspartei, wird das Einkommen aller Vertragsparteien berücksichtigt, unabhängig davon, ob sie die Wohnung auch tatsächlich nutzen.
Keine finanzielle Härte liegt vor, wenn die Mieterhöhung durch Wohngeld aufgefangen werden kann bzw. das Amt die Miete weiterhin voll zahlt oder bei übermäßig großem Wohnraum (beispielsweise Single in 120 qm-Wohnung). Aber auch hier gibt es Ausnahmen. Ob tatsächlich eine unzumutbare Härte vorliegt, ist immer einzelfallabhängig und wird im Streitfall individuell durch das Gericht geprüft. Lassen Sie sich im Zweifel hierzu bei uns beraten.
Nicht berücksichtigt wird der Härteeinwand zudem, wenn die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder wenn die Vermieter die Maßnahmen nicht zu vertreten haben (s. u.). Wird das "vereinfachte Verfahren" angewendet, können Sie ebenfalls keine finanzielle Härte geltend machen.
Vorsicht: Der Einwand der finanziellen Härte wirkt sich nicht auf die Duldungspflicht aus. Er spielt lediglich eine Rolle für die sich aus der Modernisierung anschließend ergebende Mieterhöhung.
Was ist ein "allgemein üblicher Zustand"?
Als "allgemein üblich" gilt, wenn mindestens zwei Drittel aller Mietwohnungen gleichen Alters im gesamten Bundesland diesen Ausstattungsstandard aufweisen. Für Berliner Mieter/innen bedeutet dies, dass sie sich beispielsweise beim erstmaligen Einbau eines Bads oder einer Heizung nicht auf den Einwand der finanziellen Härte berufen können.
Wann haben Vermieter eine Maßnahme nicht zu vertreten?
Vermieter haben Maßnahmen nicht zu vertreten, wenn sie durch Gesetze oder Verordnungen zu deren Durchführung verpflichtet werden, z. B. Installation von Rauchmeldern, Wärmedämmmaßnahmen an Kellerdecken, Dachgeschossböden, Heiz- und Warmwasserleitungen oder Austausch einer veralteten Heizung aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Vermieter behaupten derartige Verpflichtungen nur allzu gern, um den Mieter/innen den finanziellen Härteeinwand abzuschneiden. Aber: Nicht jede Fassadenmodernisierung (Wärmedämmung) ist durch das GEG vorgeschrieben.
Genau prüfen!
Prüfen Sie genau, ob oben genannte Härtegründe auf Sie zutreffen. Bevor Sie sich entscheiden und bevor Sie irgendetwas unterschreiben, sollten Sie sich unbedingt beraten lassen!
Härtegründe rechtzeitig mitteilen
Vermieter sollen in der Ankündigung auf die Möglichkeit des Härteeinwands sowie dessen Form und Frist hinweisen (§ 555c Absatz 2 BGB). Wenn Sie Härteeinwände geltend machen wollen, müssen Sie dem Vermieter diese mitteilen und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Absatz 3 BGB).
Beispiel: Haben Sie im Juni eine Modernisierungsankündigung erhalten, muss die Mitteilung Ihrer Härteeinwände spätestens bis zum 31. Juli beim Vermieter eingehen.
Waren Sie unverschuldet an der Einhaltung dieser Frist gehindert (z. B. durch eine schwere Erkrankung), müssen Sie die Mitteilung unverzüglich nachholen, sobald der Hinderungsgrund weggefallen ist und gleichzeitig die Umstände benennen, die Sie an der Einhaltung der Frist gehindert haben.
Für die Mitteilung genügt die Textform (Fax, E-Mail). Wir empfehlen aber dringend, eine derartig wichtige Mitteilung schriftlich (d. h. als Papierbrief mit Unterschrift) zu verfassen, diese vorab zu faxen und dann per Einschreiben zu versenden oder per Boten/Botin überbringen zu lassen oder persönlich abzugeben.
Versäumen Sie die Frist ohne ausreichende Entschuldigung, obwohl in der Ankündigung darauf hingewiesen wurde, können Sie sich auf die Härtegründe auch in späteren Gerichtsverfahren nicht mehr berufen. Dies gilt für alle Härteeinwände.
Wurde der Hinweis unterlassen oder genügt die Modernisierungsankündigung nicht den Vorschriften des § 555 c BGB, gilt die Ausschlussfrist nicht. Die Härtegründe müssen jedoch spätestens bis zum Beginn der Baumaßnahmen mitgeteilt werden.
Was passiert, wenn Sie die Modernisierung nicht dulden?
Haben Sie keine Angst: Eine Kündigung zum Zweck der Modernisierung ist unzulässig! Eine Kündigung wegen Vertragsverstoßes kann nur ausnahmsweise ohne vorheriges Duldungsurteil in Betracht kommen, wenn Mieter/innen ganz offensichtlich zur Duldung – vor allem von Erhaltungsmaßnahmen – verpflichtet sind und diese dennoch beharrlich verweigern und hierdurch eine Schädigung der Mietsache droht.
Wollen Vermieter modernisieren, müssen diese Sie auf Duldung verklagen, wenn Sie erklärt haben, nicht zu dulden. Dann entscheidet das Gericht, ob Sie die Modernisierung dulden müssen oder nicht.
Aber Vorsicht: Lassen Sie, wenn Sie die Modernisierung nicht dulden wollen und nicht zur Duldung verurteilt wurden, auf keinen Fall Handwerker/innen in die Wohnung!
Dies kann als stillschweigende Duldung der Modernisierungsmaßnahmen ausgelegt werden. Sie riskieren, später die Modernisierungsmieterhöhung zahlen zu müssen!
Modernisierungsvereinbarungen
Sogenannte Modernisierungsvereinbarungen (§ 555f BGB) sind Verträge, die Vermieter häufig mit den Mieter/innen schließen wollen, um eine Modernisierung reibungslos voranzutreiben. Bei solchen Vereinbarungen ist immer Vorsicht geboten, da sie mietrechtliche Schutzklauseln außer Kraft setzen können. Bevor Sie eine solche Vereinbarung unterschreiben, sollten Sie sich unbedingt beraten lassen!
Was tun, wenn Ihr Vermieter eigenmächtig handelt?
Modernisierung ohne Ankündigung
Wird eine Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung durchgeführt und dulden Sie diese in Kenntnis, dass es sich um eine Modernisierung handelt, können Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne vorherige Modernisierungsankündigung geltend machen. Die fehlende Ankündigung führt lediglich dazu, dass Sie die Modernisierungsmieterhöhung erst neun Monate nach deren Erhalt zahlen müssen (§ 559b Absatz 2 Nr. 1 BGB).
Maßnahmen innerhalb der Wohnung
Sollte gegen Ihren Willen, bzw. ohne, dass Sie zur Duldung verurteilt worden sind, mit Modernisierungsmaßnahmen begonnen werden, können Sie dies – soweit es Arbeiten innerhalb Ihrer Wohnung betrifft – dadurch verhindern, dass Sie Handwerker/innen keinen Zutritt zu Ihrer Wohnung gestatten. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen!
Maßnahmen außerhalb der Wohnung
Eine Modernisierungsankündigung ist nicht Voraussetzung für eine Mieterhöhung, wenn Sie die Maßnahme dulden. Dies gilt auch für Maßnahmen außerhalb der Wohnung (Wärmedämmmaßnahmen, Aufzuganbau etc.), sofern Sie über Art und Umfang der Maßnahme wenigstens in groben Zügen unterrichtet sind. Wollen Sie eine Außenmaßnahme nicht dulden, müssen Sie der Maßnahme nachweisbar widersprechen. Es kann im Einzelfall auch geboten sein, die Baumaßnahmen mittels einstweiliger Verfügung des Gerichts zu stoppen. Lassen Sie sich unbedingt beraten, wie Sie am zweckmäßigsten vorgehen sollten.
Sonderkündigungsrecht für Mieter/innen
Vermieter dürfen zum Zweck der Modernisierung nicht kündigen. Mieter/innen haben aber ein Sonderkündigungsrecht:
Sie können nach Zugang der Modernisierungsankündigung außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugangsmonat der Modernisierungsankündigung folgt, für den Ablauf des darauf folgenden Monats erfolgen (§ 555e BGB).
Beispiel: Wenn Sie die Ankündigung am 14. Juli erhalten haben, können Sie bis 31. August mit Wirkung zum 30. September kündigen.
Wenn Sie die Modernisierung dulden müssen oder wollen
Aufwendungsersatz
Sie haben Anspruch auf angemessenen Ersatz (auch als Vorschuss) von Aufwendungen, die infolge der Modernisierungsarbeiten notwendig werden. Beispiele sind: Abdeckfolien gegen Baustaub für Ihre Einrichtung, selbst geleistete Umräum- und Reinigungsarbeiten oder zusätzliche Mietkosten für eine Umsetzwohnung, falls Sie während der Baumaßnahmen nicht in Ihrer Wohnung bleiben können (§§ 555d Absatz 6, 555a Absatz 3 BGB). Natürlich müssen Sie Ihre Aufwendungen – auch selbst geleistete Arbeitsstunden – belegen können.
Schadensersatz
Sollten die Handwerker/innen im Zuge der Bauarbeiten Schäden an Ihren Sachen (Möbel, Teppich etc.) verursacht haben, können Sie gegenüber dem Vermieter Schadensersatz geltend machen. Lassen Sie sich von ihm nicht auf die Handwerksfirma verweisen. Der Vermieter ist als Auftraggeber verpflichtet, den Schaden zu ersetzen und kann sich gegebenenfalls selbst bei der Handwerksfirma schadlos halten.
Mietminderung
Achtung: Bei energetischen Modernisierungen ist für die Dauer der ersten drei Monate eine Mietminderung wegen der hiermit einhergehenden Beeinträchtigungen ausgeschlossen. Bei allen anderen Maßnahmen bleibt das Minderungsrecht vollumfänglich erhalten.
Dokumentieren Sie in jedem Fall ab Beginn der Bauarbeiten die damit verbundenen Beeinträchtigungen (Lärm, Schmutz, Nutzungsbeeinträchtigungen) genau (Protokolle, Zeugen, Fotos).
Mindern Sie nicht "drauflos"! Am sichersten ist es, bei Beginn der Baumaßnahmen schriftlich mitzuteilen, dass Sie die Miete wegen der erheblichen Beeinträchtigungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen und Sie sich eine Mietminderung vorbehalten. Nach Abschluss der Arbeiten können Sie dann mithilfe unserer Beratung realistische Minderungsbeträge ermitteln und die überzahlte Miete zurückfordern und nötigenfalls Ihre Ansprüche gerichtlich durchsetzen.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen kann eine Erhöhung der Miete verlangt werden (§ 559 Absatz 1 BGB). Nähere Informationen hierzu finden Sie in unserer Infoschrift Mieterhöhung nach Modernisierung als PDF oder bei den Tipps A-Z.
Bitte beachten Sie: Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, können jedoch nur einen Überblick geben und auch nur die Rechtslage bei Druck einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für Ihren konkreten Fall erforderliche individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die nötigen Unterlagen mit (Mietvertrag, Modernisierungsankündigung, Vereinbarungen zur Mietermodernisierung, Mieterhöhungen nach Modernisierung usw.) und auch einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).
Musterbriefe
Härteeinwand allgemeine Gründe
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Härteeinwand finanzielle Gründe
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Härteeinwand gesundheitliche Gründe
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