Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietsicherheit

Von Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel

RAin Grunow-Strempel


Ich habe gehört, dass bei Abschluss eines Mietvertrags oft eine Mietsicherheit verlangt wird. Handelt es sich dabei um eine Mietkaution? Gibt es einen Unterschied zwischen beiden?
Mietsicherheit ist der Oberbegriff, der im Gesetz verwendet wird. Eine Mietkaution, auch Barkaution genannt, ist die „klassische“ Sicherheitsleistung. Diese wird entweder durch Zahlung des Betrags in bar oder Überweisung auf ein Konto des Vermieters geleistet. Die Barkaution ist die in der Praxis am häufigsten vorkommende Form der Sicherheitsleistung. Die Sicherheitsleistung kann aber auch in Form der Verpfändung eines Sparkontos erfolgen. Dazu eröffnen Mieter/innen bei einer Bank ein gesondertes Sparkonto, auf das sie die Kaution einzahlen. Das Sparkonto wird dann zugunsten ihres Vermieters verpfändet. Die Bank stellt in diesem Fall eine Verpfändungserklärung aus, die dem Vermieter übergeben wird. Eine andere Möglichkeit ist, die Mietsicherheit auf ein Sparbuch mit einem Sperrvermerk einzuzahlen. Das Sparbuch wird auf den Namen des Mieters/der Mieterin ausgestellt, aber sowohl Mieter/in als auch Vermieter können nur mit Zustimmung des anderen über das Guthaben auf dem Sparbuch verfügen. Das Sparbuch wird dem Vermieter übergeben. Die Mietsicherheit kann auch durch eine Bürgschaft erbracht werden. Beispielsweise leisten Banken sogenannte Bankbürgschaften. Solche spielen in der Regel bei Wohnraum nur eine untergeordnete Rolle. Häufiger verlangen Vermieter von Mieter/innen, zumeist bei Studierenden oder Auszubildenden, eine Bürgschaft der Eltern. Es sind aber auch andere Anlageformen möglich, zum Beispiel Aktien oder Wertpapiere.

Die Hausverwaltung meines zukünftigen Vermieters verlangt eine Mietsicherheit. Wofür ist diese gedacht?
Hier muss man zwischen freifinanziertem Wohnraum und preisgebundenem Wohnraum unterscheiden.
Im freifinanzierten Wohnraum werden im § 551 BGB Begrenzung und Anlage der Mietsicherheit geregelt. Nicht geregelt ist die Frage, welche Verpflichtungen der Mieter/innen durch die Kaution gesichert werden können. Daher ist es bei der Anmietung einer freifinanzierten Wohnung ratsam, den Umfang der Sicherungsleistung im Mietvertrag zu vereinbaren. Fehlen spezielle Vereinbarungen, umfasst nach derzeitiger Rechtsauffassung die Mietsicherheit alle Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, also insbesondere Forderungen aus fehlenden Miet- und Nebenkostenzahlungen sowie Forderungen aus Schäden an der Mietsache, sofern sie durch Verschulden der Mieter/innen verursacht wurden. Bei preisgebundenem Wohnraum gibt es in § 9 Absatz 5 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz eine gesetzliche Regelung. Danach darf eine Sicherheitsleistung nur für Ansprüche des Vermieters gegen die Mieter/innen aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen verwendet werden. Fehlt in der Vereinbarung über die Mietsicherheit diese gesetzlich vorgeschriebene Beschränkung, ist die gesamte Vereinbarung über die Sicherheitsleistung unwirksam. Sie sind als Mieter/in in diesem Fall nicht verpflichtet, dem Vermieter eine Sicherheit zu geben.

Mein neuer Vermieter verlangt die Kaution in bar. Muss ich sie überhaupt zahlen und sie ihm bar übergeben oder gibt es auch andere Möglichkeiten die Kaution zu zahlen?
Ihr zukünftiger Vermieter hat nur Anspruch auf eine Kaution oder eine andere Form der Sicherheitsleistung, wenn sie vertraglich vereinbart wurde. Fehlt eine Vereinbarung, müssen Sie keine Kaution oder andere Sicherheitsleistung erbringen. Die Art der Sicherheitsleitung ergibt sich aus der vertraglichen Vereinbarung. Wenn also im Mietvertrag eine Barzahlung vereinbart ist, müssen Sie die Kaution bar zahlen. Sie haben dann nicht das Recht, die Sicherheit in einer anderen Form, beispielsweise durch Übergabe eines Sparbuchs oder der Stellung einer Bürgschaft zu leisten. Die Geldsumme müssen Sie aber nicht sofort in voller Höhe zahlen, denn Sie sind zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Sie können auch versuchen, eine andere Art der Sicherheitsleistung mit dem Vermieter zu vereinbaren. Allerdings ist dies nur in beiderseitigem Einvernehmen möglich, da es eine Änderung der ursprünglichen Vereinbarung darstellt.

Neben der Zahlung einer Kaution möchte mein zukünftiger Vermieter eine Bürgschaft haben. Darf er das und wie hoch darf die Kaution sein?
Die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Kaution richtet sich zunächst nach Ihrem Mietvertrag. Zudem gibt es im Gesetz für die Zahlung der Kaution eine klare Regelung zur Begrenzung der Höhe. Danach darf die vom Vermieter verlangte Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Verlangt der Vermieter zum Beispiel eine Nettomiete von 350 Euro zuzüglich Betriebskostenvorschuss von 75 Euro und Heizkostenvorschuss von 50 Euro, darf die Mietsicherheit nicht mehr als dreimal 350 Euro, also 1.050 Euro betragen. Bei einer Bruttokaltmiete, in der die kalten Betriebskosten enthalten sind, beträgt die Höhe der Sicherheitsleistung höchstens das Dreifache der Bruttokaltmiete. Die zulässige Höhe der Mietsicherheit berechnet sich nach der Miete zum Zeitpunkt der Vereinbarung. Mietminderungen oder Mieterhöhungen sind nicht zu berücksichtigen. Die gesetzlich vorgeschriebene Begrenzung auf drei Monatsmieten gilt für jede Art der Sicherheit. Es sind alle geleisteten beziehungsweise geforderten Sicherheiten zusammenzurechnen. Ist also mit der vereinbarten Kaution die Höchstgrenze von drei Monatsmieten erreicht, darf der Vermieter daneben keine weitere Bürgschaft verlangen. Die Vereinbarung über die Leistung der Mietkaution bleibt aber mit der Begrenzung auf die zulässige Höhe wirksam.

Mein zukünftiger Vermieter möchte die gesamte Barkaution bereits bei Abschluss, also bei Unterzeichnung des Mietvertrags, in voller Höhe haben. Darf er das verlangen?
Nein. Es ist gesetzlich geregelt, dass Sie die vereinbarte Sicherheit in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten können. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu erbringen. Das ist der Zeitpunkt, zu dem Ihnen die Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll, und nicht der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Die beiden weiteren Teilzahlungen sind mit den beiden folgenden Mieten jeweils zusammen zu leisten. Die Möglichkeit, die Mietsicherheit in drei gleichen Teilen zu erbringen, gibt es aber nur, wenn als Sicherheit die Zahlung einer Geldsumme vereinbart wurde.

Ich habe meinem Vermieter die Kaution bereits auf sein Konto überwiesen und möchte jetzt wissen, was mit der Kaution passiert und ob der Vermieter sie angelegt hat. Habe ich einen Anspruch auf eine diesbezügliche Auskunft und was kann ich machen, wenn er die Auskunft nicht erteilt?
Der Vermieter einer Wohnung ist gesetzlich verpflichtet, die ihm als Mietsicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank oder Sparkasse anzulegen. Das heißt, er darf den Geldbetrag nicht auf seinem „normalen“ Konto aufbewahren, sondern muss ein sogenanntes Kautionskonto bei einer Bank anlegen. Das Konto sollte dort auch so bezeichnet sein. Hierbei handelt es sich um ein Treuhandkonto. Der Vermieter darf dies auch während des laufenden Mietverhältnisses nicht ändern. Hierdurch soll das Geld der Mieter/innen geschützt werden, sodass kein Gläubiger des Vermieters auf die Mietsicherheit zugreifen kann. Auch ist durch diese Anlageform die Kaution geschützt, wenn der Vermieter in Insolvenz, früher Konkurs genannt, geht. In diesem Fall haben Sie als Mieter/in einen Anspruch, man spricht hier vom Aussonderungsrecht, auf die gesamte gezahlte Kaution und nicht nur auf einen Teilbetrag, die sogenannte Konkursquote. Weist der Vermieter Ihnen nicht nach, dass er die Kaution getrennt von seinem Vermögen, also insolvenzsicher, angelegt hat, können Sie die bereits gezahlte Kaution zurückverlangen oder aber mit der Miete verrechnen. Allerdings dürfen Sie die einbehaltene Kaution nur zurückbehalten und Sie müssen diese bei entsprechendem Nachweis der Anlageform zahlen. Sie sollten den einbehaltenen Betrag daher jederzeit zur Verfügung haben.

Kann ich von meinem Vermieter verlangen, dass er die von mir gezahlte Kaution in anderer Form, also mit höheren Zinsen, anlegt? Und was passiert mit den Zinsen?
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die von Ihnen in einer Geldsumme gezahlte Sicherheit bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Allerdings kann zwischen Mieter/in und Vermieter eine andere Anlageform vereinbart werden. Nur in diesem Fall können Sie eine andere Anlageform vom Vermieter verlangen. Haben Sie mit Ihrem Vermieter eine höherverzinsliche Anlage der Barkaution vereinbart, stehen Ihnen als Mieter/in auch die Erträge aus der Anlage zu. Diese erhöhen die Sicherheit und sind nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Kaution vom Vermieter abzurechnen und auszuzahlen.

Mein Vermieter hat Geld von der Kaution genommen und mit einer berechtigten Betriebskostennachforderung sowie mit einer Mietminderung, über deren Berechtigung wir uns nicht einig sind, verrechnet. Nun verlangt er, dass ich das Kautionskonto wieder auffülle. Bin ich hierzu verpflichtet?
Bei der Frage, ob Sie als Mieter/in verpflichtet sind, den Kautionsbetrag, den der Vermieter vom Kautionskonto genommen hat, wieder aufzufüllen, ist zunächst zu klären, ob Ihr Vermieter nach dem Mietvertrag während des laufenden Mietverhältnisses überhaupt auf die Kaution zurückgreifen darf. Ist die Berechtigung des Vermieters auf die Zeit nach der Beendigung des Mietvertrags beschränkt, darf er dies nicht, auch wenn berechtigte Forderungen bestehen. Gibt es keine Vereinbarung im Vertrag, ist zwischen berechtigten, unstrittigen und strittigen Forderungen zu unterscheiden. Der Vermieter darf bei unstrittigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen den Betrag von der Kaution nehmen und von Ihnen fordern, den Betrag wieder aufzufüllen. Allerdings nur bis zur Höhe von drei Monatsmieten. In Ihrem Fall gilt dies für die berechtigte Betriebskostennachforderung. Bei Forderungen, über die Streit besteht, darf der Vermieter nicht auf die Kaution zurückgreifen. Dies gilt selbst dann, wenn in einem Formularmietvertrag steht, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses sich wegen fälliger Ansprüche aus der Kaution bedienen darf. Eine solche Regelung ist nach dem Gesetz unwirksam. Dies betrifft in Ihrem Fall den vom Vermieter von der Kaution genommen Betrag für die Mietminderung, über die zwischen Ihnen Streit besteht. Sie können vom Vermieter verlangen, dass er die Kaution um diesen Betrag wieder auffüllt.

Das Mietverhältnis ist seit dem 31. August 2014 beendet und die Wohnung wurde zu diesem Zeitpunkt zurückgegeben. Bisher habe ich die Kaution nicht zurückerhalten. Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution abzurechnen und an mich auszuzahlen?
Im Gesetz gibt es keine allgemeine Abrechnungsfrist für die Kaution. Die Gerichte setzen hierfür unterschiedliche Fristen an. Diese beträgt in manchen Fällen zwei, bisweilen auch neun Monate. Die Frist hängt immer vom Einzelfall ab. Ist im Wohnungsrückgabeprotokoll festgehalten, dass die Wohnung ohne Mängel zurückgegeben wurde, und hat der Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis, können die Mieter/innen die Abrechnung und Auszahlung der Kaution sofort verlangen. Im Allgemeinen gilt, dass der Vermieter innerhalb von sechs Monaten die Kaution abrechnen muss. Aus der Abrechnung muss die Höhe der Kaution einschließlich der Zinsen ersichtlich sein. Zudem müssen eventuelle Gegenforderungen des Vermieters mit Angabe des Grunds und der Höhe für die Mieter/innen nachvollziehbar aufgeführt sein.

Mein Vermieter hat mir nicht die gesamte Kaution zurückgezahlt, sondern für die noch nicht vorliegende Betriebskostenabrechnung für 2013 einen Betrag von 100 Euro einbehalten. Darf er das?
Die Mietkaution dient der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und der Abwicklung nach dessen Beendigung. Hierunter fallen bei freifinanziertem Wohnraum auch Ansprüche aus noch offenen Betriebskostenabrechnungen. Nach einer Entscheidung des BGH vom 18. Januar 2006 (AZ: VIII ZR 71/05) ist der Einbehalt für eine Nachforderung aus der ausstehenden Abrechnung aber nur zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird. Der Vermieter darf daher nur einen angemessenen Betrag von der Kaution für eventuelle Nachforderungen aus noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen einbehalten. Dies gilt aber nicht, wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde. Die Höhe des einzubehaltenden Betrags richtet sich nach der zu erwartenden Nachzahlung, er darf also nicht die gesamte Kaution zurückhalten.


Das Haus, in dem ich wohne, wurde in diesem Jahr verkauft. Was passiert mit meiner Kaution?
Die von Ihnen gezahlte Mietsicherheit können Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber verlangen. Dieser muss die Kaution auch dann an Sie auszahlen, wenn er sie nicht vom Verkäufer erhalten hat. Ist der Erwerber zahlungsunfähig und kann die Kaution nicht zurückzahlen, muss der frühere Vermieter diese zurückerstatten. Um dieser möglicherweise weit in der Zukunft liegenden Verpflichtung zu entgehen, verlangen inzwischen viele Vermieter von den Mieter/innen die Zustimmung zur Übertragung der Kaution an den Erwerber.

Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel berät Mitglieder in den Beratungsstellen Nollzie in Schöneberg sowie in Reinickendorf und in Tiergarten.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserer Infoschrift „Mietsicherheit".

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 371 / Dezember 2014 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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