Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Fehler (Betriebskosten)

Irren ist menschlich – doch kann der Vermieter ohne Weiteres Fehler, die er in der Betriebskostenabrechnung gemacht hat, berichtigen?

Zur Beantwortung dieser Frage muss man zunächst folgende mietrechtliche Besonderheiten kennen: Erstens lassen sich Betriebskostenabrechnungsfehler in zwei Kategorien einteilen - in formelle und materielle (also inhaltliche) Fehler. Zweitens ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung den Mieter/innen innerhalb der Ausschlussfrist zukommen zu lassen.

Sodann lässt sich anhand des grundlegenden Urteils des BGHs (17.11.2004, AZ: VIII ZR 115/04) Folgendes zusammenfassen:
Innerhalb der Ausschlussfrist darf der Vermieter selbst formell fehlerhafte Abrechnungen korrigieren bzw. eine zweite, formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen (noch nicht abschließend geklärt aber ist, ob der Vermieter berechtigt ist die Abrechnung zu berichtigen, wenn Mieter/innen zuvor die Nachzahlung geleistet bzw. das Guthaben angenommen haben).
Nach Ablauf der Ausschlussfrist kann er lediglich materielle Fehler berichtigen. Liegt also nach Abschlussfrist eine formell fehlerhafte Abrechnung vor, so müssen Mieter/innen für den Fall, dass diese mit einem Nachzahlungsbetrag endet, diesen nicht bezahlen.
Diese Regelung soll Mieter/innen davor schützen, dass der Vermieter kurz vor Fristablauf irgendeine (falsche) Kostenzusammenstellung vorlegt, um die Ausschlussfrist zu umgehen.

Die inhaltlichen Fehler kann der Vermieter zeitnah nach Ablauf der Ausschlussfrist berichtigen. Der BGH hält hier 3 Monate für ausreichend (Urt. v. 05.07.2006, AZ: VIII ZR 220/05).

Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung dadurch aber zu finanziellen Lasten der Mieter/innen, so kann der Vermieter diesen Betrag nur verlangen, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Stromversorger seine ursprüngliche Rechung korrigiert.

Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung nach der Korrektur zugunsten der Mieter/innen, so ist dieser Betrag stets an die Mieter/innen auszuzahlen.


So leicht die Feststellung ist, ob die Ausschlussfrist abgelaufen ist, so schwer ist die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern. Wir empfehlen Ihnen insofern, eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen und sich beraten zu lassen.


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