Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Bundesverfassungsgericht zum Mietendeckel

Der Mietendeckel ist nichtig – was müssen Mieter/innen nun beachten/tun?

Mit dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 25. März 2021 (veröffentlicht am 15.04.2021) hat das kurzzeitige Aufatmen der Mieter/innen in Berlin erstmal ein Ende. Das Gericht entschied, dass das MietenWoG Bln (sogenannter „Mietendeckel“) nicht durch das Land Berlin hätte erlassen werden dürfen und erklärte es daher für nichtig. Diese Nichtigkeitserklärung hat zur Folge, dass das Gesetz als von Anfang an unwirksam zu betrachten ist. Dies führt zu etlichen Folgeproblemen, die hier kurz dargestellt werden sollen.


1. Nachzahlung nach Absenkung

Der Mietendeckel beinhaltete neben dem Mietenstopp auch die Mietabsenkung, zu denen Vermieter verpflichtet waren. Viele Vermieter mussten daher aufgrund zu hoher Mieten nach dem MietenWoG Bln die Miete absenken. Dies betraf vor allem zwei Zeitpunkte, den 23.02.2020 und den 23.11.2020.

Die tatsächlichen Mietabsenkungen erfolgten in der Regel ab dem 01.03.2020 und 01.12.2020.


- Nachzahlung nach Absenkung ab dem 23.02.2020 nach Mieterhöhung

Am 23.02.2020 trat das MietenWoG Bln in Kraft und war ab diesem Zeitraum gültig. Wegen des darin geregelten Mietenstopps war es seit diesem Tag (neben wenigen Ausnahmen) verboten, die Miete zu erhöhen. Zugleich wurden die Mieten aber auch wieder auf die Stichtagsmiete (Stichtag = 18.06.2019) zurückgeführt.

Das bedeutet, dass Mieterhöhungen (einschließlich Staffel- und Indexmieterhöhungen), die zwischen dem 18.06.2019 und dem 22.02.2020 eintraten, ab dem 23.02.2020 nicht mehr galten und zumindest nicht mehr eingefordert werden durften. Die Mieten waren von da an wieder so hoch wie am 18.06.2019.

Mit dem Wegfall des MietenWoG Bln lebt die ursprüngliche Mieterhöhung aber wieder auf, wenn Mieter/innen zugestimmt haben, ein rechtskräftiges Urteil auf Zustimmung oder ein gerichtlicher Vergleich vorliegen.

Vermieter dürfen den Betrag, den sie seit dem 23.02.2020 nicht fordern durften, nun nachfordern. Hierbei gilt sogar, dass die Mieter/innen die rückständige Miete seit dem Wegfall des MietenWoG Bln – also seit dem 15.04.2021 – automatisch schulden, ohne dass der Vermieter hierzu auffordern muss. Die Miete ist ohne Weiteres zur Nachzahlung fällig.

Noch ungeklärt ist die Frage, ab welchem Zeitraum Mieter/innen in Zahlungsverzug geraten, welcher eine Kündigung rechtfertigen kann. Hier sind juristisch mehrere Zeiträume denkbar. Aus diesem Grund kann Mieter/innen nur geraten werden, die rückständige Miete schnellstmöglich an den Vermieter nachzuzahlen. Wer die rückständige Miete nicht unverzüglich (d. h. ohne schuldhaftes Zögern) an den Vermieter überweist, riskiert im schlimmsten Fall eine Wohnungskündigung. Denn wer sich im Verzug mit der Zahlung von mehr als einer Monatsmiete befindet, kann bereits von einer ordentlichen Kündigung bedroht sein. Ab einem Rückstand von zwei Monatsmieten droht sogar eine fristlose Kündigung.

Wer die Rückzahlung finanziell nicht stemmen kann, sollte sich schnellstmöglich mit dem Vermieter in Verbindung setzen und ggf. Ratenzahlungen anbieten. Je eher hier der Kontakt zum Vermieter gesucht wird, desto eher wird dieser bereit sein, eine einvernehmliche Lösung zu finden und auf eine Kündigung zu verzichten.

Der Senat stellt Mieter/innen, die die Miete nicht nachzahlen können, finanzielle Hilfen zur Verfügung (siehe Punkt „Fonds des Senats“)


- Absenkung ab 23.11.2020 aufgrund des MietenWoG Bln

 Gleiches gilt für die Absenkung der Miete, die ab dem 23.11.2020 vorgenommen worden ist. Hier haben nicht wenige Mieter/innen entweder eine Absenkung gegenüber dem Vermieter geltend gemacht oder sogar die Information ihres Vermieters (zu der er gesetzlich verpflichtet war) erhalten, dass die Miete ab dem 01.12.2020 nach dem MietenWoG Bln abgesenkt werde. 

Auch diese Absenkungen haben nun nach dem Wegfall des MietenWoG Bln keinen Bestand mehr. Das bedeutet, dass die Differenz zwischen der Miethöhe vor und nach der Absenkung nun unverzüglich nachgezahlt werden sollte.


- Kombination aus beiden Zeiträumen

In nicht wenigen Fällen hat sich die Miete während des Geltungszeitraumes des MietenWoG Bln sogar mehrfach geändert. Hier sollte genau geschaut werden, welche Miete geschuldet war und welche Miete tatsächlich gezahlt worden ist. Der Differenzbetrag sollte an den Vermieter nachgezahlt werden. Wurde die Absenkung der Miete auf den Tag genau berechnet, ist auch der tatsächliche Differenzbetrag auf den Tag genau nachzuzahlen.

Beispiel:

Mieterin A erhält zum 01.09.2019 eine Mieterhöhung um 30,00 EUR und stimmt zu. Sie zahlt nun ab dem 01.09.2019 480,00 EUR.

Ab dem 01.03.2020 wurde ihre Miete wieder auf die Stichtagsmiete abgesenkt. Das ist der Betrag, den sie zum 18.06.2019 (Stichtag) gezahlt hat. Das waren 450,00 EUR.

Im November 2020 teilte ihr Vermieter ihr mit, dass die Miete ab dem 01.12.2020 auf 400,00 EUR abgesenkt wird, da die Miete nach MietenWoG Bln zu hoch sei. Mieterin A zahlt seit dem 01.12.2020 nur noch 400,00 EUR im Monat.

Am 15.04.2021 kippt das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel. Mieterin A muss nun also unverzüglich alles nachzahlen, was absenkt wurde:

01.09.2019 – 22.02.2020: keine Nachzahlung, da die regulär vereinbarte Miete gezahlt wurde

01.03.2020 – 22.11.2020: vereinbart waren 480,00 EUR, gezahlt wurden aber nur 450,00 EUR. Differenz: 30,00 EUR/Monat.

01.12.2021 – 15.04.2021: vereinbart waren 480,00 EUR, gezahlt wurden aber nur 400,00 EUR. Differenz: 80,00 EUR/Monat.

Ergebnis: Mieterin A muss 670,00 EUR (9 Monate x 30 EUR + 5 Monate x 80 EUR) an ihren Vermieter zahlen.

 

2. Nachzahlung nach Modernisierungsmieterhöhung

Der Mietenstopp des MietenWoG Bln hat auch dafür gesorgt, dass Mieterhöhungen wegen erfolgter Modernisierungsmaßnahmen erklärt, jedoch nicht gefordert wurden. Mieter/innen, die eine Mieterhöhung nach §§ 559 ff BGB erhalten haben, diese jedoch nicht zahlen mussten, sind ggf. ebenfalls zur Nachzahlung verpflichtet. Dies hängt maßgeblich davon ab, ob die Mieterhöhung den gesetzlichen Bestimmungen entsprach (-> Infoschrift „Modernisierung“).

Auch Mieter/innen, deren Mieterhöhung auf 1 EURO/m² aufgrund der Regelungen des MietenWoG Bln begrenzt war, müssen nun die Differenz zahlen. Auch hier gilt: bitte lassen Sie die Mieterhöhung unbedingt prüfen.

Um nicht in den Bereich des kündigungsrelevanten Verzugs zu gelangen, sollten Mieter/innen den rückständigen Betrag zunächst unter Vorbehalt an ihren Vermieter zahlen und die Mieterhöhung ggf. in einer unserer Beratungsstellen überprüfen lassen. Für den Fall, dass die Mieterhöhung unwirksam war, kann die Nachzahlung von dem Vermieter wieder zurückgefordert werden.

 

3. Wegfall des MietenWoG Bln und Mietminderung

Auch zwischenzeitlich vorgenommene Mietminderungen können sich durch den Wegfall des MietenWoG Bln nun ändern. In der Regel haben Mieter/innen, die zur Minderung berechtigt waren, lediglich einen Teil der Miete gemindert, die anhand der niedrigeren Mietendeckelmiete berechnet wurde. Da nun nachträglich die Mieten wieder auf das zuvor vereinbarte Niveau angehoben worden sind, wirkt sich das auch auf die Minderungsbeträge aus.

Mieter/innen können nun vorgenommene Mietminderungen neu berechnen und den Differenzbetrag vom Vermieter zurückfordern.

 

4. Abschluss eines Neumietvertrages bei vereinbarter Schattenmiete  

Viele Vermieter haben während der Geltungsdauer des MietenWoG Bln bei Abschluss eines neuen Mietvertrages zwei Mieten mit ihren Mietern/innen vereinbart: die Miete, die nach dem Mietendeckel zulässig war und eine oft deutlich höhere ohne die Anwendung des Deckels. Die Wirksamkeit der Vereinbarung einer zweiten Miethöhe, der sogenannten „Schattenmiete“, ist jedoch juristisch umstritten. So ist noch weitestgehend ungeklärt, ob eine solche Vereinbarung gegen die Grundsätze der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) oder andere Regelungen des BGB verstößt und daher unwirksam ist.

Auf jeden Fall sollten Mieter/innen die vertragliche Regelung auf ihre Wirksamkeit prüfen lassen

Um sich aber auch hier gegen eine – wenn ggf. auch unberechtigte – Kündigung zu schützen, sollte vorerst der höhere Betrag unter Vorbehalt nachgezahlt und die zukünftige Miete angepasst werden.

 

5. Nachzahlungen bei Empfang von Sozialleistungen (ALG II, Grundsicherung, Wohngeld etc.)

Eine besondere Herausforderung, die nun rückständige Miete nach dem Wegfall des MietenWoG Bln nachzuzahlen, trifft Mieter/innen, die Sozialleistungen erhalten oder erhalten haben. Weit überwiegend hatten diese nämlich keine Möglichkeit, Rücklagen zu bilden, um die Nachzahlung unverzüglich leisten zu können.

Mieter/innen sollten sich daher unbedingt unverzüglich an ihren Leistungsträger (Jobcenter, Arbeitsagentur usw.) wenden, wenn sie zur Nachzahlung rückständiger Miete verpflichtet sind. In vielen Fällen ist ein gesonderter Antrag erforderlich. Unter Umständen muss dieser noch im April 2021 gestellt werden, um geltende Fristen nicht zu versäumen.

Bei Klärungsbedarf sollten betroffene Mieter/innen sich umgehend an unsere Sozialrechtsberatung wenden.

 

6. Mietendeckel und Mietpreisbremse

Auch nach dem Wegfall des Mietendeckels bleibt Mieter/innen die Möglichkeit, im Rahmen der seit 01.06.2015 gültigen Mietpreisbremse die Höhe ihrer Miete zu rügen und eine Absenkung zu verlangen (-> Infoschrift „Mietpreisbremse“).

Für Mietverhältnisse, die bis zum 01.04.2020 geschlossen wurden, gilt jedoch, dass Mieter/innen die überzahlte Miete erst ab erklärter Rüge zurückverlangen dürfen. Für neu abgeschlossene Mietverträge ab dem 01.04.2020 kann hier eine Rückzahlung auch rückwirkend erfolgen.

Derzeit wird von einigen Vertretern/Vertreterinnen der Mieter/inneninteressen empfohlen, die Mietpreisbremse schnellstmöglich geltend zu machen und mögliche Nachforderungen durch den Vermieter wegen des Wegfalls des Mietendeckels mit dem Hinweis zu verweigern, die zulässige Miete sei nach der Mietpreisbremse bereits entrichtet worden. Ein solches Vorgehen ist – wenn die Mietpreisbremse tatsächlich durchgreift – durchaus sehr wirkungsvoll. Allerdings ist es auch hochriskant. Die Regelungen der Mietpreisbremse sind komplex und die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete führt nicht selten zwischen Mieter/innen und Vermietern zu Streit. Ist der Vermieter der Ansicht, die Mietpreisbremse greife nicht durch oder die Miete ist zu niedrig angesetzt worden, kann er Klage vor dem Amtsgericht erheben. Schlimmer dürfte jedoch für die meisten Mieter/innen sein, dass er kündigen kann, sobald ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete erreicht ist. Spätestens im Rahmen eines Räumungsprozesses ist dann zu klären, ob die Mietpreisbremse durchgreift und inwieweit die Miete überhöht ist. Im Verfahren kann es für Mieter/innen zu bösen Überraschungen kommen, wenn das Gericht deren Auffassung nicht folgt.

In jedem Fall ist es ratsam, sich mietrechtlich beraten und bei der Geltendmachung der Mietpreisbremse fachkundig unterstützen zu lassen.

 

7. Mietendeckel und laufende Klageverfahren

Nicht wenige Mieter/innen sind im Geltungszeitraum des Mietendeckels wegen Mieterhöhungsverlangen ihrer Vermieter verklagt worden. Ob der Wegfall des Mietendeckels hierauf noch einen Einfluss haben kann, hängt von dem Prozessstadium ab:

- Rechtskräftige (= nicht mehr mit Rechtsmitteln angreifbare) Entscheidungen bleiben bestehen und können nicht mehr geändert werden. Auch wenn die Klage des Vermieters wegen des Mietendeckels abgewiesen wurde, bleibt dies so. Er kann eine Mieterhöhung rückwirkend nicht mehr geltend machen, sondern muss gegebenenfalls ein neues Erhöhungsverlangen aussprechen (-> Infoschrift „Mieterhöhung“)

- In noch laufenden Klageverfahren, in denen entweder noch gar keine Entscheidung ergangen oder diese mit Rechtsmitteln angreifbar ist, ändert der Wegfall des Mietendeckels gegebenenfalls den rechtlichen Gesichtspunkt. Mieter/innen, die anwaltlich vertreten sind, sollten hierüber mit ihrem Anwalt/ihrer Anwältin sprechen. Nicht anwaltlich vertretende Mieter/innen sollten sich beraten lassen.

 

8. Mietendeckel und Vereinbarungen zur Miethöhe

Denkbar sind auch Fälle, in denen Mieter und Vermieter – beispielsweise um das Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis nicht zu belasten – einvernehmlich eine Mieterhöhung oder auch Absenkung vereinbart haben.

Auch diese Vereinbarungen bleiben wirksam und werden von der Entscheidung des BVerfG zur Nichtigkeit des Mietendeckels nicht berührt.

 

9. Mietendeckel und Vermieterwechsel

Sind Mieter/innen während der Geltungsdauer des Mietendeckels umgezogen oder hat der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses gewechselt, ändert dies grundsätzlich nichts an der Nachzahlungspflicht. Mieter/innen sollten jedoch genau schauen, wer die Nachzahlung verlangen kann. Denn hier teilen in der Regel mehrere Vermieter die Nachzahlungsbeträge.

Im Falle eines Wohnungswechsels sind von Mieter/innen sowohl die Miete für die alte Wohnung als auch eine Miete für die neue Wohnung gezahlt worden. Die Nachzahlung für die Mieten, die für die alte Wohnung geleistet wurden, bekommt auch der alte Vermieter. Der neue Vermieter enthält nur die Nachzahlungen für die Miete, die auch für die neue Wohnung bezahlt worden ist.

Hat ein Vermieterwechsel stattgefunden, gilt im Prinzip das Gleiche: In der Regel meldet sich im laufenden Mietverhältnis der neue Vermieter und teilt den Mieter/innen mit, ab welchem Zeitpunkt die zukünftigen Mietzahlungen an diesen geleistet werden sollen. Ab diesem Zeitpunkt findet also ein Zahlungswechsel vom alten auf den neuen Vermieter statt. Auch hier gilt: Nachzahlungen für Mieten, die an den alten Vermieter geleistet wurden, sollten auch an diesen gezahlt werden. Der neue Vermieter erhält nur die Nachzahlung für die Mieten, die auch an ihn geleistet worden sind.

Bei Unklarheiten lassen Sie sich bitte beraten.

 

10. Verzichtserklärung auf Nachzahlungsbeträge

Bereits nach Bekanntwerden der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts haben einige Vermieter öffentlich erklärt, sie werden auf die Geltendmachung der Nachzahlungsbeträge ihrer Mieter/innen verzichten. Mieter/innen müssen dann gar keine Nachzahlungen leisten, sondern die zukünftige Miete lediglich anpassen.

Derzeit haben sich die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften zu einem solchen Verzicht bereit erklärt, andere könnten diesem Beispiel noch folgen. Vonovia und Heimstaden z. B. haben eine solche Regelung für ihre Mieter/innen bereits angekündigt.

Mieter/innen sollten sich darüber informieren, ob ihr Vermieter tatsächlich auf eine Nachforderung verzichtet und Kontakt zu ihrem Vermieter aufnehmen. Ist nicht sicher, dass der Vermieter auf die Nachforderung verzichtet, sollte sicherheitshalber nachgezahlt werden. Anderenfalls besteht das Risiko, in Zahlungsverzug zu geraten und gekündigt zu werden.

 

11. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach Wegfall des Mietendeckels

Nach Wegfall des Mietendeckels haben einige Vermieter nun bereits Mieterhöhungen an ihre Mieter/innen verschickt. Erwartungsgemäß werden diesem Beispiel noch etliche Vermieter folgen.

Die Mieterhöhungen müssen allerdings nicht automatisch auch gerechtfertigt sein. Denn auch nach dem Wegfall des Mietendeckels müssen die Mieterhöhungsverlangen den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Mieter/innen sollten – wie vor dem Mietendeckel auch – die Mieterhöhung daher sorgfältig prüfen, bevor sie einer solchen zustimmen (siehe -> Infoschrift „Mieterhöhung“).

Im Zweifelsfall nutzen Sie eines unserer Beratungsangebote.

 

12. Fonds für finanziell Schwache

Aufgrund des Wegfalls des Mietendeckels und der daraus resultierenden Nachzahlungsverpflichtungen, die viele Mieter/innen in Berlin trifft, hat der Berliner Senat am 20.04.2021 die Einrichtung eines Hilfefonds beschlossen. Mieter/innen, deren Einkommen unter einer bestimmten Einkommensgrenze liegt, soll danach zur Nachzahlung der Mietrückstände ein zinsloses Darlehen gewährt werden. In besonderen Härtefällen soll dieses Darlehen nicht zurückgezahlt werden müssen. Die konkrete Ausgestaltung des Programms wird in den nächsten Tagen erwartet.

Mieter/innen sollten sich auf der Website des Berliner Senats über das Programm und die Möglichkeit der Antragstellung informieren, wenn die Nachzahlung der Mietrückstände allein nicht zu bewerkstelligen ist.

 

Hinweise:

Nutzen Sie zur Information auch die Seite des Senats mit Fragen und Antworten zu den Folgen der Nichtigkeit des Mietendeckels https://mietendeckel.berlin.de/

 

Diese Informationen werden wir für Sie regelmäßig aktualisieren.

(Stand 26.04.2021)

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