Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Wohnungswechsel – Was sollen Mieter/innen beachten?

Von Rechtsanwalt Jan Becker

RA Jan Becker


Worauf sollte ich grundsätzlich achten, wenn ich die Wohnung wechseln will?

Ganz wichtig: Dokumentieren Sie den Zustand Ihrer Wohnung kurz vor der Rückgabe gut. Besichtigen Sie am besten mit einer Person Ihres Vertrauens, die nicht im Mietvertrag steht, die Wohnung kurz vor Rückgabe und dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung auch mit datierten Fotos. Lassen Sie die Person das Zustandsprotokoll mit Datum unterschreiben. Damit haben Sie einen Zeugen, der den Zustand der Wohnung auch in der Zukunft bestätigen kann. So sind Sie gut vorbereitet auf eventuelle Streitigkeiten mit dem Vermieter wegen angeblicher Schäden nach Rückgabe der Wohnung.Folgende Dinge sollten Sie außerdem ganz grundsätzlich in Ruhe und rechtzeitig im Voraus planen: Kündigung oder Umstellung aller Verträge für Gas, Strom, Internet, Telefon, ggf. Kabelfernsehen, Zeitungsabos oder auch Fitnessstudios, die Sie nach dem Umzug nicht mehr besuchen wollen oder können. Zudem sollte der Umzug gut geplant werden, ggf. mit Umzugsunternehmen, oder lassen Sie sich von Bekannten helfen? Welches Material benötigen Sie? Woher bekommen Sie Umzugskartons? Brauchen Sie eine Kinderbetreuung? Was ist mit zu erledigenden Renovierungen oder auch dem erforderlichen Rückbau von Umbauten, die Sie in der alten Wohnung vorgenommen haben?

Bitte beachten Sie: Die Beratung der Berliner MieterGemeinschaft erstreckt sich ausschließlich auf Themen, die sich aus Ihrem Mietvertrag und dessen Beendigung ergeben. Fragen zu Kündigungsmöglichkeiten für Verträge mit Fitnessstudios, Stromanbietern, Zeitungsabos und ähnlichem sind von der mietrechtlichen Beratung nicht umfasst. Hinweise und Beratung zu derartigen Verträgen finden Sie bei Verbraucherschutzorganisationen.

Ich habe ein Problem, meinen Umzug zu organisieren. Mein alter Mietvertrag endet am 31. August. Mein neuer Mietvertrag beginnt am 1. September. Die neue Hausverwaltung sagt, ich kann vor dem 1. September die Schlüssel zum Haus und zur Wohnung nicht bekommen. Was kann ich jetzt tun?

Sie könnten Ihrem alten Vermieter die Situation erklären und ihn darum bitten, Ihnen zu erlauben, die alte Wohnung erst am 1. oder 2. September zurückzugeben. Wenn Ihr alter Vermieter sich darauf nicht einlässt – oder einlassen kann, weil er die Wohnung schon vermietet hat –, gibt es vielleicht die Möglichkeit, in dem Haus, in dem sich ihre alte Wohnung  befindet, Kartons und Möbel für kurze Zeit unterzustellen? Wenn auch das nicht geht, hilft wohl nur Ersatzraum zur Lagerung bei Bekannten, bei einem Umzugsunternehmen oder in einem Lagerhaus. Ein Recht auf spätere Rückgabe der Wohnung oder auf einen Lagerplatz in Ihrem alten Wohngebäude haben Sie leider ebenso wenig wie auf die Übergabe der neuen Wohnung vor Mietbeginn.

Wir haben zwei Kinder, die jetzt größer werden. Unsere Wohnung ist zu klein. Wir brauchen mindestens ein Zimmer mehr. Bei uns im Haus werden bald zwei größere Wohnungen frei. Ich habe auch gehört, dass in einem Haus nebenan, das ebenfalls unserem Vermieter gehört, eine größere Wohnung jetzt schon frei ist. Andere Familien bezahlen 800 Euro für die großen Wohnungen. Von uns will der Vermieter aber 1.200 Euro haben, wenn wir eine große Wohnung mieten. Das können wir nicht bezahlen. Haben wir nicht ein Recht auf eine größere Wohnung? Und müssen wir sie nicht zu dem gleichen Mietpreis bekommen, wie die anderen Familien?

Nein, leider haben Sie kein Recht darauf, eine der freien/freiwerdenden größeren Wohnungen zu bekommen. Ihr Mietvertrag berechtigt die jeweiligen Mieter/innen immer nur zur Nutzung einer bestimmten Wohnung. Außer der Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen und -einrichtungen haben Sie weder Rechte an dem Gebäude noch auf Anmietung anderer Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters. Etwas anderes könnte sich ergeben, wenn Sie Mitglied in einer Genossenschaft wären. Dann kann es sein, dass die Vergaberichtlinien oder die Satzung der Genossenschaft Ihnen gewisse Rechte oder Vorteile einräumen, wenn Sie sich um eine größere Wohnung bewerben.Auch Ihre zweite Frage nach dem gleichen Mietpreis für die Wohnung, wie der Vormieter sie zahlt, muss ich leider verneinen. Es gibt im Mietrecht keinen Grundsatz der Gleichbehandlung in Bezug auf die Höhe der Miete für Wohnungen in einem Haus oder bei einem Vermieter. Der Mietpreis bei Abschluss eines neuen Mietvertrags ist aber begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete, die um nicht mehr als 10% überschritten werden darf, und die Regelungen der Mietpreisbremse.

Etwas für Sie Günstigeres kann gelten, wenn es sich um eine Genossenschaftswohnung handelt und die Satzung Begrenzungen bei Neuvermietung oder Wohnungswechsel innerhalb des Wohnungsbestandes der Genossenschaft enthält. Auch eine gesetzliche Mietpreisbindung im sogenannten sozialen Wohnungsbau begrenzt die Miethöhe. Es kann sich also lohnen, sich vor Abschluss des neuen Mietvertrags beraten und den Mietpreis vor Unterschrift des Mietvertrages prüfen zu lassen.

Ich habe eine neue Wohnung gefunden, in die ich sofort einziehen kann. Die Kündigungsfrist für meine alte Wohnung ist aber noch nicht abgelaufen. Da müsste ich jetzt noch zwei Monate Miete für die neue und auch für die alte Wohnung bezahlen. Deswegen möchte ich einen Nachmieter stellen, der jetzt schon in meine Wohnung einziehen würde. Was muss ich gegenüber meinem alten Vermieter dazu jetzt alles angeben?

Leider ist der Vermieter nicht verpflichtet, von Ihnen benannte Nachmieter/innen zu akzeptieren. Nur wenn in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass Sie Nachmieter/innen stellen können, haben Sie ein solches Recht und können zeitiger aus dem Mietvertrag austreten. Es ist ein immer noch weit verbreiteter allgemeiner Irrtum, dass es ein solches Recht direkt ohne weitere Voraussetzungen gäbe. Nur in besonderen Einzelfällen kann sich ausnahmsweise ein Recht zur früheren Kündigung – unter Umständen auch mit Benennung eines Nachmieters – ergeben, beispielsweise wenn das Kündigungsrecht im Mietvertrag über ein Jahr ausgeschlossen ist und Sie wegen eintretender Pflegebedürftigkeit die Wohnung gar nicht mehr nutzen können. Der Ausschluss des Kündigungsrechts könnte auch unwirksam sein. Ob eine Ausnahme in Betracht kommt, wäre in einer ausführlichen individuellen Beratung genau zu klären.

Ich habe meinen Mietvertrag vor etwas mehr als zwei Monaten gekündigt. In drei Wochen muss ich meine alte Wohnung zurückgeben. Mein Problem ist, dass ich keinen Termin für eine Abnahme bekomme. Ich möchte wissen, was ich renovieren muss, aber die Hausverwaltung antwortet nicht auf meine Nachfragen. Sind die nicht verpflichtet, mir zu antworten?

Diese Frage begegnet mir in letzter Zeit recht häufig in der Beratungspraxis. Zunächst einmal rate ich Ihnen – wie oben schon ausgeführt – dazu, den Zustand Ihrer Wohnung vor der Rückgabe unbedingt gut zu dokumentieren, im Idealfall mit Fotos aller Räume und in Anwesenheit einer Person Ihres Vertrauens, die die Wohnung vor der Rückgabe besichtigt und Ihnen als Zeuge/in dienen kann, falls der Vermieter nach der Rückgabe Schäden in der Wohnung behauptet. Hinsichtlich der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (Renovierung) ist zunächst zu prüfen, ob Sie nach dem Inhalt Ihres Mietvertrages überhaupt wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Viele Klauseln in Mietverträgen erweisen sich nach rechtlicher Prüfung als unwirksam. Wenn das bei Ihnen auch so ist, haben Sie in der Regel gar kein Problem. Dann können Sie die Wohnung einfach besenrein zurückgeben. Ausnahmen gelten aber beispielsweise bei unüblicher Farbwahl. Lassen Sie sich beraten! Grundsätzlich muss man außerdem wissen: Es gibt keine gesetzliche Pflicht, eine Abnahme der Wohnung zur Rückgabe durchzuführen. Weder für Vermieter noch für Mieter/innen ist eine solche Abnahme vorgeschrieben. Es gibt auch keine Pflicht, ein Abnahme- oder Übergabeprotokoll zu erstellen und ein solches zu unterschreiben. Sinnvoll für Sie als Mieter/in ist aber sicher die eigene Dokumentation des Zustandes der Wohnung vor der Rückgabe. Bei Beendigung eines Mietverhältnisses reicht es zur Rückgabe schon aus, wenn Sie alle Schlüssel (auch selbst beschaffte) beim Vermieter oder dessen Bevollmächtigten, beispielsweise der Hausverwaltung, abgeben. Listen Sie gewissenhaft auf, welche und wie viele Schlüssel Sie zurückgeben. Die Rückgabe der Schlüssel sollten Sie sich unbedingt mit Datum, am besten auf der Schlüsselliste, schriftlich bestätigen lassen oder den Zugang der Schlüssel beim Vermieter/der Hausverwaltung anderweitig beweisen können (z. B. Kuriersendung mit Empfangsbestätigung).

Mir wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Kündigung ist leider wirksam. Das habe ich schon in der Beratung prüfen lassen. In sechs Monaten endet mein Mietverhältnis. Unsere Vermieterin hat mir jetzt geschrieben, dass sie in zwei Wochen die Wohnung besichtigen wird, um die Renovierung zu klären. Muss ich die Vermieterin jetzt reinlassen?

Nein, wenn Sie das nicht wollen, müssen Sie niemanden „einfach so“ reinlassen. Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Es kann allerdings strategisch sinnvoll sein, einen Termin zur vorzeitigen Besichtigung mit Ihrer Vermieterin zu vereinbaren, bei dem auch geklärt werden kann, ob und welche Renovierungsarbeiten vorzunehmen sind. Lassen Sie aber in der Beratung vorab prüfen, ob Sie überhaupt zu irgendeiner Renovierung verpflichtet sind. Wie oben schon kurz ausgeführt, sind viele Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam. Da kommt es auf den genauen Wortlaut an. Renovieren Sie also nicht vorschnell und lehnen Sie auch die Renovierung nicht ab, bevor Sie nicht sicher sind, wozu Sie verpflichtet oder eben nicht verpflichtet sind.

In meinem Mietvertrag steht, dass dieser in zwei Monaten endet.  Was kann ich tun, wenn ich bis dahin keine neue Wohnung gefunden habe?

Zunächst sollten Sie sich unbedingt mietrechtlich beraten lassen. Hier wäre vorab zu prüfen, ob die Befristung des Mietvertrags rechtlich wirksam vereinbart wurde. Haben Sie Ihre Wohnung vorübergehend zu einem bestimmten Zweck, beispielsweise als Montagewohnung oder weil Sie einen auf ein Jahr befristeten Arbeitsvertrag in der Stadt haben, nur für ein Jahr gemietet? Dann könnte der Vertrag unter Umständen tatsächlich enden. Wenn Sie aber einen normalen Wohnraummietvertrag haben, der auf Wunsch des Vermieters zeitlich befristet sein soll, muss vom Vermieter ein Grund für die Befristung angegeben worden sein. Als Gründe kommen nur in Betracht: a) Eigenbedarf des Vermieters oder eines seiner Angehörigen aus dem Haushalt des Vermieters, b) ein umfangreicher Umbau oder weitgehende Instandsetzungsarbeiten, die fest geplant sind, c) die Wohnung soll an bestimmte Angestellte des Vermieters weitergegeben werden. Der Grund der Befristung muss konkret und detailliert bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitgeteilt sein. Wenn in Ihrem Mietvertrag kein Grund für die Befristung angegeben ist und Ihnen bei Abschluss des Mietvertrages der Grund der Befristung von Ihrem Vermieter nicht schriftlich mitgeteilt worden ist, haben Sie gar kein Problem. Dann ist die Befristung unwirksam. Ihr Mietvertrag läuft in dem Fall unbefristet weiter.

Ich will nächsten Monat umziehen. Die Kaution für meine alte Wohnung betrug 1.800 Euro. Der Kautionsbetrag für meine neue Wohnung soll 1.700 Euro betragen. Ich habe der alten Hausverwaltung geschrieben, dass sie die alte Kaution einfach nächsten Monat an die neue Hausverwaltung überweisen und die übrigen 100 Euro für die Heizkostenabrechnung vom letzten Jahr nehmen sollen. Die hatte ich noch nicht bezahlt. Jetzt antwortet die Hausverwaltung, dass ich die Kaution erst mal gar nicht bekomme, weil sie erst mal prüfen müssen, ob noch Forderungen bestehen und sie würden sich melden, wenn die Kaution abgerechnet werden kann. Was bedeutet das? Ich bin durch den Umzug sowieso schon knapp bei Kasse und müsste mir sonst Geld leihen für die Kaution in der neuen Wohnung. Wie komme ich an mein Geld?

Sie werden leider noch einige Monate auf Ihr Geld warten müssen. Es gibt keine gesetzliche Regelung innerhalb welcher Zeit der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Die gesetzliche Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters aus einer Verschlechterung der Mietsache beträgt sechs Monate. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter. Während dieser Zeit kann er prüfen, ob er Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis gegen die Mieter/innen hat, für die er sich aus der Kaution bedienen kann. Die Gerichte geben den Vermieter/innen in der Regel drei Monate Zeit, um eine Abrechnung der Kaution zu erstellen. Sind noch Betriebskostenabrechnungen zu erwarten, wie hier die Abrechnung für die letzten Monate, in denen Sie im laufenden Jahr noch in der Wohnung gewohnt haben, gibt es sogar ein weiteres Zurückbehaltungsrecht für den Vermieter zumindest auf Teile der Kaution. Ist allerdings klar, dass ein Vermieter keinerlei Ansprüche hat und hat der Vermieter den Mieter/innen das bestätigt, wird die Kaution unverzüglich nach Rückgabe der Wohnung fällig.

Da Ihr Vermieter Ihnen mitgeteilt hat, er müsse noch prüfen, ob er Ansprüche geltend machen wird, können Sie aktuell also nur schon mal die Abrechnung der Kaution einfordern, um dem Vermieter zu zeigen, dass Sie daran denken und er sich nicht ewig Zeit lassen kann mit der Abrechnung und Auszahlung.

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho 419 / August 2021 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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