Winter – Mieter- und Vermieterpflichten
RA Jan Becker
Bei mir im Haus geht jeden Abend die Heizung aus und heizt dann erst wieder morgens. Wenn wir uns bei der Hausverwaltung beschweren, sagt diese, dass wir keinen Anspruch auf Beheizung in der Nacht haben. Im Mietvertrag steht dazu nichts. Dürfen die das? Ist der Winter nicht generell Heizperiode?
Ja, im Winter ist Heizperiode und nein, einfach die Heizung ausschalten ist nicht erlaubt. In der Rechtsprechung und Praxis ist anerkannt, dass die Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April geht. In dieser Zeit darf die Heizung nicht abgestellt werden. Der Vermieter ist generell verpflichtet, die Wohnung so mit Wärme zu versorgen, dass sie zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Die Wohnung muss also beheizbar sein. Dabei ist als unterste Grenze tagsüber eine Raumtemperatur von mindestens 20°C anzusehen. In Berlin gibt es einzelne Abteilungen bzw. Kammern bei den Gerichten, die schon bei weniger als 21°C einen Mangel erkennen. Aber: Die empfohlene Temperatur wird auch nach Art der Räume differenziert. In der Küche und im Schlafzimmer reichen nach allgemeiner Auffassung 18 bis 20°C, in Flur und Diele, in Lager-, Keller- oder Abstellräumen, können sogar geringere Temperaturen zwischen 15 bis 18°C ausreichend sein, während im Bad und im Kinderzimmer 20 bis 23°C als angemessen gelten.Es gehört auch zur Vermieterpflicht, für eine Regulierung der Wärme Sorge zu tragen, die es den Mieter/innen ermöglicht, die Raumtemperatur, zum Beispiel im Schlafzimmer, auf maximal 18°C zu halten. Das gehört zu einer Mindestausstattung einer Wohnung.
Nach bisheriger Rechtsprechung waren Vermieter berechtigt, in der Nachtzeit von 24 Uhr bis 6 Uhr aus Gründen der Energieeinsparung die Heizung herunter zu regeln. Auch in dieser Zeit musste aber eine Temperatur von mindestens etwa 16°C erreicht werden können. Meines Erachtens wird sich die Regel der Rechtsprechung mit geringen Nachttemperaturen in Zukunft ändern. Heutzutage weiß man nämlich, dass eine zeitweilige Absenkung der Raumtemperaturen um mehr als 2 bis 3°C keine Energie spart. Ganz im Gegenteil, das anschließend notwendige Hochheizen verbraucht noch mehr Energie, als wenn man die ganze Nacht durchheizen würde. Und es gibt vermehrt das nachvollziehbare Bedürfnis vieler Mieter/innen, auch nachts die Wohnung auf 20°C zu heizen. Gründe dafür sind flexible Arbeitszeiten, Schichtbetrieb oder auch Heimarbeit in den Nachtstunden. Die Regel, dass die Heizung nachts runtergeregelt werden darf, dürfte sich also bald erledigt haben. Außerdem ist nicht auszuschließen, dass bei regelmäßigem Absenken der Raumtemperaturen nachts auf nur 16°C oder weniger das Wachstum von Schimmelpilz gefördert wird.
Im Sommer darf die Zentralheizung auch mal länger abgeschaltet sein. Die Heizpflicht beschränkt sich aber nicht nur auf die Wintermonate. Der Vermieter muss auch im Sommer die Heizungsanlage in Betrieb nehmen, wenn die Innentemperatur der Wohnräume unter 18°C absinkt (teilweise nehmen Gerichte auch 16°C als unterste Grenze) und in den nächsten zwei bis drei Tagen nicht mit einer Temperatur von 20°C gerechnet werden kann.
In meinem Mietvertrag steht, dass der Vermieter die Wohnung lediglich von 9 Uhr bis 22 Uhr beheizen muss und dass nur eine Temperatur von mindestens 18°C garantiert wird. Stimmt das?
Nein. Wenn in einem vom Vermieter vorformulierten Mietvertrag die Pflicht des Vermieters so eingeschränkt wird, ist das unwirksam. Der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung beinhaltet, dass die Wohnräume jedenfalls tagsüber auf mindestens 20°C beheizt werden können (siehe auch schon die Antwort zu obiger Frage). Sie können hier mit einem Thermometer testen, ob mindestens 20°C erreicht werden. Wenn diese Temperatur nicht erreicht wird, können Sie die unzureichende Beheizbarkeit der Wohnung als Mangel anzeigen und die Beseitigung des Mangels fordern. Außerdem kommt eine Mietminderung in Betracht. Auf keinen Fall sollten Sie aber die Zahlungen Ihrer Miete einfach kürzen! Wenn Sie nämlich aus Versehen zu viel mindern, geraten Sie in die Gefahr, dass der Vermieter eine Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges erklärt. Bevor Sie also die Zahlungen kürzen, lassen Sie sich unbedingt vorher zu dem Vorgehen bei Durchsetzung einer Mietminderung beraten.
Bei uns steht im Mietvertrag, dass wir die Wohnung im Winter immer beheizen müssen. Stimmt das so? Wird das nicht sehr teuer?
Wenn die Wohnung unbeschadet die kalte Jahreszeit übersteht, müssen Sie nicht heizen. Für Mieter besteht grundsätzlich keine Heizpflicht. Sie haben aber dafür zu sorgen, dass keine Schäden in der Wohnung auftreten, wie etwa das Einfrieren von Wasserleitungen oder das Aufkommen von Feuchtigkeit und Schimmelpilz. Das betrifft aber nur vorhersehbare Schäden durch eine dauerhafte Abkühlung der Wohnung. Hier ist Vorsicht geboten, insbesondere zur Vermeidung von Schimmelpilz. Sind derartige Schäden nicht zu erwarten, können Sie die Heizkosten auch einsparen und die Wohnung kalt lassen. Das kann Geld sparen, wenn Sie längere Zeit nicht zu Hause sind. Nur tageweise oder gar nur nachts die Wohnung auskühlen lassen, um sie nur bei Bedarf aufzuheizen, spart keine Energie (siehe auch die Antwort zur ersten Frage).
Bei uns ist die Heizung komplett ausgefallen. Es ist Winter. Was kann ich jetzt tun?
Sie sollten dem Vermieter sofort den Mangel schriftlich anzeigen und eine kurze Frist von drei Tagen zur Wiederherstellung der Beheizbarkeit setzen. Außerdem kann die Miete gemindert werden. Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, kann mit einer Klage die Instandsetzung der Heizung gerichtlich eingefordert werden. In dringenden Fällen, zum Beispiel wenn es besonders kalt ist, kommt auch ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht. Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie Beweise sichern! Messen Sie die Raumtemperatur mit einem Thermometer in der Mitte des Raumes etwa auf der Höhe eines Stuhles oder Tisches und dokumentieren Sie die Raumtemperatur mit Zeitangabe der Messung gewissenhaft in einer Liste. Im Idealfall haben Sie Nachbarn oder Freunde, die bezeugen können, was das Thermometer in der Wohnung angezeigt hat. Es kommt nämlich für einen Eilantrag gegen den Vermieter und auch für eine Mietminderung nicht nur darauf an, dass die Heizung ausgefallen ist, sondern entscheidend ist, wie niedrig die Temperaturen in der Wohnung konkret sind. Zögern Sie nicht mit der Mängelanzeige und suchen Sie schnell anwaltlichen Beistand. Die Mietminderung kann gut 70 bis 100% betragen. Bevor Sie die Zahlungen kürzen, lassen Sie sich vorher unbedingt beraten, um nicht eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu riskieren (siehe Antwort oben). Wenn Sie absolut nicht warten können, bis die Heizung repariert wird und der Vermieter auf Anforderung auch keine andere Heizmöglichkeit stellt, können Sie sich einen oder mehrere elektrische Radiatoren selbst kaufen, bis der Vermieter die Heizung wieder repariert hat. Im Idealfall benutzen Sie dafür jeweils einen extra Stromzähler (gibt es im Baumarkt). Die Mehrkosten, die durch den Betrieb der Ersatzgeräte entstehen, können als Schadensersatz vom Vermieter eingefordert werden. Zunächst müssen sie aber alles selbst bezahlen. Holen Sie besser eine anwaltliche Beratung ein, bevor Sie Geld für Ersatzgeräte und viel Strom ausgeben.
Bei uns fällt seit mindestens vier Jahren jeden Winter die Gasetagenheizung aus, meistens irgendwann im November, manchmal auch mehrmals im Winter. Es dauert immer mehrere Tage, bis die repariert wird. Der Wartungsdienst empfiehlt schon seit letztem Jahr einen Austausch der Anlage. Muss der Vermieter jetzt die Heizungsanlage komplett erneuern?
Hier wäre es sicher vernünftig, die Heizungsanlage komplett auszutauschen. Allerdings haben Sie als Mieter keinen Anspruch auf die Art und Weise der Mängelbeseitigung. Das Gesetz definiert in § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB die Pflichten des Vermieters wie folgt: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Daraus folgt, dass der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass die Wohnung beheizbar ist (siehe auch die Antwort zur ersten Frage). Auf welche Art und Weise der Vermieter diese Pflicht erfüllt, ist seine Angelegenheit. Wenn der Vermieter also die Heizungsanlage immer wieder repariert, erfüllt er damit grundsätzlich seine Pflicht. Wie viele Heizungsausfälle Sie als Mieter hinnehmen müssen, bevor die Pflicht des Vermieters sich so weit entwickelt, dass die Heizungsanlage erneuert werden muss, kann man mit dem Gesetz nicht eindeutig beantworten. Wenn es technisch sicher voraussehbar ist, dass die Heizung künftig in absehbarer Zeit auf jeden Fall wieder ausfallen wird und eigentlich gar nicht mehr repariert werden kann, kann sich die gesetzliche Pflicht des Vermieters tatsächlich dahingehend entwickeln, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nur noch gewährleistet ist, wenn die Heizungsanlage erneuert wird. Im Streitfall würde bei Gericht dazu ggf. ein technisches Sachverständigengutachten beauftragt werden.
In meinem Mietvertrag steht, dass die Mieter/innen die Wege und Einfahrten von Eis und Schnee räumen und auch die Wege streuen müssen. Bei uns im Haus sind einige, die wegen langer Arbeitszeiten, oder weil sie körperlich nicht dazu in der Lage sind, das nicht schaffen. Was können die jetzt tun?
Grundsätzlich obliegt die Räum- und Streupflicht dem Eigentümer des Gebäudes. Es ist mittlerweile in Mietverhältnissen in Berlin auch eher selten, dass die Mieter/innen noch zum Winterdienst verpflichtet werden. In Wohnraummietverträgen darf diese Pflicht allerdings durchaus auf die Mieter übertragen werden. Streuen und Räumen müssen auch Berufstätige. Arbeit, Krankheit, Alter oder Urlaub sind kein Grund, von dieser Pflicht befreit zu werden. Wenn Sie mit Schneeräumen und Streuen an der Reihe sind, können Sie sich aber vertreten lassen. Sie haben sich dabei selbst rechtzeitig um eine Vertretung zu bemühen. Sie können beispielsweise mit anderen Mieter/innen, die vor oder nach Ihnen an der Reihe wären, tauschen, oder Bekannte fragen, ob diese für Sie den Winterdienst übernehmen können. Eine andere Möglichkeit ist, externe Dienstleister zu beauftragen.
In meiner Betriebskostenabrechnung werden jedes Jahr Kosten für einen Winterdienst umgelegt. Die letzten zwei Winter gab es bei uns aber gar kein Eis und keinen Schnee. Warum sollte ich da einen Winterdienst bezahlen? Die Betriebskosten für den Winterdienst bestehen oft aus einer Grundgebühr für einen Bereitschaftsdienst. Der Vermieter darf mit der Ausführung der Räum- und Streupflicht externe Dienstleister beauftragen. Weil man zu Beginn der Wintermonate nie ganz genau vorhersagen kann, an welchen Tagen oder Nächten Eis und Schnee beseitigt werden müssen, haben die Dienstleister einen Bereitschaftsdienst. Dieser Dienst kostet eine Grundgebühr, die jeder Kunde bezahlen muss. Ob diese Kosten der Höhe nach gerechtfertigt sind und überhaupt nach Ihrem Mietvertrag auf Sie abgewälzt werden dürfen, können Sie in der Mieterberatung prüfen lassen.
Wie weit geht denn die Räum- und Streupflicht?
In der Regel muss jeder Gehweg rund ums Haus, dazu gehören auch Zufahrtswege, gefegt und gestreut werden. Üblicherweise ist dabei in Berlin für die Wege eine Breite von mindestens 1,50 Meter vorgeschrieben, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können. Alle Wege zu Mülltonnen, Garagen oder Fahrradkellern müssen ebenfalls gefegt und gestreut werden. Wann geräumt und gestreut werden muss, ist von den Bestimmungen der lokalen Straßenreinigungssatzung, in Berlin von Rechtsverordnungen der Bezirke abhängig. Üblich ist danach eine Räum- und Streupflicht von 7 Uhr bis 20 Uhr – teilweise auch länger. An Sonn- und Feiertagen setzt die Pflicht erst um 9 Uhr ein. In der Nacht muss jedenfalls von Mieter/innen nicht geräumt werden. In den meisten Berliner Bezirken muss allerdings auch Schnee, der nach 20 Uhr fällt, bis 7 Uhr des folgenden Tages, an Sonntagen und gesetzlichen Feiertagen bis 9 Uhr, geräumt sein. Ist es dann noch glatt, muss auch gestreut werden. Bei sonstiger Glättebildung (Bodenfrost oder Blitzeis) ist unverzüglich zu streuen, das heißt tatsächlich sofort, ohne abzuwarten.
Nähere Informationen zu räumlichem und zeitlichem Umfang der Räum- und Streupflicht findet man auf den Internetseiten der Bezirksämter. Bei der Durchführung des Winterdienstes auf Gehwegen ist die Verwendung jeglicher Auftaumittel – wie zum Beispiel Salz, Harnstoff und anderes – ausnahmslos verboten.
Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho 414 / Februar 2021 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!
