Wasserschäden
RAin Grunow-Strempel
Welche Rechte und Pflichten habe ich bei einem Wasserschaden in meiner Wohnung bzw. meinem Keller?
Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort. Es gibt eine Vielzahl von Fallvarianten. Zunächst kommt es darauf an, wie der Wasserschaden entstanden ist (Überschwemmung, Starkregen, Rohrbruch, defekte Gerätezuleitungen usw.). Sodann sind die Auswirkungen des Wasserschadens (Gebäudeschaden, Hausratsschaden) festzustellen. Und letztendlich muss geprüft werden, wer für den Schaden verantwortlich ist. Weiter unten wird auf einige konkrete Beispiele eingegangen.
Mein Vermieter und ich sind uns nach einem Wasserschaden nicht einig, welche Versicherung die Kosten zur Beseitigung der Schäden trägt. Welche Versicherung trägt welche Kosten?
Das kommt zum einen auf die Auswirkungen des Wasserschadens an, zum anderen darauf, wer für den Schaden verantwortlich ist. In Frage kommen die Gebäude-, die Hausrat- und die Haftpflichtversicherung. Es gibt auch Fälle, in denen keine Versicherung zahlt. Lassen Sie sich zum konkreten Fall in einer Beratungsstelle beraten.
Was ist eine Gebäudeversicherung und was ist dort versichert?
Eine Gebäudeversicherung wird vom Vermieter abgeschlossen und deckt die Schäden am Gebäude ab. Allerdings sind nicht alle Risiken in einer Gebäudeversicherung mitversichert. Schäden durch Wasser können beispielsweise durch Regen, Hochwasser, erhöhtes Grundwasser oder Wassereintritt im Dach entstehen. Was versichert ist, ergibt sich aus der Versicherungspolice. Diese sollten Sie daher gewissenhaft lesen. Versichert sind in der Regel Leitungswasserschäden, die durch das bestimmungswidrige Austreten von Wasser aus den Zu- oder Abwasserleitungen der Wasserversorgung, einer Heizungs- oder Sprinkleranlage entstehen. Nicht versichert in der Gebäudeversicherung sind dagegen unter anderem Schäden, die durch Hoch- und Regenwasser, durch Planschen verursacht werden. Zum Beispiel, wenn ein Kind beim Baden eine „Überschwemmung“ verursacht oder wenn eine Putzkraft den Putzeimer umstößt und dadurch ein Schaden am Parkett entsteht oder wenn Wasser aus einem Aquarium ausläuft. In Hochwassergebieten können die Gebäude zusätzlich gegen Hochwasser versichert werden.
In meiner Wohnung ist ein Heizungsventil undicht und das austretende Wasser hat meinen Teppich beschädigt. Dieser muss ausgetauscht werden. Der Vermieter sagt, ich müsse mich an meine Hausratversicherung wenden. Ist das richtig?
Ja, der Hausrat des Mieters – wie Möbel, Teppiche, Elektrogeräte – wird üblicherweise nicht von der Gebäudeversicherung ersetzt. Hierfür greift in der Regel die Hausratversicherung des Mieters, die auch Leitungswasserschäden am Hausrat des Mieters umfasst, der nach einem Wasserrohrbruch oder einem defekten Heizungsventil beschädigt wurde und ersetzt werden muss. Trifft den Vermieter aber ein Verschulden, muss er für den Schaden einstehen. Zumeist hat er eine Haftschutzpflichtversicherung, die Schadensersatzansprüche der Mieter/innen regelt. Üblicherweise regeln die Versicherungen den Ausgleich untereinander. Zumeist ist es aber günstiger für den Mieter, seinen Schaden über die Hausratversicherung regulieren zu lassen. Lassen Sie sich nicht nur mietrechtlich beraten, sondern fragen Sie auch Ihre Versicherung um Rat.
Ich habe in meiner Wohnung eine Waschmaschine und eine Geschirrspülmaschine stehen. Muss ich die Wasserhähne nach jeder Benutzung absperren?
Ja, Sie sollten als Mieter nach jedem Wasch- bzw. Spülgang den Zulaufhahn zum Gerät schließen, insbesondere wenn Sie sich über längere Zeit (beispielsweise wegen Urlaubs oder eines Krankenhausaufenthalts) nicht in der Wohnung aufhalten. Machen Sie dies nicht, nehmen die Gerichte ein grob fahrlässiges Verhalten des Mieters an.
Muss ich auch die Schläuche und Anschlüsse zur Wasch- und Geschirrspülmaschine kontrollieren?
Ja, auch dazu sind Sie verpflichtet. Die Schläuche und Verbindungen zu den Wasserzu- und -abläufen und zum Gerät müssen vom Mieter regelmäßig kontrolliert werden, um ein Platzen des Schlauches oder ein Abgleiten von der Verbindung möglichst zu vermeiden. Es ist allgemein bekannt, dass Schläuche und Verbindungen besonders anfällig sind und es bei einem Defekt zu erheblichen Sachschäden kommen kann. Daher sollte eine regelmäßige Kontrolle erfolgen. Je nach Alter des Gerätes und der Schläuche in kürzeren oder längeren Abständen. Hierbei gibt es keine festen Zeitvorgaben. Allerdings sollten Sie wissen und im Schadensfall angeben können, in welchen Abständen Sie die Kontrollen durchführen und wann die letzte Kontrolle war.
Aus meiner Geschirrspülmaschine ist trotz regelmäßiger Kontrolle Wasser ausgelaufen und unbemerkt in die Geschossdecke versickert, da der Fußboden ein leichtes Gefälle zur Wand hat. Ich habe leider keine Haftpflichtversicherung. Hafte ich dafür?
Nein, bei Umständen, die so ungewöhnlich sind, dass Sie als Mieter damit nicht rechnen mussten, haften Sie nicht. Nur wenn Sie Ihre Obhutspflicht verletzen und der eingetretene Schaden vorhersehbar gewesen wäre, haften Sie als Mieter. Als Beispiel sei hier eine Geschirrspülmaschine genannt, die eine regelmäßige Fehlermeldung bezüglich der Wasserversorgung im Display anzeigt. Einer solchen Fehlermeldung muss in jedem Fall nachgegangen werden. Vorsorglich sollten Sie die Maschine nicht oder nur unter ständiger Kontrolle nutzen. Gleiches gilt natürlich auch bei einer einen Fehler anzeigenden Waschmaschine oder bei ungewöhnlichen Geräuschen der Geräte.
In meiner Wohnung kam es zu einem Wasserschaden (der Schlauch der Waschmaschine ist geplatzt). Ich habe eine Haftpflichtversicherung und der Vermieter eine Gebäudeversicherung. Welche Versicherung zahlt?
Sie sollten in jedem Fall Ihre Versicherung und den Vermieter informieren, damit dieser sich mit der Gebäudeversicherung in Verbindung setzen kann. Zwischen den Versicherungen gibt es ein „Teilungsabkommen Mieterregress“, das den Ausgleich zwischen den beteiligten Versicherungen regelt. Die Regulierung bedarf nicht Ihrer Mitwirkung.
Der Vermieter hat das Dach über meinem Balkon entfernt, um die Fassade zu streichen. Bei dem letzten Starkregen ist Feuchtigkeit in die rissige Außenwand eingedrungen. Jetzt sind die Holzfenster verzogen und es hat sich im Zimmer an der Außenwand rund um das Fenster Schimmel gebildet. Die Außenwand war vorher durch das Dach gegen Regen geschützt und es kam nicht zu Wasserschäden an der Fensterfront. Wer hat die Kosten der Instandsetzung zu tragen?
Dieser Schaden liegt im Verantwortungsbereich des Vermieters. Der Vermieter haftet für Mängel an der Fassade und im Balkonbereich. Hat er versäumt, die Außenwand gegen Feuchtigkeit zu schützen, da er die Risse nicht abgedichtet oder anderweitig gegen Starkregen geschützt hat, muss er bei eindringendem Starkregen auch die Folgeschäden (verzogene Fenster und Schimmel) auf seine Kosten beseitigen lassen. Eine Außenwand muss so dicht sein, dass nicht durch Risse im Mauerwerk Feuchtigkeit eindringen kann und derartige Schäden verursacht. Der Vermieter ist in diesem Fall bereits vor dem starken Regen seiner Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen.
Beim letzten Wolkenbruch ist erstmalig das Wasser vom Balkon nicht abgelaufen und es kam hierdurch im Erker der unter meiner liegenden Wohnung zu einem Wasserschaden. Wer muss die Kosten hierfür tragen?
Sie sind als Mieter grundsätzlich verpflichtet, den Wasserablauf auf dem Balkon frei zu halten, damit Regenwasser ablaufen kann. Das heißt, Sie müssen das Ablaufgitter auf ihrem Balkon von Laub und Dreck freihalten. Gleiches gilt im Winter bei Schneefall. Sie sind dann verpflichtet, den Ablauf von Schnee und Eis frei zu halten, damit das Tauwasser bei wärmeren Temperaturen ablaufen kann. Kommen Sie dieser Verpflichtung nicht nach, haften Sie für entstehende Wasserschäden. Etwas anderes gilt allerdings, wenn das Wasser aus anderen Ursachen (wie Starkregen oder ein zugesetztes oder defektes Abflussrohr, auf das Sie keinen Zugriff haben) eingetreten ist.
Bei Starkregen kam es in den letzten Monaten immer wieder zu Wassereinbrüchen durch das Dach. Da meine Wohnung direkt unter dem Dachboden liegt, habe ich daher regelmäßig Wasserflecken an meiner Wohnzimmerdecke. Muss ich das hinnehmen oder muss der Vermieter das Dach reparieren? Wer ist für die Beseitigung der Feuchtigkeitsflecken an der Decke verantwortlich?
Der Vermieter ist verpflichtet, das Dach instand zu setzen und die Wasserflecken in Ihrer Wohnung zu beseitigen, auch wenn die Versicherung des Vermieters den Schaden nicht übernimmt. Dies ist wohl auch der Grund, warum einige Vermieter marode Dächer nicht erneuern, sondern wenn überhaupt, nur notdürftig reparieren lassen. Kommt es durch derartige Wassereinbrüche, die auf mangelhafte Instandsetzung des Daches zurückzuführen sind, zu Schäden der Einrichtungsgegenstände des Mieters, besteht ein direkter Schadensersatzanspruch gegen den Eigentümer. Sollte der Vermieter das Dach nicht instandsetzen, können Sie dies gerichtlich einfordern.
Nach einem Wasserrohrbruch müssen in meiner Wohnung Trocknungsmaßnahmen durchgeführt werden, unter anderem werden Trockungsgeräte aufgestellt. Habe ich einen Anspruch auf Mietminderung?
Grundsätzlich haben Sie als Mieter gemäß § 536 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Mietminderung, wenn die Mietwohnung einen Mangel hat und hierdurch die vertraglich vereinbarte Gebrauchstauglichkeit erheblich eingeschränkt ist. Dies ist bei der Aufstellung von Trocknungsgeräten in der Wohnung in der Regel der Fall. Diese verursachen meist Lärm, der die Erheblichkeitsschwelle überschreitet. Maßstab sind hierfür die Immissionsrichtwerte, die innerhalb von Gebäuden erlaubt sind. Diese liegen tags bei 35 dB (A) und nachts bei 25 dB (A). Werden diese Werte durch die Trocknungsgeräte nicht nur geringfügig überschritten, ist eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung zu bejahen.
Zu beachten ist, dass nicht auf ein subjektives Empfinden des Mieters abzustellen ist. Vielmehr kommt auf es auf das Lärmempfinden eines Durchschnittsmieters an. Werden oben angegebene Grenzwerte nicht überschritten, darf der Mieter die Miete nicht mindern, auch wenn er sehr lärmempfindlich ist. Andererseits darf der Mieter, der nicht sehr lärmempfindlich ist und den Lärm nicht als störend empfindet, die Miete mindern.
Eine Nachfrage: Ich bin tagsüber arbeiten. Daher meint mein Vermieter, ich habe keinen bzw. nur einen geringeren Minderungsanspruch. Ist das richtig?
Nein, auch wenn Sie als Mieter abwesend sind und deshalb nichts von der Lärmbelästigung mitbekommen, haben Sie einen Anspruch auf Mietminderung. Auch hier kommt es wieder darauf an, wie ein durchschnittlicher Mieter die Beeinträchtigung durch den Lärm empfunden hätte, wenn er die Wohnung hätte nutzen wollen.
Wie hoch ist die Minderung, die ich nach einem Wasserschaden in der Wohnung geltend machen kann, insbesondere beim Aufstellen eines Trocknungsgerätes?
Es gibt hierfür keine festen Quoten. Die Höhe der Minderung hängt von dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung ab, die durch den Wasserschaden und den Einsatz der Geräte entsteht. Für die Ermittlung der Höhe der Minderung sind die Umstände des Einzelfalls maßgeblich. Die Höhe beeinflussende Faktoren sind auch die Anzahl und Art der betroffenen Zimmer, die Dauer und Art der Trocknungsmaßnahmen, die Lautstärke der Trocknungsgeräte sowie das Maß der Einschränkung der nutzbaren Wohnfläche durch die Geräte. Die Gerichte bilden in der Regel für alle durch den Wasserschaden einschließlich der Lärmbelastung durch die Trocknungsgeräte eintretenden Beeinträchtigungen eine Gesamtminderungsquote.
Die in meiner Wohnung aufgestellten Trocknungsgeräte sollen, wenn möglich 24 Stunden durchlaufen. Sie sind sehr laut und ich habe daher nachts Probleme zu schlafen. Muss ich den durchgehenden Betrieb dulden?
Wenn eine Fachfirma dringend geraten hat, die Trocknungsgeräte durchgehend laufen zu lassen, um weitergehende Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden, müssen Sie dem nachkommen. Anderenfalls, das heißt, wenn Sie die Geräte ohne vorherige Absprache abschalten, machen Sie sich gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Sie sollten sich daher in jedem Fall mit dem Vermieter und ggf. der Fachfirma in Verbindung setzen, um zu klären, ob nicht ein stundenweises Abstellen der Geräte zumindest in der Nacht möglich ist.
Jeder Fall eines Wasserschadens ist unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu bewerten. Bitte lassen Sie sich hierzu unbedingt in einer Beratungsstelle persönlich beraten.
Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel berät in Reinickendorf, Alt-Tegel 43, in Tiergarten, Stephanstraße 43 und in Kreuzberg, Möckernstraße 92.
Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 407 / Januar 2020 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!
