Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mieter/innen fragen – wir antworten

Mietermehrheit und Mieterwechsel

Von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

Ich habe im Jahr 2010 mit vier Freunden eine große Wohnung in Schöneberg angemietet, um diese Wohnung mit Kenntnis des Vermieters als Wohngemeinschaft (WG) zu nutzen. Wir standen alle fünf als Hauptmieter im Mietvertrag. Wir waren damals zwischen 25 und 35 Jahre alt, gingen unterschiedlichen Tätigkeiten nach, verwandtschaftliche Verhältnisse bestanden nicht. Als nach drei Jahren meine inzwischen ausgezogenen vier Freunde aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollten und dafür die ihm bereits bekannten vier Untermieter in das Mietverhältnis eintreten wollten, fertigte der Vermieter einen entsprechenden Nachtrag zum Mietvertrag, verlangte gleichzeitig aber eine Erhöhung der Miete um rund 200 Euro, womit wir einverstanden waren. Auch ein Jahr später stimmte er nochmals dem Austausch eines Mieters zu. Als nun erneut zwei meiner Mitmieter ausziehen und aus dem Mietverhältnis entlassen werden wollten, verweigerte unser Vermieter die Zustimmung zu deren Ausscheiden und der gleichzeitigen Aufnahme von zwei anderen Freunden in das Mietverhältnis. Nach meiner Kenntnis haben Wohngemeinschaften aber doch einen Anspruch auf Zustimmung zum Austausch einzelner Mieter. Oder nicht?

Tatsächlich hätten Sie in den letzten Jahren in Berlin gute Chancen gehabt, den von Ihnen gewünschten Hauptmieterwechsel mit einer Klage zu erzwingen. Die Mehrzahl der Berufungskammern für Wohnraummietsachen am Landgericht Berlin und entsprechend auch die in erster Instanz zuständigen Amtsgerichte gingen davon aus, dass Vermieter einem solchen Austausch einzelner Hauptmieter einer WG-Wohnung dann zustimmen müssen, wenn dem Vermieter von vornherein klar war, dass die Wohnung von einer Wohngemeinschaft genutzt werden sollte. Der Vermieter habe dann bei Vertragsabschluss gewusst, dass die Gemeinschaft nicht auf Dauer angelegt ist und einer gewissen Fluktuation unterliegt. Diese aus Mietersicht erfreuliche Rechtsprechung dürfte sich nun aufgrund eines Urteils des Bundesgerichtshofs vom 27. April 2022 – zu einer vergleichbaren Konstellation wie bei Ihnen – drastisch ändern. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte klar, dass ein solches Recht der Mieter zum Austausch einzelner Hauptmieter nur bei Vorliegen einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung angenommen werden könne. Eine solche könne zwar nicht nur im Mietvertrag, sondern auch nachträglich, zum Beispiel im Rahmen eines tatsächlich einvernehmlichen Mieteraustauschs, getroffen werden. Für die Annahme einer solchen Vereinbarung reiche es jedoch nicht aus, dass der Vermieter (auch mehrmals) dem Austausch einzelner Hauptmieter zugestimmt habe. Daraus allein lasse sich nicht ableiten, dass er sich verpflichten wollte, auch in Zukunft Auswechslungen von Hauptmietern zuzustimmen.

Zwar ließ der BGH ein kleines „Schlupfloch“ offen: Im Einzelfall könnte bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, etwas anderes gelten, wenn sowohl Vermieter als auch Mieter bei Vertragsabschluss davon ausgehen, dass in kurzen Abständen ein häufiger Bewohnerwechsel stattfinden wird. Es bleibt abzuwarten, wie die Berliner Gerichte im Falle von studentischen Wohngemeinschaften das Urteil des Bundesgerichtshofs umsetzen werden. In Ihrem Fall dürfte aber eine solche Ausnahme nicht gegeben sein.

(Siehe hierzu auf unseren nachfolgenden Rechtsprechungsseiten das Urteil des BGH, VIII ZR 304/20.)

Die beiden Freunde möchten aber möglichst rasch zu ihren Freundinnen ziehen. Müssen wir nun alle die Wohnung kündigen oder müssen die zwei weiter bei uns wohnen bleiben?

Nein. Es gibt keine Benutzungspflicht für die Wohnung, die beiden können also ausziehen. Gleichzeitig können Sie eine Untermieterlaubnis für zwei neue Mitbewohner verlangen (wenn Ihnen diese verweigert wird, lassen Sie sich beraten). Ein Problem könnte für die ausziehenden Mitmieter sein, dass sie dennoch weiter Mieter der Wohnung bleiben, das heißt, dass sie auch weiterhin neben Ihnen (dem in der Wohnung verbleibenden Mietern) für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis voll haften. Sie müssen also intern mit den beiden ausziehenden Freunden klären, ob und gegebenenfalls wie lange bzw. gegen welche Sicherheiten sie bereit sind, an das Mietverhältnis gebunden zu bleiben, an dem diese selbst gar kein Interesse mehr haben. Auch hierzu können Sie sich natürlich bei der Berliner MieterGemeinschaft beraten lassen.

Wir sind drei Schulfreunde aus Kempten und möchten nach dem Abitur nun zum Studieren nach Berlin ziehen. Wir haben auch alle bereits Studienplätze für das nächste Wintersemester erhalten. Wir suchen schon seit einiger Zeit nach einer Wohnung, die wir gemeinsam als Wohngemeinschaft nutzen können. Wir haben nun das Angebot bekommen, eine Dreizimmerwohnung in Moabit anzumieten. Der Vermieter weiß auch, dass wir die Wohnung als Wohngemeinschaft nutzen wollen und hat damit keine Probleme. Allerdings wissen wir alle nicht, wie lange wir in Berlin studieren werden, einer meiner Freunde plant zum Beispiel, sobald wie möglich ein Studienjahr im Ausland zu verbringen. Wir sollen alle drei als Hauptmieter in dem Mietvertrag stehen. Kürzlich habe ich in der Zeitung gelesen, dass nach einem neuen Urteil ein Anspruch auf Auswechslung einzelner Hauptmieter üblicherweise nicht mehr bestehen soll. Wie können wir das mit dem Vermieter regeln?

Es ist richtig, dass nach dem kürzlich veröffentlichten Urteil des BGH vom April (siehe oben) ein Anspruch auf Auswechslung einzelner Hauptmieter nur noch in wenigen Ausnahmefällen bestehen dürfte. Ein solcher könnte bei Ihnen als junge Studenten zwar vorliegen. Wie sich die Rechtsprechung der Amtsgerichte und des Landgerichts Berlin hierzu nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs entwickeln wird, ist aber derzeit noch völlig offen. Die einzig sichere Methode, sich einen solchen Anspruch zu sichern, ist daher eine entsprechende Regelung im Mietvertrag, wonach der Vermieter verpflichtet ist, unter bestimmten Voraussetzungen („Zumutbarkeit“ des Wechsels – also insbesondere Solvenz des neuen Mieters) einem solchen Austausch zuzustimmen. Falls einer von Ihnen plant, langfristig in Berlin zu bleiben, könnte man auch mit dem Vermieter darüber verhandeln, nur diese Person als Hauptmieter in den Vertrag aufzunehmen; zusätzlich müsste dann die Erlaubnis zur Untervermietung an zwei weitere Personen vereinbart werden. Ich empfehle Ihnen auf jeden Fall, sich vor Unterzeichnung des Mietvertrages beraten zu lassen.

Nach über 20 Jahren möchte ich nach dem Auszug meines Lebensgefährten aus einem kleinen Ort in Thüringen nach Berlin zurückziehen. Es hat sich auch die Möglichkeit ergeben, dort bei einer Freundin einzuziehen. Ich habe Mitte Juli den Mietvertrag für meine Wohnung in Thüringen zum 31. Oktober 2022 gekündigt. Der Vermieter hat mir die Kündigung nun zum 31. Januar 2023 bestätigt. Tatsächlich heißt es in meinem Mietvertrag aus dem Jahr 1999 in § 2 „Das Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 2000 und endet am 31.12.2000. Es verlängert sich danach, soweit es nicht sechs Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird, auf unbestimmte Zeit. Die Kündigungsfrist beträgt dann sechs Monate“. Ist das überhaupt zulässig? Beträgt die Kündigungsfrist für Mieter nicht stets drei Monate?

Nach aktuellem Recht kann die dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter tatsächlich nicht verlängert werden (§ 573c Abs. 4 BGB). Diese Regelung gilt allerdings erst für Mietverträge, die ab dem 1. September 2001 (Inkrafttreten der „großen Mietrechtsreform“) abgeschlossen wurden. Nach dem zuvor geltenden Recht konnten – wie bei Ihnen – auch längere Kündigungsfristen vereinbart werden. Diese sind dann weiterhin wirksam. Sie sollten also versuchen, mit Ihrem Vermieter eine günstigere Einigung zu erzielen. Falls dies nicht möglich ist, werden Sie die Miete wohl bis zum 31. Januar 2023 zahlen müssen. Sie müssen die Wohnung dann natürlich auch nicht vorher zurückgeben. Sofern der Vermieter irgendwelche Umbauten vor der Weiterverwendung der Wohnung plant, bietet dies häufig einen Ansatzpunkt für Verhandlungen, um die doppelte Mietbelastung zu reduzieren. Man kann ihm zum Beispiel anbieten, die Wohnung bereits nach drei Monaten, also zum 31. Oktober 2022 zurückzugeben – so dass er bereits mit den Arbeiten beginnen kann – aber noch einen weiteren Monat (November) die Miete zu zahlen.

Ich habe seit dem Sommersemester 2022 einen Studienplatz in Berlin. Die Wohnungssuche war sehr schwierig, weshalb ich froh war, als ich das Angebot eines Ehepaars in Lichterfelde gesehen habe, das ein durch den Auszug ihrer Tochter freigewordenes Zimmer in ihrem Einfamilienhaus in Lichterfelde vermieten wollte. Wir wurden uns schnell einig, sie vermieteten mir das voll möblierte Zimmer ihrer Tochter. Die Einrichtungsgegenstände wurden im Mietvertrag detailliert aufgeführt. Bad, Küche, Wohnzimmer und Garten nutzten wir gemeinsam. Als Kündigungsfrist nennt der Vertrag drei Monate. Leider wurde aber das Zusammenwohnen mit dem Ehepaar immer unangenehmer, ich wurde ständig kontrolliert und sollte auch keine Besucher empfangen. Glücklicherweise habe ich nun ein Zimmer in einer WG gefunden, welches ich ab 1. August 2022 beziehen kann. Ich habe auf Anraten einer Freundin, die Jura studiert, am 10. Juli 2022 dem Ehepaar meine Kündigung zum 31. Juli 2022 übergeben. Meine Vermieter meinen jedoch, dass die Kündigungsfrist laut Vertrag bis 31. Oktober 2022 laufe und ich bis dahin die Miete zahlen müsse. Wer hat Recht?

Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist für Wohnraummieter drei Monate. Allerdings gibt es Ausnahmen, so wie in Ihrem Fall. Da das von Ihnen gemietete Zimmer Teil der von Ihren Vermietern selbst genutzten Wohnung ist und außerdem von den Vermietern laut Mietvertrag überwiegend mit Einrichtungsgegenständen versehen und vermietet wurde, konnten Sie die Wohnung gemäß § 573c Abs. 3 BGB bis spätestens am 15. Juli 2022 zum 31. Juli 2022 kündigen. Die Vertragsvereinbarung zur längeren Kündigungsfrist ist – soweit Sie Ihr Kündigungsrecht betrifft – gemäß § 573c Abs. 4 BGB unwirksam, sie würde nur für Ihre Vermieter gelten. Ihre Freundin hat folglich Recht, Sie können das Zimmer (von allen Ihren eigenen Sachen geräumt und mit allen in Ihrem Besitz befindlichen Schlüsseln) am 31. Juli 2022 (oder früher) zurückgeben und brauchen ab August keine Miete mehr zu zahlen. Bei der Rückgabe sollte unbedingt eine Zeugin/ein Zeuge dabei sein. Den Zustand des Zimmers (und der Ihnen überlassenen Einrichtungsgegenstände) sollten Sie vor Rückgabe fotografisch dokumentieren und von den Zeugen mit Datum bestätigen lassen. Weitere Hinweise zum Verhalten bei der Übergabe – insbesondere bei einem problematischen Verhältnis mit den Vermietern – können Sie über die Mieterberatung erhalten.

Ich habe 2004 gemeinsam mit meinem bisherigen Freund eine Wohnung in Friedrichshain gemietet. Nun haben wir uns getrennt und ich möchte zu meinem neuen Freund in Leipzig ziehen. Ich habe daher den Mietvertrag gekündigt. Der Vermieter wies meine Kündigung zurück und behauptet, wir könnten das Mietverhältnis nur beide kündigen. Mein Exfreund will das Mietverhältnis aber alleine weiterführen und ich möchte natürlich, dass er in der Wohnung bleiben kann. Er verdient gut und könnte sich die Wohnung leisten. Wir baten den Vermieter daher nochmals, nur mich aus dem Mietverhältnis zu entlassen und das Mietverhältnis nur mit meinem Exfreund fortzuführen. Der Vermieter ist zwar grundsätzlich bereit, ihn als alleinigen Mieter zu akzeptieren, möchte aber gleich einen neuen Vertrag machen mit einer wesentlich höheren Miete (10% über der ortsüblichen Miete, das wären über 150 Euro Unterschied). Können wir den Vermieter nicht zwingen, den alten, auch in anderen Punkten viel günstigeren Mietvertrag ohne mich fortzuführen?

Leider nicht. Etwas anderes könnte nur bei Ehegatten gelten (§ 1568a BGB). Ansonsten können bei mehreren Hauptmietern immer nur alle gemeinsam das Mietverhältnis kündigen, Ihre Kündigung war somit tatsächlich unwirksam. Ihr ehemaliger Freund wird sich also auf die Bedingungen Ihres Vermieters einlassen müssen. Natürlich sollte er versuchen, über die Miethöhe zu verhandeln, letztlich ist er dabei aber in keiner guten Position, da Ihrem Vermieter die Mietpreisbremse offenbar bekannt ist und er diese auch berücksichtigen will. Eine Alternative zum Abschluss eines neuen Vertrags mit höherer Miete gibt es: Sie lassen alles wie es ist und behalten den alten Mietvertrag. Das hätte für Ihren Freund große finanzielle Vorteile; allerdings bleiben Sie dann weiterhin mit allen Pflichten an das Mietverhältnis gebunden, haften also insbesondere weiterhin neben Ihrem Freund für die Mietzahlungen. Diese Variante dürfte daher nur in Frage kommen, wenn Ihr beider Verhältnis auch künftig und langfristig sehr gut und freundschaftlich sein wird und Sie Ihrem Exfreund vertrauen.

 

Hans-Christoph Friedmann ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und berät für die Berliner MieterGemeinschaft.


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