Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Klauseln in Mietverträgen

Von Rechtsanwalt Felix Meinl


Kann ich verlangen, dass mir der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags für meine neue Wohnung den Vertrag aushändigt, damit ich diesen prüfen kann? Man hört ja da immer wieder die verrücktesten Geschichten von schlimmen Knebelverträgen, aus denen man nicht mehr rauskommt. Muss nicht die Möglichkeit bestehen, den Text auf Abzocke zu prüfen und ungesetzliche Punkte zu streichen?
Ein seriöser Vermieter wird Ihnen den Mietvertrag vor Abschluss zukommen lassen. Aber ob Sie den von Ihrem neuen Vermieter vorgesehenen Vertragstext vor Unterzeichnung prüfen oder nicht, der Vermieter wird sich in den seltensten Fällen auf Änderungen seines bewährten Vordrucks einlassen. Wenn Sie die Wohnung wirklich haben wollen, bleibt Ihnen im Grunde nichts anderes übrig, als den vorgesehenen Vertrag zu unterschreiben. Sie sollten allerdings auf einige Punkte achten, die in den Vermietervordrucken meistens noch offen sind. Welche dies sind, sollten Sie sich unmittelbar vor Vertragsschluss sagen lassen.

Das kann doch gar nicht rechtens sein. So einen Vertrag kann man doch gar nicht überschauen, selbst wenn man den zweimal liest. Bin ich als einfacher Mieter dem Vermieter etwa schutzlos ausgeliefert?
Nein, durchaus nicht. Der Gesetzgeber hat dieses Problem erkannt und gesetzliche Regelungen über die Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag getroffen. Diese bezwecken, Mieter/innen vor Überforderung und vor Abzocke durch professionell verfasste Vertragsformulare zu schützen und die Profitgier der Vermieter etwas auszubremsen. Vermieter können zwar alles Erdenkliche in den Mietvertrag hineinschreiben, aber ob dies dann auch gilt, steht damit keinesfalls fest. Wie bei allen möglichen Vertragsbeziehungen zwischen Verbrauchern und Unternehmern, unterliegen auch die Formulare der Vermieter einer sogenannten gesetzlichen Inhaltskontrolle. Ist eine verwendete Formulierung unklar oder mit dem Gesetz und dessen Zielrichtung nicht vereinbar, ist alles hinfällig, was damit im Zusammenhang steht. Wenn also ein Mietvertragsformular verwendet wird, das Ihnen einfach nur kurz vor Unterzeichnung einmal zum Gegenlesen vorgelegt wird und Sie keinerlei Einfluss auf den Inhalt einzelner Klauseln nehmen können, muss sich Ihr Vermieter gefallen lassen, dass Sie nach Mietvertragsunterzeichnung die im Vertragsformular enthaltenen Vorschriften überprüfen und diese – falls sie unangemessen sind – einfach missachten. Nicht selten landen derartig zwischen Vermietern und Mieter/innen begonnene Streitigkeiten vor Gericht. Deshalb existiert gerade im Themengebiet Mietvertragsformulare eine Vielzahl an höchstrichterlichen Entscheidungen.

Ich möchte aus meiner bisherigen Wohnung ausziehen und habe bereits gekündigt. Mein Ex-Vermieter verlangt nun, dass ich die Wohnung komplett renoviere. Mein Nachbar erzählte mir aber, dass ich das ruhig ignorieren kann, weil es da angeblich eine Gesetzesänderung gegeben habe. Es reiche aus, wenn man die Wohnung besenrein zurückgibt. Wer hat nun Recht?
Das kommt darauf an, was genau in Ihrem Mietvertrag steht oder was Sie mit Ihrem Vermieter gesondert dazu vereinbart haben. Das Gesetz sieht tatsächlich – wie ihr Nachbar erzählte – vor, dass der Vermieter renoviert. Das war aber schon immer so. Selbst die im Laufe der Mietzeit durch normales Wohnen entstehenden Abnutzungsspuren müssen laut Gesetz vom Vermieter entfernt werden. Diese Arbeiten werden unter dem Begriff Schönheitsreparaturen zusammengefasst. Von dieser gesetzlichen Regelung kann abgewichen werden. Sie haben ja bei Einzug in die Wohnung einen Mietvertrag unterschrieben. Dort steht alles, was abweichend vom Gesetz für Ihre Wohnung gelten soll. Wenn in Ihrem Mietvertrag also etwas zu Schönheitsreparaturen steht, sollten Sie das anwaltlich prüfen lassen. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. In zahlreichen Fällen zeigt eine Überprüfung des Mietvertrags, dass Vermieter in puncto Schönheitsreparaturen von den Mieter/innen zu viel verlangen oder die verlangten Maßnahmen unverständlich beschreiben, sodass aus dem Text nicht deutlich wird, was die Mieter/innen eigentlich genau machen sollen. Dann wird rechtlich so getan, als hätte die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen niemals im Vertrag gestanden. In diesem Fall muss der Vermieter seine oben beschriebene gesetzliche Aufgabe übernehmen, weil er es nicht geschafft hat, den Mieter/innen durch einen ordentlichen Vertragstext die unliebsame Renovierungsaufgabe zuzuschieben.

In meinem Mietvertrag steht, dass ich die Wohnung ordentlich weiß gestrichen zurückgeben muss. Ich habe aber verschiedene Farben benutzt und müsste alles übermalern, obwohl ich bloß 1,5 Jahre in meiner Wohnung gewohnt habe. Muss ich wirklich weiß streichen?
Ja. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter festlegen, wie er die Wohnung am Ende der Mietzeit zurückerhalten möchte. Die Mieter/innen können sich in diesem Fall nämlich entscheiden, ob sie in Kauf nehmen, einen Farbanstrich zur Vertragsbeendigung weiß zu überstreichen oder aber die Dekoration der Wohnung stets in einem geschmacksneutralen Weißton zu belassen. Der Vermieter muss aber im Vertrag den erwarteten Rückgabezustand verständlich beschreiben. Sobald eine Formulierung missverstanden werden kann, ist diese Klausel unwirksam. Die Mieter/innen werden unangemessen benachteiligt, wenn sie mehr machen müssen als erforderlich oder gezwungen werden, anders zu wohnen als gewollt. Unwirksam sind also Klauseln, die Mieter/innen die Verwendung von hellen und deckenden sowie neutralen Farben für die Durchführung der Schönheitsreparaturen während des gesamten Vertragszeitraums vorschreiben, oder für diese Zeit das Weißen der Decken und Oberwände anordnen oder Klauseln, die verbieten, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Formularklauseln, die starre Fristen, beispielsweise drei Jahre für Küchen und Bäder sowie fünf Jahre für Wohnzimmer vorgeben, sind ebenfalls unwirksam. Diese Klauseln sind von der erwähnten Farbvorgabe bei der Rückgabe der Wohnung nach Mietvertragsende abzugrenzen. Wie die Wohnung zurückgeben werden soll, kann der Vermieter im Vertragsformular bestimmen. Achtung, wenn Ihr Vertrag eine unwirksame Klausel enthält und Sie nicht streichen müssen: Sie können nicht einfach wild herummalern. Hier spricht der BGH von einer Rücksichtnahmepflicht der Mieter/innen gegenüber dem Vermieter, sodass die Wohnung in einem weitervermietbaren Zustand zurückzugeben ist. Einen solchen Zustand sieht der BGH als gegeben an, wenn ein sogenannter objektiver Durchschnittsmieter die Farbwahl in der Wohnung akzeptieren würde. In der Regel ist damit mindestens in hellen und neutralen Farben zu streichen. Dunkle und kräftige Farben, Schockfarben oder selbst ungewöhnliche Pastelltöne würden einer Weitervermietung entgegenstehen. Dann müssen Sie wohl oder übel die Wohnung malern oder dem Vermieter den Mehraufwand ersetzen, der durch das Überstreichen der von Ihnen gewählten Farben erforderlich wird.

Im Mietvertrag ist geregelt, dass generell keine Tierhaltung gestattet ist. Was kann mir passieren, wenn ich mir eine Katze zulege und dem Vermieter nichts davon erzähle?
Eine Klausel, die Tierhaltung generell untersagt, ist unwirksam. Unabhängig davon müssen Sie beim Vermieter die Erlaubnis zur Tierhaltung einholen, wenn Sie Katzen, Hunde oder andere Tiere halten wollen und es sich nicht nur um Kleintiere wie Hamster oder Kanarienvögel handelt. Unerlaubte Tierhaltung ist ein Vertragsverstoß. Meistens wird der Vermieter Ihre Anfrage aber nicht ablehnen dürfen, wenn nicht irgendwelche Störungen durch das Tier drohen. Sie sollten aber ehrlich sein und vor der Aufnahme eines Haustiers um Erlaubnis fragen. Falls die Katze bereits bei Ihnen wohnt, sollten Sie sich über die richtige Vorgehensweise in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen. Verschlimmern Sie nicht etwa den Vertragsverstoß, indem Sie eine Nachfrage des Vermieters bewusst falsch beantworten, um die Tierhaltung zu vertuschen.

In meinem Mietvertrag steht, dass ich mit allen Modernisierungsmaßnahmen, welche im Laufe des Mietverhältnisses durchgeführt werden, einverstanden bin und diese dulden werde. Außerdem steht dort, dass ich die Mieterhöhung, die durch die Modernisierung erforderlich sei, akzeptiere und auf etwaige Einwendungen wegen finanzieller Härte verzichte. Dort steht auch noch, dass dies alles bei der Mietpreisberechnung berücksichtigt wurde und mir bekannt ist, dass ich erheblich weniger Miete zahle als ortsüblich und mir schon zu Beginn des Mietverhältnisses bekannt war, dass erhebliche Modernisierungsmaßnahmen stattfinden werden. Muss ich das wirklich alles hinnehmen?
Nein. Solange Ihnen nicht ordnungsgemäß mitgeteilt wurde, wann voraussichtlich welche Arbeiten konkret stattfinden sollen, was an Ihrer Wohnung verändert werden soll und welche Mieterhöhung damit verbunden sein wird, müssen Sie nichts dulden. Sie verhalten sich auch damit nicht vertragswidrig. Die Regelung in Ihrem Vertrag ist unwirksam und Sie können sie ignorieren. So ist es ausdrücklich in der Vorschrift über die Ankündigungspflicht des Vermieters bei Modernisierungsmaßnahmen geregelt. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Das ist selbst dann der Fall, wenn ein Mieter ganz bewusst mit einem Vermieter diese Duldungspflicht ausgehandelt hätte, um beispielsweise eine geringfügige Vergünstigung zu erreichen. Solange die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag für den Mieter nachteilig ist, ist sie per Gesetz unwirksam. Der Vermieter muss eine Modernisierung entsprechend den formellen Anforderungen rechtzeitig mit einer Frist von drei Monaten ankündigen und kann erst dann von den Mieter/innen verlangen, dass sie Handwerker zur Durchführung der Maßnahmen in ihre Wohnung lassen. Enthält Ihr Mietvertrag eine solche Vereinbarung, lassen Sie sich bitte rechtzeitig beraten. Das Beratungsangebot sollten Sie in jedem Fall nutzen, wenn eine Modernisierung zu erwarten ist.

Kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden, dass mich der Vermieter über umfangreiche lnstandsetzungsmaßnahmen in meinem Haus, die mich nichts kosten werden, aufklärt?
Nein, auch Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung, die der Erhaltung dienen, sind anzukündigen, wenn sie mit einer erheblichen Beeinträchtigung für die Mieter/innen verbunden sind. Die Frist von drei Monaten wie bei Modernisierungsankündigungen gilt hier jedoch nicht. Die Erhaltungsmaßnahmen sind rechtzeitig mit einer angemessenen Frist anzukündigen, die sich nach dem Umfang und den Auswirkungen der Maßnahmen richtet. Beginnt der Vermieter ohne Ankündigung, können Sie sich dagegen ebenso wie bei unangekündigten Modernisierungen wehren und einstweiligen Rechtsschutz verlangen. Dies gilt allerdings nur, wenn Ihre Wohnung tatsächlich wegen der Bauarbeiten nicht normal nutzbar ist und Sie in Ihrem Besitzrecht beeinträchtigt werden. Das ist dann der Fall, wenn Sie Ihre Wohnung weniger intensiv nutzen können, als dies vor Beginn der Bauarbeiten der Fall war. Zum Beispiel führt ein Baugerüst meist dazu, dass die Einbruchgefahr steigt, weil potenzielle Diebe über die Fenster einsteigen können. Des Weiteren dürfte Ihre Privatsphäre eingeschränkt sein. Außerdem kann ein Baugerüst zur Verdunkelung der Wohnung führen. Mit Bauarbeiten verbundener Lärm kann ebenfalls so gravierend sein, dass Sie diesen bei unangekündigten Maßnahmen nicht hinnehmen müssen und die Aktion Ihres Vermieters im gerichtlichen Eilverfahren untersagt werden kann. Wie bei Modernisierung gilt auch hier, lassen Sie sich in unseren Beratungsstellen über Ihre Rechte und über das zweckmäßigste Vorgehen beraten.


Rechtsanwalt Felix Meinl berät die Mitglieder in den Beratungsstellen Kreutzigerstraße in Friedrichshain und Sonnenallee in Neukölln.


Weitere Informationen zu Mietverträgen finden Sie in unserer Infoschrift „Mietvertrag“.

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 368 / Juli 2014 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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