Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Betriebskosten

Von Rechtsanwalt Mirko Walther

RA Walther


Was sind Betriebskosten im mietrechtlichen Sinne?

Betriebskosten sind in § 556 Absatz 1 BGB allgemein definiert. Diese Definition finden Sie auch in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort heißt es in §1: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Welche Betriebskostenarten es im Einzelnen gibt, ist in § 2 BetrKV aufgeführt und erläutert.
Keine Betriebskosten und damit auf keinen Fall umlagefähig sind Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, also Instandsetzungen und Instandhaltungen, sowie Verwaltungskosten. Aber Achtung: Mieter/innen von Eigentumswohnungen finden solche nicht umlagefähigen Kosten oft in ihrer Betriebskostenabrechnung vor. Wohnungseigentümer dürfen diese aber nicht an ihre Mieter/innen weitergeben.

Darf der Vermieter Betriebskosten auf die Mieter/innen umlegen und wo ist das geregelt?
In § 556 BGB ist geregelt, dass mietvertraglich vereinbart werden kann, dass die Mieter/innen die Betriebskosten tragen. Ohne eine solche Vereinbarung sind Betriebskosten bereits in der Miete enthalten, man spricht dann von einer Bruttokaltmiete. Es gibt auch Mietverträge, in denen nur die Umlage eines Teils der Betriebskosten vereinbart wird. Diese Miete wird zumeist als Teilinklusivmiete bezeichnet. Betriebskosten können als Pauschale ohne Abrechnung oder als Vorauszahlung mit Abrechnung umgelegt werden. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Wie und wann der Vermieter über die Betriebskosten abrechnen muss, ist in den §§ 556 und 556 a BGB festgelegt.

Wir haben im Jahr 2007 einen Mietvertrag geschlossen, in dem bezüglich Betriebskosten auf die „Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 II. BV in der jeweils gültigen Fassung“ verwiesen wird. Nach unserer Kenntnis galt zu diesem Zeitpunkt aber bereits die Betriebskostenverordnung. Wer hat in diesem Fall die Betriebskosten zu tragen?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem vergleichbaren Fall die Klausel als wirksam angesehen und entschieden, dass Mieter/innen vertraglich zur Tragung der Betriebskosten verpflichtet sind (Urteil vom 10. Februar 2016, AZ: VIII ZR 137/15). Dem BGH zufolge genügt für die Übertragung von Betriebskosten auf Wohnraummieter/innen, dass diese gemäß der Vereinbarung im Mietvertrag „die Betriebskosten“ zu tragen haben. Der BGH setzt dabei den Begriff „Betriebskosten“ als bekannt voraus und sieht diesen für durchschnittliche Mieter/innen als hinreichend klar und verständlich und somit auch als transparent an. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Absatz 1 BGB und die Betriebskostenverordnung sei damit die Umlage der Betriebskosten vereinbart. Daher war es unschädlich, dass im Vertrag auf eine nicht mehr geltende Regelung Bezug genommen wurde. Die Entscheidung wird damit begründet, dass der Begriff der Betriebskosten seit Langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in der dazu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Katalog erläutert sei. Eine Aufzählung der einzelnen Betriebskostenpositionen oder die Bezugnahme auf gesetzliche Regelungen sei danach nicht erforderlich.Unklar und unwirksam sind jedoch solche Klauseln im Mietvertrag, bei denen Mieter/innen nicht erkennen können, ob sie sämtliche umlegbaren Betriebskosten oder nur einzelne Betriebskostenarten zu tragen haben. Bei einer beispielhaften Aufzählung von Betriebskosten mit dem Zusatz „etc.“ geht der BGH jedoch von einer umfassenden Umlagevereinbarung im gesetzlich zulässigen Rahmen aus. Sind aber im Mietvertrag nur einzelne Betriebskostenarten abschließend aufgeführt, kann der Vermieter auch nur diese auf die Mieter/innen umlegen.

An unserem Haus werden die Wände regelmäßig mit Graffiti besprüht. Müssen wir als Mieter/innen die Kosten ihrer Beseitigung als Betriebskosten tragen?
Ganz besonders in Großstädten, aber auch zunehmend in ländlichen Regionen, entwickeln sich Graffiti zum Ärgernis für Hauseigentümer. Die Gerichte urteilen nicht einheitlich. Das Berliner Landgericht hat kürzlich entschieden, dass die Kosten für das Entfernen von Graffiti nicht ohne Weiteres als Betriebskosten auf die Mieter/innen umgelegt werden können, sondern ein ureigenes Problem des Eigentümers sind (Urteil vom 19. Februar 2016, AZ: 63 S 189/15). Die Graffiti-Entfernung hat in der Regel nichts mit dem Betrieb der Mietsache zu tun, sondern es handelt sich dabei um eine Instandsetzung, also eine nicht umlegbare Erhaltungsmaßnahme. Es gehört zu den Aufgaben von Vermietern, Graffiti zu entfernen, da Mieter/innen einen Anspruch auf die Nutzung einer ordentlichen Mietsache haben.

Für mich ist die Position Sach- und Haftpflichtversicherung nicht nachvollziehbar. Welche Kosten dürfen umgelegt werden?
Nach § 2 BetrKV gehören hierzu „die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug“. Weitere Sach- und Haftpflichtversicherungen können umgelegt werden, sofern sie gebäudebezogen sind und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird. Das bedeutet für Sie: Die Aufzählung im Gesetz ist nicht abschließend. Zu umlegbaren Versicherungen gehört beispielsweise auch eine Versicherung gegen Hausbock und Schwamm sowie eine Versicherung für Gemeinschaftsantennenanlagen.
Es dürfen diese sonstigen weiteren Versicherungen nur umgelegt werden, wenn sie erforderlich sind. Sie sind in den meisten Fällen in der Wohngebäudeversicherung enthalten.
Nicht umlegbar sind dagegen Kosten einer Reparaturversicherung, da Reparaturen dem Vermieter obliegen. Auch die Kosten einer Rechtsschutzversicherung und vor allem natürlich auch seine Mietverlustversicherung darf der Vermieter nicht auf die Mieter/innen umlegen.

Unser Vermieter wohnt in unserem Haus. Er rechnet bei den Positionen Hauswart und Gartenpflege die von ihm selbst erbrachten Leistungen ab und legt dafür Kostenvoranschläge von mehreren Fremdfirmen vor. Ist dies zulässig?
Der Vermieter, der selbst Leistungen erbringt wie beispielsweise Winterdienst oder Gartenpflege, darf diese Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter/innen umlegen. Der BGH hat in einem ähnlichen Fall entschieden, dass diese Vorgehensweise gemäß § 1 Absatz 2 Satz 2 BetrKV zulässig ist, der Vermieter also nach den eingeholten Angeboten abrechnen durfte, ohne dass die Firmen beauftragt wurden (Urteil vom 14. November 2012, AZ: VIII ZR 41/12). Es kommt somit nicht darauf an, dass der Vermieter selbst tätig wird oder durch eigenes Personal die Leistungen erbringt, sondern der Vermieter ist berechtigt, die Betriebskosten, die bei Beauftragung durch ein Drittunternehmen entstanden wären, in die Betriebskostenabrechnung einzustellen. Lediglich die Umsatzsteuer (umgangssprachlich oft Mehrwertsteuer genannt) darf er nicht umlegen, da diese ja tatsächlich nicht angefallen ist.

Können die Kosten der Gartenpflege auf uns Mieter/innen umgelegt werden?
Die Voraussetzung für die Umlage ist, dass die Überwälzung der Betriebskosten mietvertraglich wirksam vereinbart wurde. Ist dies der Fall, sind die Kosten der Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig. Konkret nennt der einschlägige § 2 Nr. 10 BetrKV dabei Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand sowie der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Da kommt einiges zusammen: gießen, Rasen mähen und wässern, Bäume, Sträucher und Hecken schneiden, Gartenabfälle und Laub entsorgen und vieles mehr.
Die Kosten für die Gartenpflege von Gemeinschaftsflächen, die ausschließlich von den Mieter/innen genutzt werden dürfen, müssen die Mieter/innen auch dann übernehmen, wenn sie diese nicht nutzen, obwohl sie es könnten. Darüber hinaus dürfen Vermieter auch Kosten für die Pflege nicht direkt nutzbarer Grünflächen – beispielsweise für einen Vorgarten – umlegen. Schließlich tragen auch solche Grünstreifen zum Aussehen des Hauses und damit zum Wohnwert bei. Die Kosten für Gartenpflege von Gärten, die lediglich bestimmte Mieter/innen nutzen können und dürfen – wie nur Erdgeschossmieter/innen zugängliche Gartenflächen – sind ausschließlich von diesen zu tragen.
Aufpassen sollten Mieter/innen aber dann, wenn auch Dritte die Garten- oder Parkflächen nutzen dürfen, die Flächen also öffentlich zugänglich sind. Durch diese Öffnung geht der Bezug zur Mietsache verloren, der aber wiederum entscheidend ist für die zulässige Umlage von Betriebskosten auf die Mieter/innen. Gerade bei Flächen rund um Wohnanlagen ist es wahrscheinlich, dass auch die Öffentlichkeit sie nutzen darf und nicht nur diejenigen, die eine Wohnung gemietet haben. Sind solche Flächen dabei durch bauplanerische Bestimmungen, zum Beispiel einem Bebauungsplan, oder durch den Vermieter der Öffentlichkeit gewidmet, dürfen Mieter/innen keine für die Pflege dieser Flächen anfallenden Kosten abverlangt werden. Das hat der BGH erst kürzlich entschieden (Urteil vom 10. Februar 2016, AZ: VIII ZR 33/15). Allerdings hat der BGH auch klargestellt, dass zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks auch die regelmäßige Pflege der Außenanlagen sowie die wiederkehrende Beseitigung von Verunreinigungen und Müll gehören. Das bedeutet, dass die Kosten der Pflege der Außenanlagen insoweit umgelegt werden können, als sie auf die Beseitigung von Verunreinigungen wie Hundekot oder Scherben entfallen, die durch Dritte verursacht wurden. Der BGH hält hier an seiner vorangegangenen Rechtsprechung fest, dass die Kosten der Beseitigung von unberechtigt abgestelltem Müll – zum Beispiel Sperrmüll, der auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter/innen oder durch Dritte abgestellt wurde – zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.

Der Aufzug in unserem Haus fällt oft aus. Die in der Betriebskostenabrechnung angegebenen Kosten sind enorm hoch. Welche darf der Vermieter an uns weitergeben?
Umlagefähig sind die Kosten für die Wartung, die vorgeschriebene jährliche technische Überprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle (wie TÜV, Dekra oder GTÜ), den Elektroenergieverbrauch des Aufzugs, die Beaufsichtigung und Bedienung, die Überwachung und Pflege der Anlage, die Anlagenreinigung, die Notrufanlage (ohne Miet- oder Leasingkosten für diese) und für eventuelle Befreiungen von Personen. Nicht umlagefähige Kosten sind die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung), für den Stördienst und für Ersatzteile. Bestehen Vollwartungsverträge, müssen Vermieter dies in der Betriebskostenabrechnung angeben. Der entsprechende Anteil für Reparaturen ist herauszurechnen. Sind die tatsächlichen Reparaturkosten nicht zu ermitteln, dürfen Vermieter sie schätzen und grundsätzlich rund 50% bis 60% der gesamten Vollwartungskosten auf die Mieter/innen als Wartungskosten umlegen. Abzuziehen ist auch ein Gewerbeanteil, wenn der Betrieb der Gewerbemieter höhere Kosten verursacht.

Was fällt eigentlich alles unter sonstige Betriebskosten?
Die Position sonstige Betriebskosten ist kein Sammelbecken für irgendwelche Betriebskosten, die bei Vertragsabschluss noch nicht feststanden. Im Gegenteil: Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag im Einzelnen bezeichnet sein. Selbst ein Verweis auf den Gesetzestext genügt nicht, denn in § 2 BetrKV Nr. 17 befindet sich keine genaue Erläuterung, um welche konkreten Kosten es sich handelt. Mögliche sonstige Betriebskosten können beispielsweise entstehen für die Wartung/Prüfung der Brandschutzeinrichtungen wie zum Beispiel auch der Rauchmelder in Ihrer Wohnung, für die Dachrinnenreinigung oder für den Betrieb einer Sauna oder anderer Gemeinschaftseinrichtungen. Auch in diesen Fällen gilt aber immer, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, also Instandsetzungen, in solchen Einrichtungen nicht auf die Mieter/innen umgelegt werden dürfen.

In unserem Haus sind nur einige Wohnungen, so auch unsere, mit Heizkostenverteilern ausgestattet, während der Rest der Wohnungen über Wärmemengenzähler verfügt. Dürfen wir die vom Vermieter abgerechneten Heizkosten um 15% kürzen?
Verbrauchsabhängige Kosten werden grundsätzlich nach dem Verbrauch berechnet, der über entsprechende Ablese-/Erfassungsgeräte ermittelt wird.
Der BGH hat sich erst kürzlich mit der Frage auseinandergesetzt, wie eine Heizkostenabrechnung zu erfolgen hat, wenn im Haus sowohl Wärmemengenzähler als auch Heizkostenverteiler vorhanden sind. Nach § 5 Absatz 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) hat bei verschiedenen Nutzergruppen eine Vorerfassung der einzelnen Nutzergruppen entsprechend ihrer Erfassungsgeräte (Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler) und dann eine entsprechende Abrechnung auf die einzelnen Mieter/innen zu erfolgen. In dem vom BGH entschiedenen Fall war eine solche Vorerfassung nicht erfolgt, daher waren nach Auffassung des BGH die Heizkosten nicht entsprechend der HeizkostenV abgerechnet worden (Urteil vom 20. Januar 2016, AZ: VIII ZR 329/14). Der BGH gestand dem Mieter deshalb gemäß § 12 Absatz 1 HeizkostenV ein Kürzungsrecht von 15% des Kostenanteils zu, der nach der Verteilung auf den Mieter entfiel. Wenn in Ihrem Fall ebenfalls keine Vorerfassung erfolgte, dürfen Sie dem BGH zufolge die abgerechneten Heizkosten kürzen.

Rechtsanwalt Mirko Walther berät in den Beratungsstellen Lichtenberg/ Frankfurter Allee und Treptow/ Dörpfeldstraße.

 

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  3. Schwerpunktthema Betriebskosten auf unserer WebseiteBetriebskostenrechner
  4. Betriebskostenrechner

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 383 / September 2016 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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