Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Beabsichtigte Untervermietung – Was ist zu beachten?

Von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

RA Hans-Christoph Friedmann


Ich bewohne seit 2014 alleine meine ca. 75 qm große Zweizimmerwohnung. Anfang des Jahres bin ich arbeitslos geworden und habe nun Schwierigkeiten, die Miete allein zu tragen. Ich will daher eine Freundin von mir, die aus ihrer Wohngemeinschaft ausziehen möchte, in die Wohnung aufnehmen. Ohnehin habe ich jetzt, wo ich mehr zu Hause bin, festgestellt, dass ich nicht gerne weiterhin alleine wohnen möchte. Beim Vermieter habe ich bereits kurz angefragt, ob er mir eine Untervermietung an eine Person gestattet. Er hat jedoch geantwortet, dass eine generelle Untermieterlaubnis nicht infrage komme. Ist das richtig?

Tatsächlich können Sie von Ihrem Vermieter nur die Zustimmung zur teilweisen Untervermietung an eine konkrete Person verlangen. Sie sollten also nochmals schriftlich mitteilen, dass Sie ein Zimmer der Wohnung an eine Freundin untervermieten wollen. Sie müssen Vorname, Name, aktuelle Meldeanschrift, Beruf sowie das Geburtsdatum der Freundin angeben (sofern Ihre Freundin keine datenschutzrechtlichen Bedenken hat, können Sie auch eine Kopie von Vorder- und Rückseite ihres Personalausweises dem Schreiben an Ihren Vermieter beifügen). Dazu hat der Vermieter Anspruch auf Mitteilung der von Ihnen verlangten Untermiete (gegebenenfalls aufschlüsseln). Um Verzögerungen zu vermeiden, empfehle ich Ihnen, diese Informationen gleich in das erste Schreiben aufzunehmen. Außerdem müssen Sie einen Grund nennen, hier also mindestens die eingetretene Arbeitslosigkeit und die damit einhergehende Verschlechterung Ihrer finanziellen Situation. Besser noch ist es, gleich alle Gründe zu nennen, also auch, dass Sie nicht mehr weiter alleine leben und/oder künftig mit genau dieser Person zusammenwohnen wollen. Jeder dieser drei Gründe stellt ein (für sich bereits ausreichendes) „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung dar. Die Begründung allein mit der aktuellen finanziellen Situation birgt aber das Risiko, dass Ihr Vermieter versuchen könnte, die Untermieterlaubnis auf die Dauer Ihrer Arbeitslosigkeit zu befristen. Sie müssen Ihrem Vermieter in dem Schreiben eine ausreichende Frist (konkretes Datum!) von mindestens drei, besser vier Wochen für die Erteilung der Erlaubnis setzen.

Kann der Vermieter die Erlaubnis überhaupt verweigern? Wenn nicht, wieso kann ich dann nicht einfach mit der Untervermietung beginnen?

Bei Vorliegen eines nach Beginn des Mietverhältnisses eingetretenen „berechtigten Interesses“ (wie in Ihrem Fall) könnte der Vermieter die Erlaubnis nur dann verweigern, wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt würde (dies ist bei der Größe Ihrer Wohnung eindeutig nicht der Fall) oder persönliche Gründe in der Person Ihrer Freundin entgegenstehen (zum Beispiel eine persönliche Feindschaft mit Ihrem Vermieter). Leider müssen Sie in jedem Fall vor Beginn der Untervermietung die Erlaubnis Ihres Vermieters einholen, da die Untervermietung ohne eine solche Erlaubnis ein Vertragsverstoß wäre („unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte“), der im schlimmsten Fall zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen kann. Sollte der Vermieter auf Ihr Begehren nicht reagieren, lassen Sie sich bitte beraten. Ebenso, wenn er die Erlaubnis explizit verweigert. In dem Fall sollten Sie sich schnellstmöglich beraten lassen, welche weiteren Schritte zur angestrebten Erteilung der Erlaubnis eingeleitet werden sollten.

Der Vermieter hat mir nun geantwortet und fordert die Vorlage des Untermietvertrags. Außerdem macht er die Erlaubnis davon abhängig, dass ich eine von ihm vorgefertigte Vereinbarung unterschreibe, wonach für die Dauer der Untervermietung ein monatlicher „Untermietzuschlag“ in Höhe von 20 Euro zu zahlen ist. Muss ich mich darauf einlassen?

Manche Gerichte (zum Beispiel die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin) bejahen einen Anspruch des Vermieters auf Vorlage des Untermietvertrags. Dies wohl, damit der Vermieter prüfen kann, ob zum Beispiel eine gewerbliche Untervermietung beabsichtigt ist (wozu er keine Erlaubnis erteilen müsste). Ich würde daher dem Vermieter eine Kopie des (noch nicht von Ihnen unterschriebenen) Entwurfs des Untermietvertrags zukommen lassen. Dieser sollte eine Aufschlüsselung der Miete nach Nettokaltmiete und anteiligen Betriebskosten sowie weiteren Nebenkosten (Strom, Gas, Telefon, Rundfunkbeitrag etc.) enthalten, da sonst häufig von Vermieterseite die Behauptung aufgestellt wird, der Mieter wolle sich durch die Untervermietung bereichern (die Gesamt-Untermiete ist ja wegen der weiteren, nicht an den Vermieter gezahlten Wohnkosten meistens höher als der Anteil des an den Vermieter entrichteten Entgelts). Die Rechtsprechung zum Untermietzuschlag ist auch in den fünf für Berufungen in Wohnraummietsachen zuständigen Zivilkammern des Landgerichts Berlin umstritten. Die Zivilkammer 66 hält einen Zuschlag zwischen 5 und 30 Euro pro Monat und pro Untermieter „im Grundsatz“ für angemessen. Dies dürfte zumindest dann gelten, wenn die Wohnung künftig mit mehr Personen als bisher belegt werden soll, was bei Ihnen der Fall ist. Falls eine Bruttokaltmiete vereinbart ist, hält die Kammer einen weiteren Zuschlag für zulässig, um höhere (nicht umlagefähige) Betriebskosten auszugleichen. Sie müssten – wenn Ihre Wohnung im Zuständigkeitsbereich dieser Kammer liegt – also abwägen, ob Sie dem Verlangen des Vermieters nachgeben und dann sofort mit der Untervermietung loslegen können. Oder ob Sie versuchen, gerichtlich eine Untermieterlaubnis ohne oder mit einem geringeren Untermietzuschlag durchzusetzen. Dann müssen Sie allerdings mit der Untervermietung die Entscheidung des Gerichts abwarten. Es wäre dann sogar fraglich, ob Sie die entgangenen Untermieten für die Dauer des Prozesses vom Vermieter ersetzt verlangen können, da das Landgericht in der genannten Entscheidung leider auch die Auffassung vertreten hat, dass eine Klage auf Erteilung einer Unter-mieterlaubnis nur dann begründet ist, wenn sich der klagende Mieter mit einem „angemessenen“ Zuschlag zur Miete einverstanden erklärt. Die Zivilkammer 64 neigt auch dazu, Vermietern einen solchen Zuschlag zuzugestehen, jedenfalls dann, wenn sich die Zahl der Bewohner/innen durch die Untervermietung erhöht. Bessere Chancen, gegen einen verlangten Untermietzuschlag vorzugehen, haben derzeit Mieter/innen in den Zuständigkeitsbereichen der Zivilkammern 65 und 67 des Landgerichts Berlin. Diese sehen grundsätzlich eher keinen Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlages. Lassen Sie sich deshalb unbedingt beraten, bevor Sie sich entscheiden, ob Sie dem Begehren des Vermieters nach einem Untermietzuschlag nachgeben.

Ich bewohne seit 1991 eine große Fünfzimmerwohnung, welche ich damals gemeinsam mit meinem leider vor einigen Jahren verstorbenen Ehemann angemietet habe. Unsere beiden dort aufgewachsenen Kinder sind bereits vor einigen Jahren ausgezogen. Nun hat sich die jüngere Tochter von ihrem Lebensgefährten getrennt und würde gerne mit ihrem zweijährigen Sohn wieder zu mir ziehen. Ich möchte sie und meinen Enkel sehr gerne in meiner Wohnung aufnehmen. Muss ich dazu eine Erlaubnis des Vermieters einholen?

Nein. Eine Erlaubnis brauchen Mieter/innen nur für die Gebrauchsüberlassung an „Dritte“. Verwandte in gerader Linie (wie Eltern und Kinder) sind keine „Dritten“ im Sinne des Gesetzes. Schreiben Sie Ihrem Vermieter lediglich, dass Sie ab dem gewünschten Zeitpunkt Ihre Tochter und Ihren Enkel (am besten jeweils mit Name, Vorname und Geburtsdatum) bei sich aufnehmen werden. Den oder die Ehegatt/in oder eingetragene/n Lebenspartner/in nach § 1 Abs. 1 LPartG können Sie ebenfalls ohne Zustimmung des Vermieters in Ihre Wohnung aufnehmen. Auch in diesen Fällen reicht die Mitteilung. Nicht umfasst von dieser Privilegierung sind jedoch Geschwister und sonstige „entferntere“ Verwandte sowie Partner/innen nichtehelicher Lebensgemeinschaften.

Ich habe nach langer Suche Anfang des Jahres endlich eine geeignete Wohnung mit zwei Zimmern und 65 qm gefunden, Vertragsbeginn war am 1. März 2022. Die Wohnung ist mit 12,00 Euro/qm nettokalt sehr teuer, ich konnte sie mir mit meinem Gehalt aber leisten und billigere Wohnungen sind in Berlin im Moment ja kaum zu finden. Am 20. März 2022 erhielt ich völlig überraschend eine betriebsbedingte Kündigung meines Arbeitgebers. Entsprechend wird sich meine finanzielle Situation demnächst erheblich verschlechtern. Ein guter Freund würde sich die Wohnung gerne mit mir teilen. Auf meine entsprechende Nachfrage nach einer Erlaubnis, eines der beiden Zimmer an diesen Freund untervermieten zu dürfen, reagierte der Vermieter sehr erbost. Er behauptete, dass er eine solche Zustimmung nicht erteilen müsse, da ich ja wohl von Anfang an geplant hätte, die Wohnung nicht allein zu bewohnen, und ihn darüber getäuscht habe. Muss er mir die Erlaubnis erteilen?

Ja. Ihr Vermieter hat zwar Recht damit, dass ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters an der Erteilung einer Untermieterlaubnis nur dann vorliegt, wenn dieses Interesse nachträglich entstanden ist und nicht bereits bei Vertragsbeginn bzw. Vertragsabschluss bestand. Insofern ist der Verdacht Ihres Vermieters angesichts der sehr kurzen Zeitspanne zwischen Vertragsbeginn und Ihrem Antrag aus seiner Sicht nicht ganz fernliegend. Sie sollten ihn freundlich über die Situation aufklären und ihm eine Kopie der Kündigung Ihres Arbeitgebers zukommen lassen, um seinen Verdacht auszuräumen. Wenn er dann die Untermieterlaubnis nicht erteilt, sollten Sie, um nicht unnötig Zeit zu verlieren, eine Beratung wahrnehmen und dort klären, ob die Voraussetzung für die Erhebung einer Klage auf Erlaubniserteilung vorliegen.

Ich lebe seit langer Zeit alleine in meiner Dreizimmerwohnung. In der Pandemiezeit, in welcher meine Kontakte stark eingeschränkt waren, zu einem guten Teil auch weggefallen sind und ich zudem fast ausschließlich im Home-Office arbeiten musste, ist mir die Decke auf den Kopf gefallen. Ich litt häufig unter depressiven Verstimmungen. Ich fürchte mich jetzt schon vor dem nächsten Winter und einer möglichen nächsten Welle. Ich habe daher beschlossen, künftig nicht mehr alleine zu wohnen und bereits einen Freund, dem es ähnlich ergangen ist und ergeht, dafür gewinnen können, bei mir einzuziehen. Ich freue mich sehr auf das gemeinsame Wohnen. Mein Vermieter hält den Wunsch, künftig nicht mehr alleine, sondern mit diesem konkreten Freund zusammen wohnen zu wollen, jedoch nicht für ausreichend und verweigert die Untermieterlaubnis. Müsste ich andere Gründe anführen?

Nein, Sie sollten genau die Gründe anführen, die tatsächlich vorliegen. Nach der Rechtsprechung reicht jedes nachvollziehbare – auch höchstpersönliche – Interesse, welches nach Vertragsbeginn entstanden ist, aus, um einen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis eines Teils der Wohnung zu begründen. Sie sollten sich zum weiteren Vorgehen unbedingt beraten lassen.

Im Rahmen einer ehrenamtlichen Hilfstätigkeit habe ich mich mit einem Kriegsflüchtling angefreundet, der aktuell noch unter sehr schlechten Bedingungen in einer Notunterkunft untergebracht ist. Meine Wohngemeinschaft hat ihn bei mehreren Besuchen auch schon kennengelernt. Da zur Zeit bei uns ein Zimmer frei ist, möchten wir den Mann gerne bei uns einziehen lassen, da es uns auch ein Anliegen ist, ihn so persönlich besser unterstützen zu können. Der Vermieter verweigert die Zustimmung. Er meint, man wisse bei Geflüchteten nicht, ob die angegebene Identität überhaupt richtig ist. Außerdem habe unser Freund bisher keinen gesicherten Aufenthaltsstatus. Muss er uns die Erlaubnis trotzdem erteilen?

Zumindest nach zwei Urteilen des Amtsgerichts Mitte (MieterEcho 405/ September 2019) und des Amtsgerichts Neukölln (MieterEcho 406/ Dezember 2019) aus dem Jahr 2019 muss er das wohl. Das Amtsgericht Neukölln konnte im damaligen Fall keinen „berücksichtigenswerten“ Grund für die Verweigerung der Unter-mieterlaubnis an den befreundeten Kriegsflüchtling erkennen. Der vage und allgemeine Verdacht des Vermieters, bei einem Geflüchteten wisse man angeblich nicht, ob er tatsächlich die Person sei, die er angebe zu sein, rechtfertige eine solche Verweigerung nicht, ebenso wenig die zwar befristete, im Übrigen aber bereits während dieses Verfahrens zweimal verlängerte Aufenthaltsgenehmigung. Das berechtigte Interesse der Mieter läge hier in dem Wunsch, dem ihnen persönlich bekannten und mit ihnen befreundeten Geflüchteten einen sicheren Rückzugsort zur Verfügung zu stellen und diesen besser unterstützen zu können. Im Ergebnis genauso entschied das Amtsgericht Mitte. Es stellte aber gleichzeitig klar, dass der lediglich allgemeine Wunsch, Geflüchteten aus Kriegsgebieten zu helfen, nicht reichen würde. Es müsse vielmehr, wie in dem entschiedenen Fall und wohl auch bei Ihnen, ein auf eine bestimmte Person gerichtetes Interesse der Mieter (wegen einer persönlichen Beziehung) hinzukommen. Die Entscheidungen sind nach meiner Auffassung richtig. Da bisher nicht bekannt ist, wie andere Gerichte dazu entscheiden, sollten Sie unbedingt vor Beginn der Untervermietung eine gerichtliche Klärung herbeiführen lassen. Ob die Berliner Gerichte im Falle der Ukraineflüchtlinge angesichts der völlig anderen politischen Behandlung im Vergleich zu früher angekommenen Geflüchteten aus anderen Regionen auch das allgemeine Interesse, (diesen) Geflüchteten zu helfen, als berechtigtes Interesse anerkennen werden, bleibt abzuwarten. 

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho 424 / Mai 2022 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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