Auf dem Berliner Immobilienmarkt sind nicht nur private Investoren unterwegs, sondern auch öffentliche Institutionen wie die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima). Bis 2004 wurden bundeseigene Immobilien von verschiedenen Behörden verwaltet. Mit der Gründung der Bima zum 1. Januar 2005 sollte die Verwaltung durch das „einheitliche Liegenschaftsmanagement“ effizienter und kostengünstiger gestaltet werden.
Als Ziel der neu geschaffenen Institution wurde im Bima-Gesetz festgeschrieben, „eine einheitliche Verwaltung des Liegenschaftsvermögens des Bundes nach kaufmännischen Grundsätzen vorzunehmen und nicht betriebsnotwendiges Vermögen wirtschaftlich zu veräußern“. Unter „wirtschaftlich“ wird in der Regel der Verkauf zum Höchstpreis verstanden, jedoch handelt es sich um einen auslegbaren Begriff. Laut Gesetz steht die Bima unter der Aufsicht des Finanzministeriums und unterliegt grundsätzlich der Bundeshaushaltsordnung. Der Bundesrechnungshof kritisierte 2010, dass es keinen Nachweis für eine Kostenersparnis durch die Bima gäbe. Heute gehören ihr bundesweit etwa 38.000 Wohnungen. In seinem Bericht 2016 bemängelte der Bundesrechnungshof Vermietungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete, um „den allgemeinen Anstieg der Mieten zu dämpfen“, und forderte die Bima auf, die höhere marktübliche Miete zu verlangen. Im Januar 2015 verkaufte die Bima drei Mietshäuser in der Großgörschen- und Katzlerstraße, die in einem Schöneberger Milieuschutzgebiet liegen, zum Höchstpreis von 7,8 Millionen Euro an eine private Gesellschaft, die Formica GbR. Die Mieter/innen protestierten. Die Erwerberin war nicht bereit, eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, das heißt sich den bezirklichen Auflagen zum Milieuschutz zu unterwerfen. Daher nahm der Bezirk sein Vorkaufsrecht zum Verkehrswert wahr
(MieterEcho Nr. 389/ Juli 2017)
. Dagegen klagte die Bima und bekam am 23. März 2017 vor dem Landgericht Recht*. Das Verfahren geht nun in die nächste Instanz vor das Kammergericht. Die Erwerberin Formica GbR, vertreten durch ihren Gesellschafter Bernhard Grote, ein Jurist der Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft, die auf gemeinnützige Einrichtungen spezialisiert ist, kündigte zu Ende Februar 2016 dem Integrationsverein Harmonie in der Katzlerstraße. Der Verein ist von der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) und dem Bezirksamt ausdrücklich gewünscht und führt seine Arbeit fort. Die Kündigungsklage wurde vom Landgericht wegen der noch ausstehenden Entscheidung im Verfahren um den Verkauf der Häuser abgewiesen
(MieterEcho Nr. 383/ September 2016)
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Vorkaufsrecht, Verkehrswert und Höchstpreis
Auch viele Kleingärtner/innen fürchten die Kündigung, zum Beispiel am Flughafen Tempelhof die Kleingartenkolonien Tempelhofer Berg und Neuköllner Berg. Sie stehen auf einer Liste der Grundstücke, die von der Bima bis 2018 verkauft werden sollen. Auf einer Freizeitfläche unterhalb des Flughafengeländes, das direkt an die Kolonie Neuköllner Berg angrenzt, wurden bereits einige Gärten gekündigt und die freien Flächen im Mai dieses Jahres mit Sand aufgeschüttet. Dort hatte sich ein Biotop entwickelt, auf dem unter anderem die unter Naturschutz stehende Zauneidechse beobachtet wurde. Auf Intervention von Kleingärtner/innen und des Bunds für Umwelt und Naturschutz Deutschland (BUND) untersagte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg die Arbeiten bis September und lässt ein artenschutzrechtliches Gutachten anfertigen. In der letzten Legislaturperiode war der Senat nicht bereit gewesen, Kleingartenflächen zu erwerben. Die rot-rot-grüne Koalitionsvereinbarung verspricht: „Kleingärten werden dauerhaft gesichert. Wenn der Schutz nicht möglich ist, sind Ersatzflächen in räumlicher Nähe zu schaffen.“ Ein Abweichen vom vermeintlich strikten Höchstpreisgebot schien sich abzuzeichnen, als der Senat mit der Bima über die mehr als 4.600 Wohnungen in Berlin verhandelte. Im November 2014 verkaufte sie 84 Wohnungen im Quartier Cité Wedding zum Verkehrswert an die landeseigene Gesobau, um das Land Berlin dabei zu unterstützen, „seine sozialpolitischen Aufgaben zu erfüllen“. Der Verkauf stand unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Finanzministeriums, die Anfang 2015 erteilt wurde. Zu den weiteren Verkaufsverhandlungen berichtete die Berliner Zeitung am 16. Oktober 2016, dass der Bundesrechnungshof den geplanten Direktverkauf weiterer Wohnungen bemängelt habe, da „bei dem vorgesehenen Verkauf auf Grundlage gutachterlich ermittelter Preise die Werte ‚deutlich unter den am Markt erzielbaren Preisen liegen‘ können. Der Bund nehme dadurch ‚Mindereinnahmen in Kauf, die einen dreistelligen Millionenbetrag erreichen können‘“. Im Hauptstadtfinanzierungsvertrag zwischen dem Land Berlin und dem Bundesfinanzministerium vom 8. Mai 2017 wurde vereinbart, dass Berlin das hinter dem Kreuzberger Rathaus gelegene sogenannte Dragonerareal im Tausch gegen einige Kulturgrundstücke von bundesweiter Bedeutung übertragen bekommt. Die Bedingung ist jedoch, dass der Kaufvertrag aus 2015, mit dem die Bima das Grundstück zum Höchstpreis an einen Investor verkauft hatte, vollständig rückabgewickelt wird. Dieser Vertrag wurde aufgelöst und die Vormerkung für den Erwerber aus dem Grundbuch gestrichen, nachdem es dem Bündnis „Stadt von Unten“ gemeinsam mit dem Senat gelungen war, den Finanzausschuss des Bundesrats zu überzeugen, dem Verkauf nicht zuzustimmen. Um in der gentrifizierten Gegend Wohnraum und Infrastruktur für Haushalte mit geringem Einkommen schaffen zu können, hat der Bezirk den ganzen Block zum Sanierungsgebiet erklärt und die Firma „S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH“ mit der Gebietsbetreuung beauftragt. Verschiedene politische Gruppen und Nachbarschaftsinitiativen entwickeln nun Ideen für das Gelände, während der Investor angekündigt hat, gegen die Auflösung des Kaufvertrags zu klagen.
Endlich das Bima-Gesetz ändern
In einer Zusatzvereinbarung zum Hauptstadtfinanzierungsvertrag wurde vereinbart, dass die Bima das ehemalige „Haus der Statistik“ am Alexanderplatz noch 2017 an das Land Berlin oder ein landeseigenes Unternehmen verkauft. Eine Initiative von Architekt/innen, Künstler/innen, Atelierbeauftragtem und weiteren stadtpolitischen Akteuren möchte das seit fast 10 Jahren leer stehende Haus als „Zentrum für Geflüchtete – Soziales – Kunst – Kreative“ nutzen. Die Projektentwicklung soll eine Gruppe übernehmen, die als „ZKB ZusammenKUNFT Berlin eG“ firmiert. Diese Genossenschaft wurde ursprünglich gegründet, um auf dem Tempelhofer Feld Genossenschaftswohnungen zu errichten. Für ihr Konzept überreichte Senatsbaudirektorin Regula Lüscher der Gruppe 2016 den „Berlin Award – Heimat in der Fremde“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Vor fünf Jahren hatten die Senior/innen aus der Stillen Straße ihre Begegnungsstätte in Pankow 112 Tage lang besetzt und konnten sie damit vor der Schließung bewahren. Heute wird das Haus unter der Trägerschaft der Volkssolidarität von einem Förderverein eigenverantwortlich organisiert und ehrenamtlich verwaltet, jedoch fehlen die Mittel zur notwendigen Sanierung. Der Bezirk möchte, dass die Gesobau ein Grundstück in der benachbarten Tschaikowskistraße von der Bima erwirbt, damit dort unter anderem eine neue Seniorenfreizeitstätte errichtet werden kann. Die Senior/innen hoffen nun auf die Zustimmung der Bima. Am 5. Juli 2017 beschlossen die rot-rot-grünen Regierungsfraktionen des Berliner Abgeordnetenhauses eine Bundesratsinitiative zur Änderung des Bima-Gesetzes und der Bundeshaushaltsordnung: „Unser Ziel ist es, dass die Kommunen grundsätzlich vom Bund ein Vorkaufsrecht bekommen. Ebenso soll die Kommune künftig von der Bima das erste Angebot als sogenanntes Erstzugriffsrecht erhalten. Darüber hinaus sollen Verkäufe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten höchstens zum Ertragswert erfolgen.“ Eine solche Änderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen könnte zumindest die schlimmsten Auswüchse der bislang gewinnorientierten Verwertung von Bundesimmobilien eindämmen. Dauerhaft bezahlbarer Wohnraum kann damit erhalten oder neu geschaffen werden, wenn die kommunale Wohnungspolitik sicherstellt, dass die Immobilien entsprechend genutzt und bewirtschaftet werden. Wohnungen in öffentlicher Hand bedeuten jedoch bekanntlich noch lange nicht, dass dieser Wohnraum dann keine Ware mehr ist. Eine Änderung des Bima-Gesetzes wäre jedoch ein Schritt in die richtige Richtung.
* Zum Gerichtsverfahren siehe auch Beitrag der Autorin auf MieterEcho online vom 27.03.2017.