Der Vermieter erklärte mit Schreiben vom 13. Januar 2009 gegenüber den zwei Mietern eine Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. April 2009 und verlangte ausdrücklich die schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Mieter unterschrieben die dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Zustimmungserklärung nicht, zahlten aber ab April 2009 die erhöhte Miete. Der Mietvertrag enthielt die Regelung: „Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags sind, soweit sich aus den allgemeinen Vertragsbedingungen nichts anderes ergibt, nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart wurden.“ Der Vermieter bestand auf einer schriftlichen Zustimmung und führte in seiner Klagebegründung aus, dass er die dem Mietvertrag zufolge erforderliche Schriftform der Zustimmung verlangt habe. Auch könne er aus der Zahlung der erhöhten Miete nicht schließen, dass beide Mieter der Mieterhöhung zugestimmt hätten. Die Mieter waren hingegen der Ansicht, dass sie der Mieterhöhung durch die Zahlung der erhöhten Miete zugestimmt hätten und zur Abgabe einer schriftlichen Zustimmungserklärung nicht verpflichtet seien.
Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab. Der Vermieter habe keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung. Nach der gesetzlichen Regelung des § 558 b BGB sei für die Zustimmungserklärung keine besondere Form vorgeschrieben. Das Gesetz verlange Schriftform nicht einmal für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, sondern lasse hierfür Textform gelten. Aber selbst diese sei für die Zustimmungserklärung des Mieters nicht vorgeschrieben. Die Zustimmungserklärung könne formfrei erfolgen. Der Mieter könne schriftlich, mittels Textform (z. B. Fax), per E-Mail, mündlich (z. B. telefonisch, auch per Mitteilung auf Anrufbeantworter) oder auch durch mehrmalige vorbehaltlose Zahlung zustimmen.
Das Amtsgericht ließ das Argument des Vermieters, aus der Zahlung könne er nicht schließen, dass beide Mieter zugestimmt hätten, nicht gelten.
Auch nach der im Mietvertrag enthaltenen Schriftformklausel könne eine schriftliche Zustimmung nicht verlangt werden. Mit der Klausel würde entgegen der gesetzlichen Regelung der Anschein erweckt, dass Vereinbarungen nur gültig seien, wenn sie schriftlich erfolgen. Eine Schriftformklausel, die dazu diene, insbesondere nach Vertragsschluss getroffene Individualvereinbarungen zu unterlaufen, indem sie den Eindruck erweckt, eine lediglich mündlich getroffene Abrede sei entgegen den allgemeinen Rechtsgrundsätzen unwirksam, benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher unwirksam.
Der Vermieter legte gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung ein. Da die Mieter im Rechtsstreit mit Schreiben vom 20. Juli 2009 der Mieterhöhung schriftlich zugestimmt hatten, war im Berufungsverfahren nur noch über die Kosten zu entscheiden.
Nach Auffassung des Landgerichts lag – entgegen der Entscheidung des Amtsgerichts – mit der Zahlung der erhöhten Miete keine wirksame Zustimmung zur Mieterhöhung vor. Das Landgericht verurteilte die Mieter, die Kosten des Verfahrens zu tragen. Es führte in seinen Entscheidungsgründen aus, dass zwar die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich formfrei möglich sei und auch durch vorbehaltlose Zahlung stillschweigend (konkludent) erfolgen könne, im vorliegenden Fall jedoch habe der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung verlangt.
Die Voraussetzung für die Annahme einer konkludenten Willenerklärung sei, dass der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nur den Schluss ziehen kann, dass dieser damit die verlangte Willenserklärung abgeben will. Das setze voraus, dass dem Mieter überhaupt bewusst ist, dass er mit der Zahlung eine rechtsgeschäftliche Erklärung abgibt. Bei konkludenten Willenserklärungen müsse der Erklärende (hier der Mieter) die Umstände kennen, die seine Handlung als Ausdruck eines Rechtsfolgewillens erscheinen lassen. Dazu gehöre, dass der Mieter weiß, dass er mit seinem Verhalten den Willen ausdrückt, dem Mieterhöhungsverlangen verbindlich zuzustimmen. Das sei aber nicht der Fall, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung verlangt. Der Vermieter gebe hierdurch zu erkennen, dass er im konkludenten Verhalten des Mieters keine Zustimmung sieht. Selbst wenn man davon ausgehen könne, dass die Zahlung der verlangten Miete die stärkste Form eines konkludenten Verhaltens ist, müsse der Mieter in diesem Fall der bloßen Zahlung nicht die rechtliche Bedeutung zumessen, dass er damit dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt. Aufgrund der ihm erkennbaren Erwartungshaltung des Vermieters könne er nicht davon ausgehen, dass in der bloßen Zahlung der erhöhten Miete eine rechtlich verbindliche Zustimmungserklärung liegt.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Matthias Joßner
Anmerkung:
Beachten Sie, auch wenn die gesetzliche Regelung für die Zustimmung zur Mieterhöhung keine Formvorschriften enthält, kann im Einzelfall die schriftliche Zustimmung erforderlich sein. Lassen Sie sich deshalb bei der Prüfung eines Mieterhöhungsverlangens auch dazu
beraten
, in welcher Form Sie der Mieterhöhung zustimmen sollten, wenn dieses berechtigt ist.