Eines muss man Michael Müller lassen. Anders als sein nach Gutsherrenart agierender Amtsvorgänger Klaus Wowereit bemüht sich Berlins Regierender Bürgermeister um deutlich kommunikativeres Vorgehen. Dazu gehört, dass die wohnungsbaupolitischen Initiativen des Senats nun stets als „Bündnisse“ tituliert werden.
Derzeit in der Umsetzung befinden sich gleich drei dieser Kooperationsvereinbarungen. Beim „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ handelt es sich um eine seit 2012 bestehende Vereinbarung mit den sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Ziel ist unter anderem, deren Bestände bis Ende 2016 um 30.000 auf 300.000 Einheiten zu erweitern. Außerdem sollen Mieten einkommensabhängig gestaltet werden. 2014 lagen die durchschnittlichen Bestandsmieten bei den Gesellschaften bei 5,50 Euro/qm nettokalt, bei Neuvertragsmieten betrug der Wert 6,11 Euro und somit deutlich unter dem Berliner Durchschnitt von 8,55 Euro. 2014 hob der Senat das „Bündnis für Wohnungsneubau“ aus der Taufe, dem der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) und der Landesverband Berlin-Brandenburg des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) angehören. Quantitativ orientiert sich dieses Bündnis an den angepeilten Zielen für Wohnungsneubau. Gemeinsam will man sich bemühen, „für ein positives Neubauklima zu werben und die Notwendigkeit eines beschleunigten Wohnungsneubaus in Berlin zu unterstreichen“ sowie „entsprechende Dialog- und Partizipationsprozesse“ zu etablieren, heißt es im Vertragstext. Das Handeln der Planungsbehörden und der Bezirke sei zudem „darauf auszurichten, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau zu verbessern, insbesondere die Verfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen“. Dafür sollen Bezirke Sonderzuwendungen und eine bessere Personalausstattung erhalten. Auf Landesebene wurde eine Wohnungsbauleitstelle eingerichtet, um Flächenpotenziale, Möglichkeiten der Nachverdichtung und die Umnutzung von bisher für Nichtwohnzwecke genutzten Grundstücken und Gebäuden zu prüfen. Betont wird, dass die „notwendigen Dialog- und Partizipationsprozesse mit Anwohnern und Betroffenen“ Genehmigungsverfahren nicht verzögern dürfen. In solchen Fällen kann das Land den Bezirken die Planungshoheit für Bauvorhaben entziehen.
Mietenbündnis, Neubaubündnis, Bezirksbündnis
Im Gegenzugzug verpflichtet sich der BBU, dem neben Genossenschaften und privaten Unternehmen auch die städtischen Wohnungsunternehmen angehören, bis 2025 mindestens 30.000 neue Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Einen verbindlichen Anteil von Wohnungen im unteren Preissegment gibt es in der Vereinbarung allerdings nicht. Vielmehr heißt es dort wolkig: „Soweit objektwirtschaftliche, technische und unternehmensspezifische Bedingungen dies zulassen, sollte der jeweilige Anteil preiswerter Mietwohnungen (Mietniveau unterhalb von 7,50 Euro/qm nettokalt) bei 10 bis 33% liegen.“ Für den BFW ist eine Zielgröße von 72.000 Wohnungen bis 2025 vorgesehen, für das untere Preissegment ist dabei ein – ebenfalls unverbindlicher – Anteil von 10 bis 20% vorgesehen. Ein ergänzendes Bündnis schloss der Senat mit den 12 Bezirken, vor allem in Bezug auf die planerische Vorbereitung von Flächen. In diesem Rahmen soll auch das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ greifen. Vor allem durch sogenannte städtebauliche Verträge mit den jeweiligen Bauherren sollen bei allen Projekten, für die ein Bebauungsplan notwendig ist, sowohl die Kostenverteilung für die soziale Infrastruktur (Kitas, Schulen etc.) als auch der Anteil preisgünstiger Mietwohnungen verbindlich geregelt werden. Die 2015 aktualisierte Leitlinie sieht dabei eine Mindestquote von 25% geförderten Wohnungen vor und geht damit deutlich über die im Neubaubündnis formulierten Ziele hinaus. Doch Papier ist bekanntlich geduldig und ob die „Bündnispolitik“ des Senats tatsächlich zu einer Entspannung des Wohnungsmarkts beitragen kann, lässt sich derzeit noch nicht abschätzen.