Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Betriebskosten

Brutto(kalt)mietvertrag: Umstellung auf Nettomiete?


Das Wichtigste vorweg: Ohne die Zustimmung der Mieter/innen ist eine Umstellung der vereinbarten Mietstruktur nicht möglich!

Kurzer Überblick über die Mietstrukturen

Die Bruttokaltmiete stellte über viele Jahre in Berlin (West) die Regel für mietvertragliche Vereinbarungen dar. Viele dieser Altverträge bestehen heute noch. Eine einseitige Umstellung dieser Mietverträge durch den Vermieter war und ist nicht möglich.

Im Unterschied dazu konnten Vermieter in Berlin (Ost) seit Oktober 1991 auf Grundlage der Betriebskosten-Umlageverordnung, des Mietenüberleitungsgesetzes und diversen Übergangsvorschriften bis Ende 1997 die Betriebskosten mit einer einseitigen Erklärung auf die Mieter/innen umlegen. Das haben die Vermieter umfassend genutzt, Bruttokaltmieten sind hier kaum mehr zu finden.

In neuen Mietverträgen werden überwiegend Nettomieten mit Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten vereinbart (seltener, aber auch zufinden: Vereinbarung einer Nettomiete mit Betriebskostenpauschale).

Der Umstellung zustimmen?

Bevor Sie einer Änderung der Mietstruktur zustimmen, sollten Sie Folgendes bedenken:

Die Umstellung von einer Bruttokaltmiete auf eine Nettomiete mit Vorauszahlungen ist für Mieter/innen meist mit erheblichen Nachteilen verbunden. Es ist allseits bekannt, dass die Betriebskosten drastisch gestiegen sind und mit Sicherheit auch zukünftig weiter steigen werden. Vermieter sind daher daran interessiert, diese Belastung an die Mieter/innen weiterzureichen. Über die Vereinbarung von Vorauszahlungen und die daraus folgenden Betriebskostenabrechnungen können sie dies erreichen. Deshalb versuchen viele Vermieter, auch in bestehenden Mietverhältnissen eine derartige Mietstruktur im Nachhinein zu vereinbaren.

Einen Vorteil der Umstellung wollen wir nicht verschweigen: Die Ausgangsmiete für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist die vereinbarte Miete - bei vereinbarter Nettomiete wird also die Kappungsgrenze für die Mieterhöhung von der Nettomiete, bei vereinbarter Brutto(kalt)miete von dieser berechnet.

Falle: "Versehentliche Umstellung"

Vorsicht: Nicht nur ausdrücklich vereinbarte Umstellungen führen zu einer Änderung, auch "versehentliche Umstellungen" bringen die Vermieter zu ihrem angestrebten Ziel. Übersenden Vermieter den Mieter/innen eine Mieterhöhung, in der anstelle einer Brutto(kalt)miete eine Nettomiete zuzüglich einer Vorauszahlung angegeben ist, ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Stimmen die Mieter/innen dennoch zu, führt diese Zustimmung zu einer Änderung der Mietstruktur.
Auch Betriebskostenabrechnungen, die Mieter/innen über mehrere Jahre akzeptiert haben, können als stillschweigende Zustimmung zur Umstellung der Mietstruktur gelten.

Die Rechtsprechung bewertet dies unterschiedlich, bitte lassen Sie sich dringend rechtlich beraten!

Fazit

Bei einem Mietvertrag mit Brutto(kalt)miete sind Mieter/innen in den meisten Fällen gut beraten, die Mietstruktur beizubehalten und einer Umstellung nicht zuzustimmen. Lassen Sie sich jedoch vor Ihrer entgültigen Entscheidung in einer unserer Beratungsstellen rechtlich beraten.


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