Mängelbeseitigung durch den Mieter und Anwaltskosten nach unberechtigter Betriebskostennachforderung
Übersendet der Vermieter dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlungsforderung, obwohl eine Bruttokaltmiete vereinbart ist, kann der Mieter vom Vermieter die Erstattung der Kosten für den von ihm mit der Prüfung der Abrechnung beauftragten Anwalt verlangen.
In der Wohnung der Mieter bestanden zahlreiche Mängel, unter anderem funktionierte die Therme der Gasetagenheizung nur unregelmäßig. Bei einer Überprüfung stellte der Schornsteinfeger fest, dass die zulässigen Grenzwerte für Kohlenmonoxid im unverdünnten Abgas überschritten wurden, was eine erhebliche Gesundheitsgefährdung, eventuell sogar eine lebensgefährliche Bedrohung im Fall eines Abgasaustritts bedeuten würde. Die Mieter forderten den Vermieter unter Fristsetzung zur Beseitigung unter anderem dieses Mangels auf. Da der Vermieter untätig blieb, beauftragten die Mieter selbst eine Fachfirma, die notwendigen Reparaturen an der Gastherme durchzuführen. Der Vermieter weigerte sich, die Kosten der Reparatur zu übernehmen.
Die Mieter erhoben Klage vor dem Amtgericht Tempelhof-Kreuzberg und begehrten neben der Beseitigung der weiteren Mängel in der Wohnung die Zahlung der für die Instandsetzung der Gastherme entstandenen Reparaturkosten.
Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter zur Mängelbeseitigung und zur Kostenerstattung. Zur Erstattung der Reparaturkosten stellte es klar, dass ein entsprechender Ersatzanspruch den Mietern nicht nur wegen des eingetretenen Verzugs des Vermieters mit der Mängelbeseitigung (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), sondern auch wegen der Eilbedürftigkeit der Reparatur (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB) zustand. Die von der Therme ausgehende Gefahr, welche der Schornsteinfeger bescheinigt hatte, hätte sofortiges Handeln erforderlich gemacht und gerechtfertigt.
Außerdem machten die Mieter mit der Klage den Ersatz von Anwaltskosten geltend. Der Vermieter hatte ihnen eine „Betriebskostenabrechnung“ übersandt, in welcher er die Mieter aufforderte, eine Nachzahlung von 2.627 Euro zu leisten. Vertraglich war eine Bruttokaltmiete vereinbart, in welcher die Betriebskosten enthalten sind. Die Mieter beauftragten einen Anwalt mit der Prüfung der Angelegenheit und ihrer außergerichtlichen Vertretung zur Abwehr der Forderung.
Das Amtsgericht entschied, dass der Vermieter die dadurch angefallenen Anwaltskosten zu erstatten hat. Er habe eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Die Vertragsparteien hätten sich so zu verhalten, dass Person, Eigentum und sonstige Rechtsgüter des anderen nicht verletzt werden. Ein sonstiges Rechtsgut ist das Vermögen. Dieses habe der Vermieter jedoch schuldhaft verletzt. Er forderte vom Mieter Nachzahlungen für Betriebskosten, obgleich deren Umlage mietvertraglich nicht vereinbart war und verursachte dadurch dem Mieter zur Abwehr dieser ungerechtfertigten Forderung Aufwendungen (Rechtsanwaltskosten).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 346
Schlüsselbegriffe: Mängelbeseitigung, Erstattung der Kosten, Gesundheitsgefährdung, Betriebskostennachforderung, Bruttokaltmiete, Anwaltskosten
