Frist für Einwendungen gegen formelle Fehler einer Betriebskostenabrechnung
Die Vermieterin verlangte von den Mietern eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung vom 12. Juni 2007. Die Mieter wendeten ein, dass die Abrechnung formell unwirksam sei, weil der Umlageschlüssel für die Gesamtkosten weder angegeben noch erläutert war. Diese Einwände erfolgten allerdings erst mehr als ein Jahr nach Erhalt der Abrechnung während der Gerichtsverfahren vor dem Amtsgericht und dem Landgericht. Das Landgericht entschied zugunsten der Vermieterin, da die Einwände der Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB verspätet seien. Die dort geregelte 12-Monats-Frist für Einwände des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung gelte auch für Einwände gegen die formelle Richtigkeit einer Abrechnung. Dem hat der Bundesgerichtshof widersprochen. Der Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung setzt diese 12-Monats-Frist nicht in Lauf, und daher seien Einwände des Mieters auch noch nach Ablauf dieser Frist zu beachten. Da in diesem Fall eine wesentliche Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit einer Abrechnung – die (verständliche und nachvollziehbare) Angabe des Verteilerschlüssels – fehlte, hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts auf und wies die Klage insoweit ab. Er stellte zudem klar, dass ein solcher formeller Mangel, wenn er nur einzelne Abrechnungspositionen betrifft, auch nur hinsichtlich dieser Positionen zur formellen Unwirksamkeit führt.
Anmerkung: Vorsichtshalber sollten Sie Ihre Betriebskostenabrechnung immer in einer unserer Beratungsstellen prüfen lassen und klären, ob und wenn ja welche Einwendungen vor Ablauf der 12-monatigen Frist schriftlich erhoben werden müssen.
Das Urteil im Volltext können Sie auf der Internetseite des Bundesgerichtshofs nachlesen.
Schlüsselbegriffe: Frist für Einwendungen, formelle Fehler, Betriebskostenabrechnung, § 556 Abs. 3 Satz 5 BG, Verteilerschlüssel, Umlageschlüssel, Gesamtjahresmiete
