Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Eigenbedarf

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Ein Vermieter kann den Mieter/innen den Wohnraum kündigen und das Mietverhältnis beenden, wenn er die Wohnung für sich selbst, für eine zu seinem Haushalt gehörende Person oder seine Familienangehörigen benötigt. Dies folgt aus der Formulierung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Allgemein wird dieser Kündigungsgrund als "Eigenbedarf" bezeichnet.

 

Der Vermieter ist berechtigt, sich auf Eigenbedarf zu berufen, wenn er dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe vorweisen kann. Grundsätzlich ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst einmal auf die Interessenlage des Vermieters abzustellen, was sich schon aus seinem Eigentumsrecht heraus begründet. Der Vermieter ist berechtigt, immer dann zu kündigen, wenn er oder seine Familienangehörigen aus konkreten und billigenswerten Gründen die von Mieter/innen innegehaltene Wohnung beanspruchen. Dies ist grundsätzlich nicht der Fall, wenn z. B.

  1. der Vermieter sich mithilfe der Eigenbedarfskündigung lediglich der Mieter/innen entledigen will, wenn diese ihm „unlieb“ geworden sind;
  2. die vom Vermieter beanspruchte Wohnung von der Größe her nicht zur Anzahl der Bewohner, die von der Kündigung begünstigt werden, passt - wobei deren Lebensplanung und -umstände bei der Bewertung Beachtung finden müssen;
  3. der Vermieter an Stelle der Kündigung nicht eine in demselben Haus leer stehende Wohnung bezieht;
  4. der Grund, aus welchem gekündigt wird, nicht realisierbar ist;
  5. der Vermieter die Wohnung für unbefristete Zeit vermietet hat und schon zu Vertragsschluss feststand, dass er Eigenbedarf anmelden wird.

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben dargelegt werden. Ist dies nicht der Fall oder ist die Angabe nicht ausreichend konkret, wird die Kündigung unwirksam und der Vermieter kann dies nicht dadurch heilen, dass er Gründe nachschiebt. Er ist auch nicht berechtigt, Gründe auszutauschen. Er darf die Gründe jedoch im Nachhinein ergänzen und genauer bestimmen. Das Gericht überprüft im Fall eines Prozesses ausschließlich die im Kündigungsschreiben genannten Gründe.

Sollte die Eigenbedarfskündigung rechtens sein, jedoch für die betroffenen Mieter/innen eine "besondere Härte" darstellen, so haben sie die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen. Vor Gericht werden die Mieter/innen außerdem selbstredend mit ihren Einwänden gegen die Kündigung gehört.

Will nicht der Vermieter selbst in seine Wohnung einziehen, sondern ein "Familienangehöriger" des Vermieters, so zählen zu den Familienangehörigen - juristisch gesehen - die Eltern des Vermieters, seine Kinder und auch seine Geschwister. Familienangehörige in diesem Sinne sind wohl auch solche Personen, denen gegenüber der Vermieter rechtlich oder moralisch zu einer Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist.

Stellt wiederum das Kündigungsverbot für den Vermieter eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, so kann er sich doch auf Eigenbedarf berufen. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn der Vermieter einen erheblich dringenderen Wohnungsbedarf hat als die Mieter/innen. Wie bereits oben dargestellt, sind Mieter/innen im Fall nicht zu rechtfertigender Härte durch die Sozialklausel geschützt - siehe dazu § 574 BGB und unsere Infoschrift "Kündigung".

Im Übrigen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn der Eigenbedarf gar nicht bestand, sondern nur vorgetäuscht wurde. Der Schadensersatz kann auch darin bestehen, dass die ehemaligen Mieter/innen wieder in ihre Wohnung einziehen dürfen.

 

 


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