2. Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
1. Verständlichkeit und Erläuterung
Die Betriebskostenabrechnung muss für die Mieter/innen verständlich und nachvollziehbar sein. Der BGH hat in einem Grundsatzurteil (Urt. v. 23.11.1981, AZ: VIII ZR 298/80) dargelegt, dass sie folgende Mindestangaben enthalten muss:
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,
- die Berechnung des jeweiligen Anteils des Mieters/der Mieterin
- und die Auflistung der geleisteten Vorauszahlungen.
Bezüglich der Gesamtkosten des Hauses ist anzumerken, dass diese auch dann angegeben werden müssen, wenn die einzelne Position auf die Mieter/innen nicht (z.B. bei vertraglichem Ausschluss oder bei Vorhandensein von Gewerbe) oder nur teilweise (z. B. bei Aufzugsvollwartungsverträgen oder wenn der Hauswart auch Verwaltungsaufgaben ausführt) umlegbar ist.
Vorjahreswerte müssen jedoch nicht aufgeführt werden. Daher sollten Mieter/innen die Betriebskostenabrechnungen immer aufbewahren, damit sie die Kosten vergleichen und Kostensteigerungen aufdecken können.
Eine Betriebskostenabrechnung ist zusammenfassend gesagt dann verständlich und formell ordnungsgemäß, wenn „der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen“ (BGH, Urt. v. 19.11.2008, AZ: VIII ZR 295/07). Ist das nicht der Fall, wird ein eventueller Nachzahlungsanspruch aus der Abrechnung erst gar nicht fällig - sprich: Mieter/innen müssen den Nachzahlungsbetrag nicht leisten.
