Betriebskosten und Mietvertrag
1. Vereinbarungen im Mietvertrag
Es gibt kein Gesetz, in dem festgelegt ist, dass Mieter/innen die Betriebskosten zu zahlen haben. Im Gegenteil: Grundsätzlich trägt dem Gesetz nach der Eigentümer die Betriebskosten. Jedoch eröffnet § 556 Abs. 1 S. 1 BGB die Möglichkeit vereinbaren zu können, dass die Betriebskosten auf die Mieter/innen umgelegt werden. Solch eine Vereinbarung wird in der Regel auch im Mietvertrag enthalten sein. Wenn sie aber fehlt, muss der Vermieter die Betriebskosten weiterhin selber zahlen.
An eine wirksame Umlagevereinbarung sind einige Voraussetzungen geknüpft:
- Es ist von der Rechtsprechung anerkannt, dass es ausreicht, wenn sich in der entsprechenden Mietvertragsklausel ein Verweis auf § 2 BetrKV(entspricht der außer Kraft gesetzten Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) findet (BGH, Urt. v. 07.04.2004, AZ: VIII ZR 167/03; OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 10.05.2000, AZ: 20 RE Miet 2/97; OLG Hamm Urt. v. 22.08.1997, AZ: 30 RE Miet 3/97). Es ist dann nicht notwendig, dass alle umlegbaren Betriebskosten einzeln benannt werden, da §2 BetrKV eine Aufzählung aller zulässigen Betriebskosten enthält.
- Allerdings sind Klauseln wie "Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind" oder "Der Mieter hat anteilsmäßig die Hausgebühren zu bezahlen" oder lediglich die Vereinbarung von „Betriebskosten“, ohne diese näher zu bezeichnen, nicht ausreichend, da Mieter/innen nicht erkennen können, welche Kosten konkret hierunter fallen. Diese Vertragsvereinbarungen sind unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter die Betriebskosten tragen muss (LG Berlin, AG Köln Urt. v. 15.04.1986, AZ: 212 C 40/86).
- Eine einseitige Änderung der Vereinbarungen im Mietvertrag durch den Vermieter ist nicht zulässig. Wenn die Mieter/innen nicht zustimmen, bleibt es stets bei der ursprünglichen Regelung.
- Haben Mieter/innen einzelne Betriebskosten zu Unrecht - weil nicht im Mietvertrag vereinbart - gezahlt und dennoch den Vermieter innerhalb der Einwendungsfrist auf diesen Abrechnungsfehler hingewiesen, dann können sie die entsprechenden Beträge zurückfordern. Dem steht auch nicht entgegen, wenn die Mieter/innen diese Kostenart schon in den Vorjahren bezahlt haben (BGH Urt. v. 10.10.2007, AZ: VIII ZR 279/06).
- Eine Klausel im Mietvertrag, der zufolge der Vermieter neu eingeführte Betriebskosten umlegen darf, ist zwar wirksam, betrifft aber nur Betriebskosten, die tatsächlich im Verlauf des Mietverhältnisses neu im Gesetz entstehen (sprich: wenn die Aufzählung unter § 2 BetrKV erweitert wird). Das bedeutet aber nicht, dass mit dieser Vereinbarung der Vermieter ermächtigt wird, Betriebskosten umzulegen, die er bei Mietvertragsabschluss vergessen hat als umlegbar zu vereinbaren.
