Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Milieuschutz

Milieuschutz (un-)wirksam? - Ein Arbeitspapier von Philipp Möller


 

Inhalt

1. Einleitung
2. Möglichkeiten und Grenzen des Milieuschutzes
2.1 Milieuschutz als städtebauliches Instrument
2.2 Genehmigungspflichtige Kriterienkataloge
2.3 Zeitgemäßer Ausstattungsstandard
2.4 Energetische Modernisierung
2.5 Einschränkungen der Umwandlungsverordnung
2.6 Räumliche Begrenzung der Umwandlungsverordnung
2.7 Vorkaufsrecht
2.8 Verordnungsmiete und gebietsspezifischer Mietspiegel
3. Fazit

 

[Das Arbeitspapier können Sie auch als PDF-Datei herunterladen.]

 

1. Einleitung

Der Milieuschutz ist derzeit in aller Munde. In Berlin steigt der Verdrängungsdruck und in immer mehr Bezirken werden Milieuschutzgebiete erlassen oder sind in Planung. Angesichts von preistreibenden Modernisierungen, der Spekulation mit Wohnraum und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hoffen viele Mieter/innen und Initiativen, dass die Instrumente des Milieuschutzes die Krise auf dem Wohnungsmarkt abmildern. Derzeit gibt es in Berlin 33 Milieuschutzgebiete in denen über 400.000 Menschen leben. Die rot-rot-grüne Koalition will den Milieuschutz ausbauen. Der Koalitionsvertrag verspricht, weitere Gebiete mit sozialen Erhaltungssatzungen auszustatten. In den Milieuschutzgebieten soll zudem verstärkt vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht werden.

Doch hält der Milieuschutz, was er verspricht? Leider nein. Zahlreiche Einschränkungen und Ausnahmen machen das Instrument in seiner jetzigen Form weitgehend wirkungslos. Zudem ist die Fokussierung auf ein städtebauliches Instrument, das lediglich eine begrenzte Wirkung im Bestand entfalten kann, in Zeiten einer drastischen Wohnungsmarktenge verfehlt. Um den Wohnungsmangel und seine Folgeerscheinungen substanziell zu beheben, ist eine aktive Wohnungspolitik nötig, die im Kern auf eine Erhöhung des Bestands an bezahlbarem Wohnraum abzielt. Erst im Rahmen einer abgestimmten wohnungs- und mietenpolitischen Gesamtstrategie könnte die konsequente Anwendung des Milieuschutz einen ergänzenden Baustein darstellen. Dieser Zusammenhang wurde auch auf einer Tagung deutlich, die die Berliner MieterGemeinschaft (BMG) im Dezember 2016 durchführte. Die Dokumentation der dort gehaltenen Vorträge ist auf der Internetseite www.bmgev.de abrufbar. Im folgenden werden die Funktionsweise des Milieuschutzes und die Grenzen dieses städtebaulichen Instruments in komprimierter Form dargestellt.

2. Möglichkeiten und Grenzen des Milieuschutzes

2.1 Milieuschutz als städtebauliches Instrument

Der Milieuschutz ist ein städtebauliches Instrument und in §172 Abs. 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) verankert. Der Milieuschutz ist kein Bestandteil des Mietrechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), er regelt nicht das Verhältnis zwischen einzelnem/r Mieter/in und Vermieter/in. Folglich resultieren keine individuellen Rechtsansprüche aus ihm. Auch gilt der Milieuschutz nicht „automatisch“. Er kann als städtebauliches Instrument erst dann zur Anwendung kommen, wenn „die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.“ Das wäre etwa dann der Fall, wenn durch eine drohende Verdrängung und der damit verbundenen Veränderung der Sozialstruktur die Auslastung der bezirklichen Infrastruktur – etwa Schulen, Kindergärten etc. – gravierend  verändert wird. Der Milieuschutz schützt also nicht den oder die einzelne/n Mieter/in, sondern die soziale und demografische Struktur der Bewohner/innenschaft als solche. Mieterhöhungen, die in keinem Zusammenhang zu baulichen Maßnahmen stehen, werden durch den Milieuschutz nicht tangiert. Strukturelle Verdrängungseffekte infolge von fluktuationsbedingten Neuvermietungen bleiben durch den Milieuschutz ebenfalls unberührt.

2.2 Genehmigungspflichtige Kriterienkataloge

Die Milieuschutzsatzungen unterscheiden sich von Bezirk zu Bezirk dahingehend, dass sie unterschiedliche Kriterienkataloge beinhalten, in denen die Modernisierungsmaßnahmen aufgelistet sind, welche einer Genehmigung durch den Bezirk bedürfen. Stellt ein Eigentümer einen Antrag auf Genehmigung, so muss der Bezirk innerhalb einer Frist von maximal vier Monaten darüber entscheiden, ob er die Maßnahme genehmigt oder versagt.(1) Reagiert er nicht, tritt nach Ablauf der Frist eine Genehmigungsfiktion nach §22 Absatz 5 BGB ein und die Modernisierung kann durchgeführt werden. Zu bemängeln ist, dass die Kriterienkataloge oft nicht der realen Problemlage entsprechen und allenfalls geeignet sind, Mieter/innen vor sog. Luxusmodernisierungen zu schützen. „Normale“ Modernisierungsmaßnahmen, wie der Einbau von Aufzügen oder der Anbau von Balkonen, die massive Mietsteigerungen zur Folge haben, sind beispielsweise in den Kriterienkatalogen vieler Bezirke nicht aufgeführt. Sie werden von den Bezirksämtern als Anpassung an den „zeitgemäßen Standard“ behandelt. Eine Ausnahme bildet bisher der Bezirk Mitte. Hier steht der Anbau von Balkonen und Aufzügen unter Genehmigungsvorbehalt. Der Einbau kann – muss aber nicht – durch das Bezirksamt versagt werden. Das Bezirksamt entscheidet je nach Einzelfall. Dass durch den Milieuschutz häufig nur Luxusmodernisierungen verhindert werden können, die weit über den zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinausgehen, lässt sich am Beispiel Neuköllns illustrieren. Der Bezirk untersagt den

„Einbau beziehungsweise Anbau von besonders kostenaufwändigen Aufzügen oder  Fassadengleitern. Der Einbau ist zu versagen, wenn er besonders kostenaufwändig ist oder aufgrund der Vorbildwirkung geeignet ist, Entwicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich zieht.“(2)


Maßnahmen mit einer „normalen Verdrängungsgefahr“ sind also ausdrücklich erlaubt. Zudem haben Formulierungen wie „besonders kostenaufwändig“ eine weite Auslegungsspanne. Den zuständigen Sachbearbeiter/innen des Bezirks kommt somit eine große Verantwortung bei der Entscheidungsfindung zu. Die vagen Formulierungen eröffnen den Investor/innen zudem die Möglichkeit, die bezirklichen Entscheidungen juristisch anzufechten. Zu untersagen sind je nach bezirklicher Ausgestaltung der Kriterienkataloge etwa auch der Einbau von Gegensprechanlagen mit Videoübertragung, von Einbauküchen, Kaminen, Panoramafenstern oder zusätzlichen Bädern und WCs, von Fußbodenheizungen, Erstbalkonen mit einer Größe von mehr als vier Quadratmetern sowie der Anbau von Terrassen, Wintergärten und Loggien. Aus den Erfahrungen der anwaltlichen Beratungspraxis der BMG lässt sich jedoch konstatieren, dass viele dieser Baumaßnahmen, wie der Einbau von Fußbodenheizungen oder Loggien, in der Realität überhaupt keine Rolle spielen. Die Untersagung dieser Maßnahmen ist reine Symbolpolitik, die keine reale Problemlage trifft und folglich keine Verbesserung für die Situation der Mieter/innen darstellt: Es wird etwas unter Vorbehalt gestellt, dass es in der Praxis faktisch nicht gibt!

2.3 Zeitgemäßer Ausstattungsstandard

Verdrängungsmodernisierungen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer Wohnung dienen, können auch in Milieuschutzgebieten nicht verwehrt werden. Seit der gesetzlichen Novellierung im Jahr 1998 müssen Modernisierungsmaßnahmen genehmigt werde, wenn

„die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient.“(3)


In Berlin gilt seither, dass eine Vollstandardausstattung in einer mittleren Qualität hergestellt werden darf, ohne dass die Auswirkungen im Einzelnen überprüft werden. Im Jahr 2004 entschied das Oberverwaltungsgericht Berlin, dass in Milieuschutzgebieten für Modernisierungen, die zur Herstellung des allgemein üblichen Ausstattungszustands einer Wohnung dienen, keine Auflagen über die anschließend verlangte Miethöhe verhängt werden können und in Milieuschutzgebieten keinerlei Mietobergrenzen festgesetzt werden dürfen. Das Bundesverwaltungsgericht bestätigte wenig später diese Entscheidung. Der allgemein übliche Ausstattungsstandard bemisst sich dabei nicht an den spezifischen Gegebenheiten innerhalb des sozialen Erhaltungsgebiets, sondern er wird stadtweit festgelegt. Zumeist liegt er daher weit über den Ausstattungsstandards, die in den Milieuschutzgebieten gegeben und damit lokal üblich sind. Kostensteigernde Maßnahmen, wie die Modernisierung oder der Einbau von Bädern, Zentralheizungen oder modernen Fenstern, können seitdem in Milieuschutzgebieten vom Bezirksamt nicht mehr untersagt oder mit Auflagen versehen werden, da sie als zeitgemäßer Standard gelten. Mieter/innen, die sich die daraus resultierende und mitunter erhebliche Mietsteigerung infolge der Modernisierungsumlage nach §559 BGB nicht leisten können, sind auch in Milieuschutzgebieten vor den Verdrängungsfolgen ungeschützt.

2.4 Energetische Modernisierung

Auch den mietpreistreibenden energetischen Modernisierungen wird mit dem Milieuschutz kein Riegel vorgeschoben. Vor allem wenn mehrere dieser Maßnahmen als Paket umgesetzt werden, führen Modernisierungen nach der Energiesparverordnung (EnEV) oft zu erheblichen Mietsteigerungen. Die realen Einsparungen bei den Heiz- und Warmwasserkosten betragen in der Regel lediglich einen kleinen Bruchteil der Modernisierungsumlage. Einige Maßnahmen, die nach der EnEV zwingend gefordert sind, müssen auch in Milieuschutzgebieten genehmigt werden. Es gibt darüber hinaus aber weitere Bestimmungen der EnEV, die vom Bezirk verwehrt werden können. Für diese Maßnahmen zur Energieeinsparung ist der gutachterliche Nachweis nötig,

„dass sie den Anforderungen der jeweils geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprechen und unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Gebäudes (Bauart, Ausrichtung, Fassadenbeschaffenheit etc.) dessen Energieeffizienz nicht nur geringfügig verbessern, und die Modernisierungsumlage die zu erwartende Heizkostenersparnis nicht wesentlich übersteigt“(4)

und keine kostengünstigeren Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz in Betracht kommen. In der Praxis fehlt den Sachbearbeiter/innen in den Bezirksämtern jedoch häufig das Fachwissen, um die Energiegutachten qualifiziert bewerten zu können. Zudem lastet angesichts der Vielzahl von Bauanträgen, einer dünnen Personaldecke in den Bezirksämtern und dem geringen Zeitfenster, um Maßnahmen zu versagen, ein großer Druck auf den Sachbearbeiter/innen. Es darf davon ausgegangen werden, dass viele Bezirke bei diesen Kann-Bestimmungen im Zweifelsfall zu einer Genehmigung tendieren, um juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden.

2.5 Einschränkungen der Umwandlungsverordnung

Seit 1998 kann die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungs- oder Teileigentum in Milieuschutzgebieten untersagt werden. Diese Regelung gilt in Berlin seit dem Frühjahr 2015. Ihr Ziel ist es, die stark gestiegene Zahl von Umwandlungen zu senken. Auf die Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung folgen häufig hohe Modernisierungsinvestitionen, die zu massiven Mietsteigerungen und schließlich zur Verdrängung führen. Jedoch gibt es für die Umwandlungsverordnungen in Milieuschutzgebieten einige erhebliche Einschränkungen. So gilt die Umwandlungsverordnung grundsätzlich für höchstens sieben Jahre. Nach Ablauf dieser Frist sind Umwandlungen möglich. Es handelt sich also nicht um ein Verbot, sondern um eine Verzögerung. Eigentümer/innen können zudem eine Genehmigung für die Umwandlungen erhalten, wenn sie sich verpflichten, ihre Wohnung innerhalb der ersten sieben Jahren nur an die Mieter/innen zu verkaufen. Laut eines ersten Monitorings (5) zur Anwendung der Umwandlungsverordnung wird von dieser Möglichkeit reger Gebrauch gemacht: Im Jahr 2015 gab es 22 soziale Erhaltungsgebiete, innerhalb derer für 2519 Wohnungen Anträge auf Umwandlung in Eigentum gestellt wurden. In 2022 Fällen (80%) wurden die Anträge auf Umwandlung genehmigt. 94% der genehmigten Anträge verwiesen auf das Vorkaufsrecht durch die Mieter/innen. Es ist nicht absehbar, wie viele Mieter/innen in den derzeitigen Milieuschutzgebieten ihre Wohnung in den nächsten Jahren real erwerben werden. Für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen kommt der Kauf der eigenen Wohnung angesichts der derzeitigen Immobilienpreise schon aus Kostengründen zumeist nicht in Frage. Denkbar ist auch, dass freie Wohnungen gezielt an Kaufinteressent/innen vermietet und anschließend verkauft werden. Die Umwandlungsverordnung enthält zudem weitere Einschränkungen, die eine Umwandlung in Ausnahmefällen zulassen. Diese sind laut Monitoringbericht jedoch bisher kaum von Belang.

Darüber hinaus sind die Mieter/innen in Milieuschutzgebieten nicht besser vor Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf geschützt, als in anderen Teilen der Stadt. Wird eine Wohnung im Milieuschutzgebiet nach Ablauf des siebenjährigen Umwandlungsverbots in Eigentum umgewandelt und verkauft, gilt anschließend ein dreijähriger Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung. Insgesamt sind die Mieter/innen im Milieuschutzgebiet also zehn Jahre lang vor solch einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Jedoch gilt in ganz Berlin sowieso ein zehnjähriger Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach der erstmaligen Umwandlung in Eigentum.(6) Diese Regelung, sowie die Fristen des Milieuschutzes werden nicht etwa addiert. Der Milieuschutz bietet somit keine Verlängerung des Schutzes vor einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf.

2.6 Räumliche Begrenzung der Umwandlungsverordnung

Der Monitoringbericht zur Umwandlungsverordnung stellt fest, dass die Zahlen der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten gegenüber Vergleichsgebieten tatsächlich rückläufig sind. Statt 2.042 im ersten Quartal 2015 wurden im vierten Quartal 2015 nur noch 787 Wohnungen umgewandelt. Nachweislich findet gleichzeitig eine Verlagerung der Umwandlungspraxis aus den Erhaltungsgebieten in Nachbargebiete statt. In diesen sind verstärkte Umwandlungszahlen zu verzeichnen. Zudem ist ein Vorzieheffekt feststellbar, d.h. vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnungen werden Wohnungen in großer Zahl in Eigentum umgewandelt. Damit erhöht sich zusätzlich der Druck auf die Gebiete, die (noch) keine soziale Erhaltungssatzung haben. Der berlinweite Trend zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen konnte durch die räumliche Begrenzung der Milieuschutzgebiete bisher insgesamt nicht gestoppt werden. Die Zahlen stiegen stadtweit von 4.500 Umwandlungen im Jahr 2011 auf 17.200 Umwandlungen im Jahr 2015. Der Milieuschutz löst auch dieses Problem nicht, sondern er verlagert es. Durch die räumliche Begrenzung der Umwandlungsverordnung erhöht sich zudem der Verdrängungsdruck auf die Nachbargebiete.

2.7 Vorkaufsrecht (7)

Den Bezirken wird die Möglichkeit zur Anwendung des Vorkaufsrecht eingeräumt, dieses Recht können sie an die Milieuschutzsatzungen koppeln. Die Bezirksverwaltung kann beim Verkauf einer Immobilie vom Käufer vorab eine Zusicherung verlangen, alle Anforderungen des Milieuschutzes zu akzeptieren und den Käufer dazu auffordern, einen städtebaulichen Vertrag, die sog. Abwendungsvereinbarung, zu unterzeichnen in welchem die Einhaltung der Bestimmungen des Milieuschutzes festgehalten wird. Verweigert der Käufer die Unterzeichnung, kann der Bezirk innerhalb einer Frist von zwei Monaten das Vorkaufsrecht ausüben. Der Bezirk muss dabei nicht den aufgerufenen Kaufpreis bezahlen, sondern erwirbt die Immobilie zum Verkehrswert, den der Bezirk selbst gutachterlich ermitteln kann und der meist deutlich unter dem Marktwert liegt.(8) In bisherigen Fällen hat der Bezirk die Immobilie einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft übertragen. Die dafür einen Zuschuss erhalten, weil die Mieten in der Regel zu gering sind, um den Kaufpreis zu refinanzieren. Im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg wird derzeit ein Fall geprüft, indem das Vorkaufsrecht zu Gunsten einer Stiftung angewandt werden soll. Die Stiftung soll das Haus mittelfristig an die Mieter/innen weitergeben. Das Vorkaufsrecht kann bei konsequenter Anwendung ein Abschreckungsinstrument gegenüber Investoren darstellen, die einen Profitverlust durch den Verkauf nach Verkehrswert statt nach Marktwert fürchten und daher Kompromissbereitschaft zeigen.
 
Die Bezirke können in den Abwendungsvereinbarungen weitergehende Einschränkungen für die Käufer festschreiben, etwa den Verzicht von kostspieligen Modernisierungen (9). Nimmt der Bezirk das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft wahr, so kann dies – zumindest im geringen Umfang – zur vom Senat forcierten Bestandserweiterung bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften beitragen. Zudem bietet die anschließende Bewirtschaftung der Immobilie die Möglichkeit, die Mietentwicklung entsprechend der Kooperationsvereinbarung zwischen Senat und landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften zu regulieren. Die Möglichkeit zur Realisierung des Vorkaufs ist stark vom politischen Willen der Bezirksämter und deren personeller Ausstattung abhängig. Die bisherige Praxis zeigt, dass diese Voraussetzungen in den meisten Bezirken offenbar nicht gegeben sind. Bisher wurde das Vorkaufsrecht in ganz Berlin nur sechsmal (!) angewandt, vor allen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. In einigen Fällen schreckten Bezirksverwaltungen und landeseigene Wohnungsbaugesellschaften vor der Ausübung des Vorkaufsrecht zurück, nachdem es von Seiten des Verkäufers oder der ursprünglichen Käufer zu Klagedrohungen kam. Ohne entschiedenen politischen Willen zur Realisierung bleibt die bloß theoretische Möglichkeit zur Geltendmachung des Vorkaufsrechts wirkungslos und entwickelt keine abschreckende Wirkung auf Investoren. In allen bisherigen Fällen geschah die Anwendung des Vorkaufsrecht oder die Verpflichtung eines Käufers zur Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung erst nachdem sich  Mieter/innen bzw. Hausgemeinschaften politisch organisiert und Druck auf die Bezirkspolitik ausgeübt hatten. Es braucht viele Ressourcen, Mut und Wissen auf Seiten der Mieter/innen, um die Bezirke zur Durchsetzung des Vorkaufsrecht zu bewegen. Zudem beschränkt sich das Engagement notwendig auf einzelne Immobilien, für welche zudem eine Verkaufsabsicht seitens des Eigentümers bestehen muss. Eine Lösung für eine breitere Masse von Mieter/innen ist das Vorkaufsrecht daher nicht. Des Weiteren ist juristisch umstritten, inwiefern die Übertragung einer Immobilie nach dem Kauf durch den Bezirk an eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft mit der Reprivatisierungsklausel (10) des Vorkaufsrechts vereinbar ist. Investoren könnten eventuell gegen den Kauf durch den Bezirk vor Gericht ziehen. Im Bezirk Tempelhof-Schöneberg wird derzeit gerichtlich darüber entschieden, ob bzw. wann das Vorkaufsrecht überhaupt auf Immobilien oder nur auf unbebaute Grundstücke angewendet werden darf und ob der Verkauf zum Verkehrswert statt zum Marktwert rechtens ist.(11) Klägerin ist absurderweise die staatliche Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA), die dazu angehalten ist, Grundstücke zu Höchstpreisen zu veräußern.(12) Eine Entscheidung des Gerichts im Sinne der BIMA würde das Vorkaufsrechts nahezu außer Kraft setzen. Zudem greift das Vorkaufsrecht nur bei sog. Asset-Deals, also bei direkten Verkäufen von Objekten. Viele Immobilienverkäufe gehen jedoch als sog. Share-Deals über die Bühne, bei denen nicht die Immobilie selbst, sondern Unternehmensanteile des Eigentümers verkauft werden. Bei dieser von vielen Investoren auch zur Steuervermeidung genutzten Strategie kann der Bezirk das Vorkaufsrecht nicht anwenden.

2.8 Verordnungsmiete und gebietsspezifischer Mietspiegel

In den fünf Milieuschutzgebieten im Bezirk Mitte gelten so genannte Verordnungsmieten nach einem gebietsspezifischen Mietspiegel. Diese werden bei Modernisierungen grundsätzlich angewandt, wenn beantragte Modernisierungsmaßnahmen vom Bezirk nicht zum zeitgemäßen Ausstattungsstandard gezählt werden. Das Bezirksamt zählt zum zeitgemäßen Ausstattungsstandard – anders als andere Bezirke – lediglich den erstmaligen Einbau eines Bades und einer Zentralheizung, den Austausch von Einfachfenstern in Isolierglasfenster und die Mindestanforderungen der EneV. Diese werden durch den Bezirk ohne Einschränkungen und Vorgaben genehmigt. Weitere Modernisierungsmaßnahmen werden durch das Bezirksamt nur genehmigt, wenn der Eigentümer die Modernisierungsumlage auf Höhe der Verordnungsmiete kappt. Nach Ablauf einer einjährigen Frist kann der Eigentümer die Miete lediglich nach § 558 BGB erhöhen. Dazu kann er wiederum die ortsübliche Vergleichsmiete heran ziehen. Übersteigt die Miete bereits vor der Modernisierung die veranschlagte Verordnungsmiete, so muss der Eigentümer auf die Modernisierungsumlage verzichten. Die Umlage von kostenintensiven Modernisierungsmaßnahmen, wie etwa der Einbau eines Aufzugs oder Balkons, kann mithilfe der Verordnungsmiete begrenzt werden. Jedoch genehmigt das Bezirksamt Mitte in der Praxis mehr Modernisierungsmaßnahmen als anderen Bezirke, etwa den Anbau eines zweiten Balkons. Eigentümer haben somit die Möglichkeit die verbesserte Ausstattung bei darauffolgenden Mieterhöhungen nach §558 BGB geltend zu machen. Für Maßnahmen die der Bezirk Mitte zum zeitgemäßen Standard rechnet zahlen Mieter/innen die Modernisierungsumlage in vollem Umfang. Die Verordnungsmiete hat somit in einzelnen Fällen eine dämpfende Wirkung auf die Steigerung der Mietpreise, sie stellt jedoch keine grundsätzliche Mietobergrenze dar.

3. Fazit

Das leistet der Milieuschutz bisher:

  • In sozialen Erhaltungsgebieten kann die Umwandlung in Eigentum verzögert werden. Durch den Abschluss von Abwendungsvereinbarungen lassen sich einige Modernisierungsmaßnahmen verhindern. Zudem steht den Mieter/innen eine kostenfreie mietrechtliche Beratung zu, jedoch hat diese zum Ziel, einen „allparteilichen“ Interessenausgleich zu vermitteln.
  • Es besteht die Möglichkeit, vom bezirklichen Vorkaufsrecht zum Verkehrswert Gebrauch zu machen. Für die Ausübung desselben ist der politische Wille entscheidend. Dieser ist bisher nur in wenigen Bezirken sichtbar vorhanden. Das Vorkaufsrecht stellt keine flächendeckende Lösung dar und bietet juristische Angriffsflächen.
  • Die Verordnungsmiete nach einem gebietsspezifischen Mietspiegel kann eine Möglichkeit sein, die Mietpreisentwicklung in den Milieuschutzgebieten zu dämpfen. Mittelfristig können Verordnungsmieten die Mietpreissteigerung nicht aufhalten.
  • Der Milieuschutz in seiner derzeitigen Form entfaltet insgesamt eine nur sehr begrenzte Wirkung gegen steigende Mieten und Verdrängung durch Modernisierungen oder Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen.
  • Wichtig für die Durchsetzung auch nur der begrenzten Möglichkeiten ist die aktive politische Begleitung durch Mieter/innen, Initiativen, Organisationen und Parteien.

Das müsste passieren, um seine Wirksamkeit zu verbessern:

  • Realistische Kriterienkataloge, die sich nicht auf Luxusmodernisierungen beschränken. Verdrängungsmotoren wie der Anbau von Balkonen oder der Einbau von Aufzügen müssen durch die Bezirke versagt werden können.
  • Perspektivisch müssen die Bezirke auch die Möglichkeit bekommen, Modernisierungen zu untersagen, die der Anpassung an den allgemein üblichen Ausstattungsstandard dienen. Das Land Berlin muss im Bund auf entsprechende gesetzliche Änderungen hinwirken. Dringend muss die viermonatige Frist, innerhalb derer der Bezirk eine Maßnahme untersagen oder genehmigen kann, verlängert werden, um Genehmigungsfiktionen zu vermeiden.
  • Energetische Modernisierungen nach der EnEV, die in keinem Verhältnis zu den Einsparungen aufseiten der Mieter/innen stehen, müssen so weit wie möglich versagt werden. Hierzu müssen die Bezirksämter mit Gutachter/innen ausgestattet werden, um die Energieeffizienz belastbar überprüfen zu können.
  • Um Verlagerungseffekte zu vermeiden, muss die Umwandlungsverordnung berlinweit und ohne Einschränkung geltend gemacht werden.
  • Die Möglichkeiten der Verordnungsmiete anhand eines gebietsspezifischen Mietspiegels müssen durch die Bezirke voll ausgeschöpft werden.
  • Das Vorkaufsrecht muss durch die Bezirke konsequent angewendet werden. Klagen von Investor/innen dürfen nicht abschrecken.
  • Die Bezirksämter müssen eine adäquate und kompetente personelle Ausstattung erhalten, um die genannten Maßnahmen erfolgreich anwenden zu können.

 

Fußnoten:

(1)

Baut oder modernisiert ein Eigentümer ohne Genehmigung im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsatzung handelt er nach § 213 Abs. 1 Satz 4 BGB ordnungswidrig. Das Bezirksamt kann gemäß § 69 der Berliner Bauordnung (BauO Bln) die Einstellung der ungenehmigten Bauarbeiten verfügen und Ordnungswirdkeiten nach § 75 Abs. 2 der BauO Bln mit Geldbußen bis zu 500.000 Euro ahnden.

(2)

www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/verwaltung/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/milieuschutz/abl_nr08_20160226_bearbeitet.pdf

(3)

https://www.bverwg.de/entscheidungen/pdf/171204B4B85.04.0.pdf
(4)

www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksamt/beschlüsse-des-bezirksamts/2016/1497-2016-bav-ervo-entwurf_moabit_birkenstrasse.pdf

(5)

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/soziale_erhaltungsgebiete/download/jahresbericht2015.pdf
(6)

https://www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-106.pdf

(7)

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat in Kooperation mit der Stadtverwaltung für Finanzen im Juli 2017 ein Konzept für das Vorkaufsrecht veröffentlicht, das von den Bezirken zukünftig genutzt werden soll. Dieses ist hier zu finden:

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/soziale_erhaltungsgebiete/download/VZK-Konzept_Vorkaufsrechte.pdf

(8)

Bei den verschiedenen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts können spekulative Elemente des Bodenpreises herausgerechnet werden, die im Marktwert enthalten sind. Bisher gibt es kein bezirksübergreifendes, einheitliches Vorgehen bei der Ermittelung des Verkehrswerts, sodass – je nach Verfahren – unterschiedliche Verkehrswerte für Grundstücke und Bestandsimmobilien errechenbar sind.

(9)

In einer Muster-Abwendungsvereinbarung des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg werden der Anbau von Balkonen und der Einbau von Aufzügen für einen Zeitraum von 20 Jahren untersagt. Die Muster-Abwendungsvereinbarung ist hier zu finden:

www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/gruppe-stadterneuerung/Ferhaltungsgebiete/dokumentation_fachtagung_vorkaufsrecht_digital.pdf

(10)

Die Klausel verpflichtet die Bezirke nach Wahrnehmung des Vorkaufsrechts die Immobilie wieder zu privatisieren.

(11)

In erster Instanz entschied das Landgericht Berlin, dass ein Bezirk ein Objekt zum Verkehrswert kaufen darf, wenn der Marktwert ihn um mehr als 25% übersteigt. Der Bezirk legte gegen diese Entscheidung jedoch Berufung ein.

(12)

https://www.bmgev.de/mieterecho/mieterecho-online/prozess-vorkaufsrecht-bima-groka.html

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