Qualifizierter Mietspiegel und Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung (3)

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung auch dann heranzuziehen, wenn sie nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Vermieters gegen ein Urteil der 67. ZK des Landgerichts Berlin zurückgewiesen. Der BGH hat in seiner Urteilsbegründung darauf hingewiesen, dass das Landgericht zu Recht die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2003 im Rahmen des § 287 ZPO als Grundlage für eine eigene Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete genommen hat. Nicht zugestimmt hatte es der Rechtsauffassung des Vermieters, nach der ein Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb ausreichend begründet sein soll, weil sich die verlangte Miete überhaupt innerhalb der Spanne des einschlägigen Mietspiegelfelds bewege. Zwar treffe es zu, dass die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert sei, sondern sich innerhalb einer Spanne bewege - gleichwohl sei die Feststellung einer konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete in jedem Mieterhöhungsverfahren erforderlich. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne nicht automatisch der jeweils höchste Wert der Mietspiegelspanne sein, weil ansonsten die Ausweisung von Spannen überhaupt keine Bedeutung mehr hätte. Bei der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete ist es nach Ansicht des BGH nicht zu beanstanden, wenn das Gericht auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der Spanne verzichtet. Ein solches Vorgehen wäre mit erheblichen Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der in keinem Verhältnis zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung stehe. Da im vorliegenden Fall zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung stehe, die von den an der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels beteiligten Experten getragen werde, sei ein solcher Aufwand bereits deshalb nicht gerechtfertigt, weil nicht feststehe, dass ein Sachverständiger (auf Grund der ihm nur beschränkt zur Verfügung stehenden Datenbasis) zu einem aussagekräftigeren Ergebnis komme. Die Revision des Vermieters wurde zurückgewiesen. Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 310 und 311