Mietpreisbremse und geschützte Vormiete

Beruft sich der Vermieter für die Zulässigkeit der im Vormietverhältnis vereinbarten Miethöhe (§ 556e Abs. 1 BGB) auf einen Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f BGB, kommt es für die Bestimmung der im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB geschuldeten Vormiete auch dann allein darauf an, ob der betreffende Ausnahmetatbestand der Sache nach vorliegt und die Höhe der vereinbarten Vormiete danach zulässig ist (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2023 – VIII ZR 229/22, NJW-RR 2023, 1246 Rn. 20), wenn der Vermieter sich wegen eines Verstoßes gegen seine vorvertragliche Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 1 BGB) gegenüber dem Vormieter nach Maßgabe des § 556g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB bis zur Beendigung des Vormietverhältnisses nicht auf diesen Ausnahmetatbestand hätte berufen dürfen.

Auch in diesem Fall rügten die Mieter einer im Februar 2021 gemieteten Wohnung einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Die Miete überstieg die nach den Regeln der Mietpreisbremse höchstzulässige Miete deutlich. In ihrem Mietvertrag findet sich allerdings der Hinweis, dass die Miete im Vormietverhältnis bereits ebenso hoch gewesen sei. Auf Verlangen der Mieter legte die Vermieterin den Vertrag mit dem Vormieter vor, welcher tatsächlich die gleiche Miete auswies, allerdings keinen Hinweis auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse enthielt. Die mit dem Vormieter vereinbarte Miete verstieß daher nach Auffassung der Mieter ebenfalls gegen die Mietpreisbremse, weshalb es sich nicht um eine ◊geschützte“ Vormiete handele. Das Amtsgericht Köpenick hat die Klage der Mieter abgewiesen. Das Landgericht Berlin änderte die Entscheidung des Amtsgerichts ab und verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung der überzahlten Mieten. Den Einwand der Vermieterin, dass die Vormiete tatsächlich nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen habe, da vor der Vermietung umfassende Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden hätten, ließ das Landgericht nicht gelten. Zwar sei die nun mit den aktuellen Mietern vereinbarte Miete in gleicher Höhe bereits im Vormietvertrag vereinbart worden, sie sei aber vom Vormieter nicht geschuldet gewesen, weil die Vermieterin dem Vormieter die auch nach damaliger gesetzlicher Regelung erforderliche Auskunft über die behaupteten Modernisierungsmaßnahmen nicht erteilt hatte. Die Vermieterin hätte die Zahlung der mit dem Vormieter vereinbarten Miete folglich nicht rechtlich durchsetzen können.

Auf die Revision der Vermieterin hob der Bundesgerichtshof dieses Urteil auf. Zur Begründung führte er aus: Die geschuldete Vormiete bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen der Mietpreisbremse unterlag, sei die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen wäre. Die Nichterfüllung der vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters gegenüber dem Vormieter habe keinen Einfluss darauf, ob und in welchem Umfang die in dem Vormietverhältnis getroffene Vereinbarung über die Miethöhe wirksam war. Aus dem Gesetz ergebe sich vielmehr, dass eine Mietpreisabrede, sofern der Vermieter ◊nur“ gegen seine Auskunftspflicht verstoßen hat, in voller Höhe wirksam ist und der Vermieter lediglich bis zur Nachholung der Auskunft bzw. bis zum Ablauf des sich daran anschließenden Zweijahreszeitraums gehindert ist, die über die gemäß Mietpreisbremse zulässige Miete hinausgehende Miete geltend zu machen. Da es also nach Auffassung des Bundesgerichtshofs allein darauf ankommt, ob die Höhe der Miete bereits im Vormietverhältnis wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt war, verwies er die Sache an das Landgericht Berlin zurück. Dieses muss nun zunächst Feststellungen dazu treffen, ob die (angeblichen) Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden und die verlangte Miete rechtfertigten.