Mietpreisbremse und Berliner Mietspiegel 2024

1. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB („Mietpreisbremse“) sind wirksam und begegnen keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Die Anwendbarkeit dieser Regelungen ist nicht auf Mieter beschränkt, die sich eine über die ortsübliche Miete plus 10 Prozent hinausgehende Miete nicht leisten können. 2. Der Berliner Mietspiegel 2024 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB. Es steht im pflichtgemäß auszuübenden Ermessen des Gerichts, ob es die konkrete ortsübliche Miete für eine Wohnung innerhalb der Spanne der einschlägigen Zeile des Mietspiegels durch Einholung eines Sachverständigengutachtens oder anhand einer Schätzung unter Anwendung der Orientierungshilfe ermittelt.

3. Fehlt an der im Badezimmer vorhandenen Badewanne eine vom Vermieter gestellte Duschabtrennung als Spritzschutz (z. B. Duschvorhang oder Plexiglasscheibe) liegt nach dem Berliner Mietspiegel 2024 das Negativmerkmal „Keine Duschmöglichkeit (z. B. kein Spritzwasserschutz …)“ vor.

4. Legt der Vermieter auf Wunsch des Mieters in der Küche eine Elektroherdleitung, da der Mieter den vorhandenen Gasherd durch einen gewöhnlichen Elektroherd ersetzt haben will, stellt dies kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar.

Die Mieter einer Wohnung in Prenzlauer Berg zogen die „Mietpreisbremse“, da die im Mietvertrag vom 4. Oktober 2023 vereinbarte Miete deutlich überhöht war. Gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte, welches die Vermieterin zur Rückzahlung überzahlter Mieten verurteilte und anstatt der im Vertrag genannten 1.100 Euro eine Nettokaltmiete von lediglich 661,62 Euro feststellte, legte die Vermieterin Berufung ein.

Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Es teilte die Bedenken der Vermieterin gegen die Wirksamkeit der Mietpreisbremse nicht. Es folgte auch nicht deren Auffassung, dass die Anwendung der gesetzlichen Regelungen in §§ 556d ff. BGB auf Mieter beschränkt werden müsse, „die sich eine über die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10% hinausgehende Nettokaltmiete bei der Neuanmietung einer Wohnung nicht leisten können“. Die Vorschriften zur Mietpreisbremse bezögen sich auf das Mietniveau am Wohnort und gerade nicht auf die Einkommenssituation der einzelnen Mieterinnen und Mieter. Eine solche, dem Gesetzeswortlaut zuwiderlaufende Interpretation der gesetzlichen Regelung durch ein Gericht wäre verfassungsrechtlich unzulässig. Auch habe das Amtsgericht zu Recht die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel 2024 ermittelt. Das Gericht musste nicht dem Antrag der Vermieterin folgen und ein Sachverständigengutachten zur Ortsüblichkeit der Miete einholen. Der Berliner Mietspiegel 2024 sei ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB. Zwar sei die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel selbst nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels, sie sei jedoch eine geeignete Schätzgrundlage, um zu ermitteln, wo die ortsübliche Miete der Wohnung innerhalb der Spanne der einschlägigen Zeile liegt. Dem Gericht stehe es frei, letzteres durch ein Sachverständigengutachten oder mit Hilfe der Orientierungshilfe zu ermitteln, wie es das Amtsgericht Mitte getan hat.

Auch mit ihrer von der amtsgerichtlichen Entscheidung abweichenden Beurteilung einzelner Merkmale der Orientierungshilfe hatte die Vermieterin keinen Erfolg. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin hatte das Amtsgericht die Merkmalgruppe „Bad/WC“ zu Recht negativ bewertet, da die Badewanne vom Vermieter weder mit einem Duschvorhang noch einer sonstigen Duschabtrennung (z. B. mit einer Plexiglasscheibe) ausgestattet wurde. Der Berliner Mietspiegel 2024 nennt statt des bisher vorhandenen negativen Merkmals „Keine Duschmöglichkeit“ zusätzlich konkrete Einschränkungen der Duschmöglichkeit, welche eine negative Bewertung rechtfertigen („z. B. kein Spritzwasserschutz (...)“). Der Berliner Mietspiegel 2024 stelle damit, anders als die früheren Mietspiegel, einen fehlenden Spritzschutz dem vollständigen Fehlen einer Duschmöglichkeit gleich.

Gegen die negative Bewertung der Küche wegen einer unstreitig fehlenden Spüle wehrte sich die Vermieterin mit dem Argument, sie habe auf Wunsch des Mieters extra eine Elektroleitung in der Küche verlegen lassen, da dieser den vorhandenen Gasherd gegen einen einfachen Elektroherd ausgetauscht haben wollte. Das Landgericht stellte zunächst klar, dass es insoweit an einem entsprechenden positiven Merkmal in der Orientierungshilfe fehle. Zwar stehe es dem Gericht frei, dem Bewertungssystem der Orientierungshilfe uneingeschränkt zu folgen oder andere zusätzliche Aspekte in seine Bewertung einzubeziehen und eine andere Gewichtung vorzunehmen – hier habe das Amtsgericht jedoch schon deswegen die Bereitstellung eines Elektroherdes und der dazugehörigen Leitung nicht berücksichtigen müssen, da der Ersatz eines Gasherdes durch einen gewöhnlichen Elektroherd zu keiner Erhöhung des Wohnwerts führt. Dass der Austausch auf Wunsch des Mieters erfolgte, sei für den Wohnwert unerheblich, weil sich dieser nach objektiven Kriterien bemisst.