Mietpreisbremse und Auskunftsanspruch

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der – gestützt auf die Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB – die Erteilung von Auskunft über die für das Vorliegen eines Ausnahmetatbestands nach §§ 556e, 556f BGB maßgeblichen Tatsachen begehrt wird, kann nicht mit der Begründung verneint werden, der Vermieter sei wegen eines Verstoßes gegen seine vorvertragliche Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 1 BGB) – nach Maßgabe des § 556g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB daran gehindert, sich für die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe auf einen solchen Ausnahmetatbestand zu berufen (…).

Nach Anmietung einer Wohnung in Berlin im April 2021 stellte der Mieter fest, dass die vertraglich vereinbarte Miete die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (ortsübliche Miete +10%) deutlich überstieg. Er verlangte eine entsprechende Absenkung der Miete für die Zukunft sowie die Rückzahlung der seit Mietbeginn überzahlten Beträge. Außerdem klagte er auf Auskunft über die Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Die Vermieterin hatte ihm hierzu weder im Mietvertrag, noch anderweitig irgendwelche Angaben gemacht.

Das Amtsgericht Charlottenburg verurteilte die Vermieterin in allen Punkten. Auf die Berufung der Vermieterin änderte das Landgericht Berlin das Urteil dahingehend ab, dass die Auskunftsklage abgewiesen wurde. Dem Mieter fehle hinsichtlich der Auskunft, ob Ausnahmetatbestände zur Mietpreisbremse vorlägen, das Rechtsschutzbedürfnis. Es sei unstreitig, dass die Vermieterin zu keinem Zeitpunkt einen Ausnahmetatbestand (geschützte Vormiete, umfangreiche Modernisierung unter anderem) behauptet hatte. Sie könne sich daher ohnehin nicht auf einen solchen Ausnahmetatbestand berufen. Selbst wenn tatsächlich solche Ausnahmetatbestände vorliegen würden, widerspreche es sogar den wirtschaftlichen Interessen des Mieters, diese zeitnah genannt zu bekommen. Denn gemäß § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB könne sich der Vermieter auf eine solche nachgeholte Auskunft erst zwei Jahre nach Erteilung derselben berufen.

Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil des Landgerichts auf und wies die Berufung der Vermieterin gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg, welches damit rechtskräftig wurde, insgesamt zurück. Er stellte klar, dass die Regelung des § 556g Abs. 3 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter auf Verlangen über alle Tatsachen Auskunft zu geben, welche für die Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach der Mietpreisbremse von Bedeutung sind, auch dann gilt, wenn der Vermieter sich (bisher) auf solche Ausnahmen nicht berufen habe. Es sei allein Sache des Mieters abzuwägen und zu entscheiden, ob er durch ein entsprechendes Auskunftsverlangen Klarheit auch über die möglicherweise künftig geschuldete Miete erlangen und dafür in Kauf nehmen will, dass die von ihm selbst erbetene Auskunftserteilung die Zweijahresfrist des § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB in Gang setzt, oder ob er – um Letzteres zu vermeiden – hinnehmen will, dass er, solange der Vermieter ihn nicht von sich aus informiert, nicht alle Tatsachen kennt, die die Höhe der zulässigen Miete – auch langfristig gesehen – beeinflussen können.

Da sich der Mieter hier für die erste Variante entschieden hatte, musste die Vermieterin die verlangten Auskünfte erteilen.