Keine Doppelberücksichtigung von „Gute ÖPNV-Anbindung und gute Nahversorgung“

1. Der Berliner Mietspiegel 2024 ist ein qualifizierter Miet-spiegel i. S. v. § 558d BGB. Die Qualität der ÖPNV-Anbindung und der Nahversorgung ist im Rahmen der Wohnlagenausweisung abschließend berücksichtigt worden. 2. Es ist deshalb nicht möglich, gem. § 19 Abs. 4 MsV Zuschläge hierfür bei der Spanneneinordnung anzusetzen. 3. Die Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO mittels Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist eine Frage des Einzelfalls. (Leitsätze der Redaktion MieterEcho)

Seit geraumer Zeit machen die Deutsche Wohnen und Vonovia sowie ihnen angegliederte Unternehmen in ihren Mieterhöhungsverlangen in Berlin bezüglich des Wohnumfeldes das in der Orientierungshilfe nicht existierende Merkmal „Gute ÖPNV-Anbindung und gute Nahversorgung“ geltend, um so eine günstigere Bewertung der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) zu erreichen. Nun hatte als erste Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin die Zivilkammer 65 über die Anwendbarkeit dieses von Vermieterseite erfundenen Merkmals zu entscheiden. Die Vermieterin hatte gegen ein Urteil des Amtsgerichts Neukölln Berufung eingelegt, welches die Berücksichtigung dieses „Merkmals“ – wie bereits mehrere Berliner Amtsgerichte – abgelehnt hatte. Das Landgericht folgte der Beurteilung der Amtsgerichte und wies die Berufung der Vermieterin zurück. Die ÖPNV-Anbindung und die Versorgungsinfrastruktur („Nahversorgung“) würden bereits bei der Wohnlageneinordnung (einfache, mittlere und gute Wohnlage) abschließend berücksichtigt. Diese Wohnlagenausweisung sei jedoch – anders als die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung – Teil des qualifizierten Mietspiegels. Zwar könnten nach § 19 Abs. 4 MsV (Mietspiegelverordnung) wohnwertrelevante Lagemerkmale durch Zu- oder Abschläge zum Ergebniswert berücksichtigt werden, dies jedoch nur dann, wenn diese Merkmale nicht bereits in eine Wohnlageneinteilung einbezogen wurden oder die Lage vom Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen in derselben Wohnlage abweiche. Die von der Vermieterin für entscheidend erachteten Lagemerkmale (ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung) seien im Berliner Mietspiegel 2024 jedoch bereits im Rahmen des in § 19 Abs. 2 MsV genannten Faktors „Infrastruktur“ berücksichtigt worden.Entgegen der Auffassung der Vermieterin sei das Amtsgericht auch nicht verpflichtet gewesen, ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Miete einzuholen. Vielmehr durfte es die Vergleichsmiete der Wohnung unter Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung schätzen. Insoweit verwies das Landgericht auf die „gefestigte Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs, wonach es den Instanzgerichten freisteht, die ortsübliche Miete in dieser Weise zu schätzen oder ein Sachverständigengutachten einzuholen.