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Mietrecht

Urteile

Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann auch durch die vorbehaltlose Zahlung der geforderten höheren Miete erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich die schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung fordert (Leitsatz Mieter-Echo-Redaktion).

BGH Beschluss – AZ VIII ZB 74/16 –

Der Vermieter einer Wohnung in Eberswalde verlangte von seiner Mieterin mit einem Schreiben vom 23. November 2015 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab dem 1. Februar 2016 unter Verwendung eines dem Erhöhungsverlangen beigefügten Vordrucks für eine Zustimmungserklärung. Mit Schreiben vom 1. Februar 2016 erinnerte er die Mieterin an die Übersendung der Zustimmung. Die Mieterin gab zwar keine schriftliche Erklärung ab, zahlte aber am 15. Februar 2016, 4. März 2016 und 6. April 2016 jeweils ohne Vorbehalt die erhöhte Miete. Am 22. April 2016 ging beim zuständigen Amtsgericht die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung ein. Nachdem die Mieterin Ende April 2016 doch noch die schriftliche Zustimmung übersandt hatte, wurde der Rechtsstreit für erledigt erklärt, es ging damit nur noch um die Frage, wer die Kosten des Prozesses zu tragen hat. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter die Kosten zu tragen hat, da die Klage von vornherein unbegründet war: Da das Gesetz für die Zustimmung zur Mieterhöhung keine bestimmte Form vorschreibe, könne diese auch konkludent (durch schlüssiges Verhalten) erfolgen. Der Vermieter könne die Form der Zustimmung nicht einseitig vorgeben. Er habe auch keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung gemäß der von ihm im Mietvertrag verwendeten Formularklausel gehabt, wonach Änderungen des Vertrags der Schriftform bedürfen. Ob eine solche Klausel überhaupt wirksam sei, konnte nach Auffassung des BGH offen bleiben, denn jedenfalls könnte diese allenfalls einen Anspruch des Vermieters auf schriftliche Fixierung der vereinbarten Änderung begründen. Diese sei durch die mehrmalige vorbehaltlose Zahlung der Mieterin, welche von einem objektiven Empfänger nur als Zustimmung gewertet werden konnte, bereits erfolgt. Der BGH ließ dabei auch offen, ob bereits auch eine einmalige vorbehaltlose Zahlung als wirksame Zustimmung gewertet werden könnte.


Anmerkung:
Wenn man (nach entsprechender Prüfung!) zum Ergebnis kommt, dass der vom Vermieter verlangten Mieterhöhung zugestimmt werden muss, sollte man nicht nur die erhöhte Miete zahlen, sondern dem Vermieter auch mitteilen, dass man der Erhöhung zustimmt, um einen derartigen sinnlosen Rechtsstreit zu vermeiden. Zu beachten ist auch, dass nach der Rechtsprechung (vgl. auch AG Tempelhof-Kreuzberg, AZ: 21 C 84/17, MieterEcho Nr. 395/ Mai 2018) nur eine vorbehaltlose Zahlung als Zustimmung gewertet wird. Die beliebte Zahlung „unter Vorbehalt“ (meist, um Zeit für eine überfällige Beratung zu gewinnen) kann natürlich nicht als Zustimmung gewertet werden.


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