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Mietrecht

Urteile

Zusicherung der Kostendeckung von Betriebskostenvorauszahlungen gilt nur für das erste Jahr

Hat der Vermieter bei Vertragsschluss die Zusicherung gegeben, dass die Betriebskostenvorschüsse die tatsächlich anfallenden Kosten decken werden, kann dieser Erklärung nicht entnommen werden, der Vermieter werde eine Kostendeckung auch für die Zukunft garantieren. Es ist vielmehr von einer Zusicherung der Kostendeckung im ersten Jahr auszugehen, mit der Folge, dass künftige Kostensteigerungen umgelegt werden können.

LG Berlin, Urteil vom 27.06.2000 – AZ 65 S 584/99 –

Der Vermieter sicherte durch seinen Vertreter bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1995 auf ausdrückliches Nachfragen des Mieters zu, dass die Vorauszahlungen für die Betriebskosten die tatsächlichen Kosten decken werden. Tatsächlich waren die Betriebskosten erheblich höher und wurden durch die Vorauszahlungen nicht annähernd gedeckt. Nachdem der Mieter die Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung für das erste Jahr (1995) und für die Folgejahre (1996 und 1997) nicht gezahlt hatte, klagte der Vermieter gegen den Mieter auf Zahlung der Nachforderung.

Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter teilweise Recht. Es ging nach der Zeugenvernehmung davon aus, dass der Vertreter des Vermieters die Zusicherung abgegeben habe, dass die vereinnahmten Vorschüsse die Betriebskosten decken würden und hinsichtlich der angesetzten Betriebskostenvorschüsse Nachforderungen nicht zu befürchten seien. Damit habe der Vermieter aber lediglich zu erkennen gegeben, dass er dafür einstehen wolle, dass die Betriebskostenvorschüsse die tatsächlich anfallenden Kosten im ersten Jahr decken würden. Unter anderem auch aus diesem Grunde konnte der Vermieter nach Ansicht des Gerichts die Nachzahlung auf die Betriebskosten für das Jahr 1995 nicht verlangen.

Das Gericht vertrat die Auffassung, dass eine Kostensteigerung für die Zukunft jedoch für den Vermieter nicht vorhersehbar und beeinflussbar sei. Aus diesem Grunde könne der Erklärung nicht entnommen werden, dass der Vermieter auch für alle Zukunft für eine Kostendeckung der Betriebskosten durch die vereinbarte Vorauszahlung einstehen wolle. Der Vermieter bleibt daher nach Ansicht des LG berechtigt, künftige Kostensteigerungen (gegenüber den Betriebskosten aus den Jahren 1995) abzurechnen und vom Mieter eine sich ergebende Nachforderung zu verlangen. Das Gericht stellte insoweit die Betriebskosten der Folgejahre den tatsächlichen Betriebskosten aus dem Jahre 1995 gegenüber. Aufgrund der oben genannten Zusicherung wurde der Mieter nur zur Zahlung der Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen ab 1996 verurteilt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Alwin Schroeder

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 282


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