Mietrecht

Urteile

Zusammenfassen der Positionen Frischwasser und Abwasser bei der Abrechnung der Wasserkosten

Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann zu einer Position zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zählerstand erfassten Frischwasserverbrauch erfolgt.

BGH Urteil vom 15.07.2009 – AZ VIII ZR 340/08 –

Vermieter und Mieter stritten um die Berechtigung einer Nachzahlung auf die Ne- benkostenabrechnung. Der Mieter vertrat die Ansicht, dass die Nebenkostenabrechnung unter anderem nicht ordnungsgemäß sei, weil die Positionen Frischwasser und Schmutzwasser zu einer Position zusammenfasst wurden.
Der Mieter wurde in allen Instanzen zur Zahlung verurteilt. Der BGH stellt in seinem Urteil zunächst fest, dass der Vermieter unstreitig rechnerisch richtig über die Wasserkosten abgerechnet hatte. Einziger Streitpunkt blieb die Frage, ob die Abrechnung formell unwirksam sei, weil die Positionen Frischwasser und Schmutzwasser zusammengefasst und nicht gesondert ausgewiesen wurden. Die unterbliebene Aufteilung der Betriebskostenpositionen in Frischwasser und Schmutzwasser führt nach Ansicht des BGH nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung.
Grundsätzlich müsse eine Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und eine Gegenüberstellung seiner Vorauszahlungen enthalten. Um dem Mieter die Überprüfung zu ermöglichen, müsse über die verschiedenen Betriebskostenarten gesondert abgerechnet werden. Bei der Position Frischwasser und Schmutzwasser ist es nach Ansicht des BGH jedoch gerechtfertigt, die Kosten für den Frisch- und Abwasser zusammenzufassen. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit sei die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Diese sei auch dann gewährleistet, wenn die – ohnehin zusammenhängenden – Kosten für Frisch- und Abwasser in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden. Dem Mieter sei es auf diese Weise immer noch ohne Weiteres möglich, die ihm in Rechnung gestellten Kosten zu überprüfen und den Rechenschritt nachzuvollziehen. Der Prüffähigkeit steht nach Ansicht des BGH auch nicht entgegen, dass die Abwasserkosten „hinterherhinken“ könnten, wenn der Zählerstand (für das Frischwasser) erst mit einiger Verzögerung von den Wasserversorgungsbe- trieben an den Entsorgungsbetrieb übermittelt würde. Da für die jeweilige Abrechnung derselbe Frischwasserverbrauch (Zählerwert) maßgeblich sei, spiele es rechnerisch für den vom Mieter zu tragenden Kostenanteil keine Rolle, wenn die Wasserversorgungsbetriebe den Zählerstand mit einer zeitlichen Verzögerung an die Entsorgungsbetriebe übermitteln sollten.
Ebenfalls unschädlich war nach Ansicht des BGH, dass die Betriebskostenabrechnung eine weitere Position „Wasser und Abwasser“ enthält. Denn aus der Begründung zur Betriebskostenabrechnung werde hinreichend deutlich, dass es sich bei dieser Position um den Wasserverbrauch für die Grundstücksbewirtschaftung handelt, der einheitlich nach einem Flächenmaßstab auf die Mieter umgelegt wurde.

Zurück