Urteile

Zur Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses

BGH Urteil – AZ VIII ZR 17/18 –

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus nutzte seit Anmietung der Wohnung im Jahr 2011 den vorhandenen Telefonanschluss für das Internet und für Telefongespräche. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zur Wohnung. Im Jahr 2015 el der Telefonanschluss aus. Der Telekommunikationsanbieter der Mieterin stellte bei einer Überprüfung fest, dass ein Defekt an der Zuleitung vom Hausanschluss zur Wohnung vorlag, was die Mieterin ihrem Vermieter mit der Bitte um Veranlassung der notwendigen Reparatur mitteilte. Dieser blieb untätig. Das Landgericht Oldenburg wies die Klage der Mieterin auf Instandsetzung der Leitung ab. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, die Signalübertragung eines bestehen- den Anschlusses dauerhaft zu gewährleisten. Es reiche vielmehr aus, dass die Wohnung mit einer entsprechenden Anschlusseinrichtung ausgestattet sei und ein Übergabepunkt im Haus existiere, an dem die Mieterin die Telefonleitung zur Wohnung anschließen könne. Auf die Revision der Mieterin hob der Bundesgerichtshof dieses Urteil auf und verurteilte den Vermieter zur Instandsetzung der defekten Leitung. Jedenfalls dann, wenn wie hier eine Wohnung mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet sei, umfasse der „zumindest im Wege ergänzender Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss. Dazu gehört – selbstverständlich – die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem gegebenenfalls – wie hier – im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt (APL) vornehmen zu müssen“. Den Vermieter treffe auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, „was zugleich die Pflicht beinhaltet, eine nach Überlas- sung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen“.
Die von Teilen der Rechtsprechung (u. a. ZK 63 des Landgerichts Berlin) vertrete- ne Auffassung, bei einem späteren Defekt des Anschlusskabels eines mitvermieteten Telefonanschlusses müsse der Vermieter diesen nicht beheben sondern lediglich Reparaturarbeiten des Mieters dulden, erklärte der Bundesgerichtshof für unvereinbar mit der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 BGB. Es komme entgegen der Auffassung von Teilen der Instanzrechtsprechung auch nicht darauf an, ob dem Mieter bezüglich der Instandsetzung gleichzeitig Reparaturansprüche gegen ein Telekommunikationsunternehmen zustehen. Selbst dann stünde es dem Mieter nämlich frei zu entscheiden, welchen von mehreren Schuldnern er in Anspruch nimmt. Schließlich spiele es auch keine Rolle, dass der Defekt außerhalb der Wohnung der Klägerin liege: „Denn die Instandhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile, die, wenn auch nur mittelbar, dem Mietgebrauch unterliegen“.

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