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Mietrecht

Urteile

Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung.

BGH Urteil vom 13.04.2011 – AZ VIII ZR 223/10 –

Mieterin und Vermieterin vereinbarten eine Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlungen. Da in der Wohnung Mängel aufgetreten waren, minderte die Mieterin ihre Miete entsprechend, was von der Vermieterin zunächst hingenommen wurde. Dabei rechnete die Vermieterin die Mietminderung anteilig auf die Nettomiete und die Vorauszahlungen, sodass sie in den entsprechenden Betriebskostenabrechnungen von dem Anteil der Mieterin an den Gesamtbetriebskosten jener Jahre nur die auf die oben beschriebene Weise reduzierten Vorauszahlungen abgezog. Dies führte zu Nachzahlungen zu Lasten der Mieterin, die diese nicht beglichen hat. Daraufhin verklagte die Vermieterin die Mieterin auf Zahlung dieser ausstehenden Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen (– und auch Mieten).

 

Das zuständige Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab der Klage nur in geringer Höhe statt und wies sie im Übrigen ebenfalls ab. Die Revision der Vermieterin hiergegen blieb ebenfalls erfolglos. Dies aus folgenden Gründen:

 

Die Senatsrichter stellen klar, dass der Minderungsbetrag, den ein  Mieter einbehält, weder anteilig auf die Nettomiete und die Vorauszahlungen, noch ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet werden müsse.

 

Etwas anderes sei auch nicht dem Urteil vom 20.06.2005 (AZ: VIII ZR 347/04) zu entnehmen. Dieses bestätige lediglich, dass bei der Mietminderung von der Bruttomiete (= Nettomiete einschließlich aller weiteren Zahlungen an den Vermieter, also Betriebskostenvorauszahlungen, Betriebskostenpauschale, oder Bruttokaltmiete zuzüglich Heizkostenvorauszahlung) auszugehen sei, diese also die Bemessungsgröße für die Höhe der Minderung darstelle.

 

Eine anteilige Anrechnung sei nicht unbedingt nötig, da sich die Mietminderung eben auf die Bruttomiete bezieht und damit erst nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung ermittelt werden könne, ob die Mieter/innen noch eine Nachzahlung hinsichtlich der gesamten Bruttomiete leisten müssen oder ihnen ein Guthaben zusteht.

 

Eine Anrechnung allein auf die Nettomiete hingegensei  zwar übersichtlich und praktikabel, jedoch auch nicht zwingend notwendig, da die unterschiedlichen Berechnungsarten doch zum selben Ergebnis führten. Außerdem spräche gegen die grundsätzliche Anrechnung ausschließlich auf die Nettomiete, dass diese nur möglich sei, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteigt.

 

Folglich sei es für die Feststellung, ob die Mieterin noch Nachzahlungen zu erbringen habe, am einfachsten, die Zahlungen der Mieterin in dem Abrechnungszeitraum der fälligen Gesamtjahresmiete gegenüber zu stellen. Die Gesamtjahresmiete in diesem Zusammenhang sei die Nettomiete für das ganze Jahr zuzüglich des errechneten Betriebskostenanteils der Mieterin abzüglich der im betroffenen Jahr berechtigten Mietminderung.

Unter Berücksichtigung dieser Berechnungsmethode konnte das Gericht keine Nachzahlung seitens der Mieterin feststellen.
 


Das Urteil im Volltext können Sie auf der Internetseite des Bundesgerichtshofs nachlesen.


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