Mietrecht

Urteile

Wohnwertmindernde Merkmale des Berliner Mietspiegels 2013 nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung

Hat ein Mieter in Küche und Bad die nötigen Anschlüsse für Waschmaschine und Geschirrspüler selbst auf eigene Kosten geschaffen, liegen zwei wohnwertmindernde Merkmale vor. Das Fehlen eines Kabelanschlusses oder einer Antennenanlage ist auch dann wohnwertmindernd, wenn der Mieter sich zuvor geweigert hat, die Installation eines Kabelanschlusses zu dulden. Befindet sich eine Wohnung im Seitenflügel eines engen Hinterhofs mit jeweils nur wenigen Metern Abstand zu den Nachbargebäuden, liegt auch dann eine „verdichtete Bebauung“ vor, wenn der Wohnkomplex nach einer Schmalseite hin offen ist.

AG Mitte, Urteil vom 11.12.2013 – AZ 11 C 215/13 –

Die Vermieterin verklagte den Mieter auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um knapp 30 Euro monatlich ab dem 1. April 2013. Der Mieter meinte, dass bereits die alte Miete für seine Wohnung die ortsübliche Miete nach dem anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2013 überschreiten würde, da zahlreiche wohnwertmindernde Merkmale vorlägen. Das Amtsgericht Mitte gab dem Mieter Recht und wies die Klage der Vermieterin ab. Wohnwertmindernd sei in der Merkmalgruppe 2 (Küche) zu werten, dass die Vermieterin keinen Anschluss für einen Geschirrspüler zur Verfügung gestellt habe. Es nütze ihr nichts, dass ein Geschirrspüler in der Küche stellbar sei und der Mieter dort einen Anschluss tatsächlich selbst schaffen konnte, da es insoweit nur auf die vermieterseits zur Verfügung gestellten Merkmale ankomme. Das Gleiche gelte für den im Bad vom Mieter selbst geschaffenen Waschmaschinenanschluss. Dementsprechend läge auch in der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ein wohnwertminderndes Merkmal vor. Ein weiteres wohnwertminderndes Merkmal in dieser Gruppe nahm das Gericht außerdem an, weil die Wohnung nicht an eine Gemeinschaftsantenne oder das Kabelnetz angeschlossen ist. Zwar behauptete die Vermieterin, den Beklagten vergeblich zur Duldung des Anschlusses an das Kabelnetz aufgefordert zu haben, aber das spielte nach Auffassung des Amtsgerichts keine Rolle, da es nur auf die tatsächlich vorhandene Ausstattung ankomme. Die Vermieterin hätte den Mieter gegebenenfalls auf Duldung einer solchen Modernisierung verklagen müssen.
Schließlich berücksichtigte das Gericht in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) das wohnwertmindernde Merkmal „Lage im Seitenflügel oder Seitenflügel bei verdichteter Bebauung“. Die Wohnung des Mieters befindet sich im Seitenflügel. Der Abstand des Seitenflügels zum Nebenhaus beträgt nur wenige Meter. Es handelt sich, wie das Amtsgericht feststellte, um eine „typische Berliner Hinterhofbebauung“. Zwar existiert das hintere Quergebäude nicht mehr, sodass der Hof nach dieser Schmalseite hin offen ist. Allerdings befindet sich dort ein dichter Bestand an hohen Bäumen, sodass der „Eindruck der Geschlossenheit und der sehr engen Bebauung“ dennoch gegeben sei.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Ulrike Badewitz

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