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Mietrecht

Urteile

Wohnungsvermittler als Eigentümer hat keinen Anspruch auf Provision

Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG ein Anspruch auf die Vermittlungsprovision nicht zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist; auf "wirtschaftliches Eigentum" kommt es nicht an.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 23.10.2003 – AZ III ZR 41/03 –
LG Wiesbaden, AG Schwalbach,

Sachverhalt:
Die beklagte Immobilienmaklerin wies dem Kläger, der eine Mietwohnung für seine Tochter suchte, am 1. April 2001 die Gelegenheit zur Anmietung einer Wohnung in dem Haus R. -Straße 15 in B. Sch. nach. Die Tochter des Klägers mietete die Wohnung mit Vertrag vom 02.04.2001. Der Kläger zahlte an die Beklagte eine "Maklergebühr" in Höhe von 2.760,80 DM (einschließlich Umsatzsteuer).

Später stellte sich heraus, dass S. T. , die geschäftsführende Gesellschafterin der beklagten GmbH, zur Zeit des Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung war. Sie hatte das Hausgrundstück zwar mit notariellem Vertrag vom 15.07.1999 an J. S. verkauft. Die Umschreibung des Grundbuchs erfolgte aber erst am 02.07.2002.

Der Kläger fordert die Maklerprovision zurück. Er macht geltend, die Provision habe der Beklagten nicht zugestanden, weil ihre geschäftsführende Gesellschafterin T. Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung gewesen sei.


Aus den Urteilsgründen:
Der Kläger kann von der Beklagten gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung der Provision nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die von dem Kläger geleistete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer an der juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Die Voraussetzungen dieses Provisionsausschlusses sind im Streitfall gegeben.

  1. Die Beklagte war Wohnungsvermittler. Sie hat dem Kläger die Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages - abzuschließen durch dessen Tochter - über die Wohnung R. -Straße 15 in B. Sch. nachgewiesen.
  2. Die geschäftsführende Gesellschafterin der Beklagten war zur Zeit des Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung. Es ist unstreitig, dass Frau T. im April 2001, als die Beklagte die Wohnung durch Zeitungsannonce angeboten hat, als Eigentümerin des betreffenden Hausgrundstücks im Grundbuch eingetragen gewesen ist; sie verlor das Eigentum an den Käufer S. erst mit der Umschreibung am 02.07.2002. Dass Frau T. bereits am 09.08.1999 das Haus an S. übergeben und am 29.09.1999 den Kaufpreis erhalten hat, ist unerheblich. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG stellt nach seinem klaren Wortlaut allein auf das (rechtliche) Eigentum der (natürlichen oder juristischen) Person ab, die an der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person.
    Es entspricht auch der Zielrichtung des Gesetzes, den Provisionsausschluss nicht vom "wirtschaftlichen Eigentum", sondern von der rechtlichen Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers oder der an ihm rechtlich oder wirtschaftlich beteiligten Personen bezüglich der vermittelten oder nachgewiesenen Wohnung abhängig zu machen.
    Wohnungsvermittler sollten ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen, deren Eigentümer sie sind, auch nicht durch Einschaltung juristischer Personen. In bezug auf die Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers wird der Mieter vor Umgehungen des Provisionsausschlusses aber nur dann wirksam geschützt, wenn die - ohne Schwierigkeiten aus dem Grundbuch ersichtliche - Rechtslage maßgebend ist. Denn die internen Verhältnisse zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer sind für ihn nicht durchschaubar.
    Wenn es auf eine "wirtschaftliche Berechtigung" ankäme, müsste sie der Mieter unter Umständen aufwendig ermitteln. Das wäre mit dem mieterschützenden Zweck des Gesetzes nicht zu vereinbaren. Zwar ist dem Gesetz eine wirtschaftliche Betrachtung nicht fremd; es stellt aber ersichtlich nur zugunsten des Mieters darauf ab, ob eine "rechtlich(e) oder wirtschaftlich(e)" Beteiligung des Wohnungsvermittlers an der juristischen Person, die Eigentümerin der Wohnräume ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG), - und umgekehrt (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG) - vorliegt. Ist derWohnungsvermittler eine juristische Person, kommt es für den Provisionsausschluss nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG mithin nur darauf an, ob die an ihr beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist.