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Mietrecht

Urteile

Wirkung der Teilzustimmung bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG

Eine wirksame Mieterhöhung kommt in dem Verfahren nach § 2 MHG auch dann zu Stande, wenn der Mieter auf ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen eine der Höhe nach beschränkte Zustimmung erklärt. Eine Mieterhöhung genügt dem gesetzlichen Begründungserfordernis, wenn in der Mieterhöhung auf den aktuellen Mietspiegel bezug genommen und die vom Vermieter vorgenommene Spanneneinordnung näher erläutert wird.

AG Berlin Hohenschönhausen, Urteil vom 20.09.2001 – AZ 16 C 56/01 –

Der Vermieter hatte die Mieterin mit Schreiben vom 30. Mai 2000 aufgefordert, einer Erhöhung ihrer Miete zuzustimmen. In diesem Mieterhöhungsverlangen nahm der Vermieter zur Begründung der Ortsüblichkeit der Miete auf den aktuellen Berliner Mietspiegel bezug und ordnete die Wohnung unter Angabe der für die Einordnung maßgeblichen Merkmale in eines der Mietspiegelfelder ein. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung teilweise zu. Daraufhin schrieb der Vermieter der Mieterin, dass er eine Teilzustimmung nicht akzeptieren könne und forderte sie auf, der Mieterhöhung uneingeschränkt zuzustimmen. Andernfalls kündigte er an, auf Zustimmung zu klagen. Nachdem die Mieterin die uneingeschränkte Zustimmung nicht erklärte, erhob der Vermieter innerhalb der Klagefrist Zustimmungsklage, die er jedoch später wieder zurücknahm. Die Mieterin zahlte ab 1. August 2000 den Mietzins in Höhe der von ihr erteilten Teilzustimmung. Mit Schreiben vom 30. Januar 2001 verlangte der Vermieter - ausgehend von der im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens vom 30. Mai 2000 unveränderten Miete - nunmehr mit Wirkung zum 1. April 2001 eine erneute Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Mieterin verweigerte die Zustimmung.

Mit der Klage verlangte der Vermieter die Verurteilung der Mieterin, der Mieterhöhung vom 30. Januar 2001 zuzustimmen.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Es wies in seinem Urteil darauf hin, dass die Klage zwar zulässig, jedoch nicht begründet sei. Die von der Mieterin geschuldete Miete sei zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung vom 30. Januar 2001 nicht gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG ein Jahr unverändert gewesen. Aus diesem Grunde könne der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht verlangen.

Dem Argument des Vermieters, dass er die Teilzustimmung auf die Mieterhöhung vom 30. Mai 2000 nicht angenommen habe, vermochte das Amtsgericht nicht zu folgen. Es wies darauf hin, dass entgegen § 150 Abs. 2 BGB eine wirksame Mieterhöhung auch dann zustande komme, wenn der Mieter nicht uneingeschränkt, sondern nur teilweise zustimme. Sinn und Zweck der gesetzlich vorgesehenen Begründungspflichten und Überlegungsfristen sei es, dem Mieter zu ermöglichen, zu einer eigenen Einschätzung der ortsüblichen Miete zu gelangen, seine Zustimmung danach auszurichten und gegebenenfalls nur teilweise zuzustimmen. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass dem Vermieter durch die teilweise Zustimmung des Mieters kein Nachteil entstehe, weil er sein weitergehendes Mieterhöhungsverlangen im Klagewege gemäß § 2 Abs. 3 MHG geltend machen könne.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2000 war nach Ansicht des Amtsgerichts formwirksam. Es erfolgte unter Einhaltung der Schriftform und war ausreichend begründet. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass es für die Frage einer ausreichenden Begründung nicht darauf ankomme, ob das Mieterhöhungsverlangen der Höhe nach begründet sei. Es komme vielmehr alleine darauf an, ob der Mieter durch die Begründung in die Lage versetzt werde, das Erhöhungsverlangen nachzuvollziehen und sich ein eigenes Bild von der Berechtigung der an ihn gerichteten Forderung zu machen. Für eine ordnungsgemäße Begründung sei es ausreichend, dass in zulässiger Weise auf den aktuellen Mietspiegel bezug genommen und darüber hinaus die vom Vermieter vorgenommene Spanneneinordnung näher erläutert werde.

Die Teilzustimmung der Mieterin hatte zum 1. August 2000 zu einer Erhöhung der Miete geführt und ab diesem Zeitpunkt die Jahressperrfrist des § 2 Abs. 1 Nr.1 MHG ausgelöst. Die erforderliche Klage auf Zustimmung zu einer weitergehenden Mieterhöhung hatte der Vermieter nicht erhoben bzw. wieder zurückgenommen. Aus diesem Grunde konnte er frühestens ab dem 1. August 2001 eine erneute Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Kleinspehn

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 288


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