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Mietrecht

Urteile

Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung auf der Basis vereinbarter Vorauszahlungen

Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann formell wirksam, wenn sie die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll- Vorschüsse) enthält und nicht die tatsächlichen Zahlungen des Mieters (Ist- Vorschüsse).

BGH Urteil vom 23.09.2009 – AZ VIII ZA 2/08 –

Mieter und Vermieter stritten um eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter hatte in der Abrechnung anstelle der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen des Mieters die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen berücksichtigt. Der Mieter vertrat die Ansicht, dadurch sei die Betriebskostenabrechnung formell unwirksam und eine Korrektur sei daher nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist nicht mehr möglich. Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters auf Nachzahlung abgewiesen. Das Landgericht war anderer Auffassung und gab der Klage statt. Der Mieter war mit dieser Entscheidung nicht einverstanden und wollte über den Weg der Revision beim Bundesgerichtshof die Klageabweisung erreichen. Er beantragte für das Revisionsverfahren Prozesskostenhilfe.
Der Bundesgerichtshof hat den Antrag auf Prozesskostenhilfe wegen fehlender Erfolgsaussichten zurückgewiesen und dabei inhaltlich zur formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung Stellung genommen.
Er stellte in seinem Beschluss fest, dass die Betriebskostenabrechnung des Vermieters auch dann formell wirksam sei, wenn in der Abrechnung fälschlich die vereinbarten anstelle der tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt wurden. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setze als Mindestangaben die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde liegenden Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters voraus.
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass zur Ermittlung des Abrechnungsbetrags die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen des Mieters zu berücksichtigen seien und nicht etwa die vereinbarten. Ob die Vorauszahlungen der Höhe nach zutreffend angesetzt wurden, betreffe jedoch nur die inhaltliche Berechtigung der Nachforderung (Höhe des Nachzahlungsbetrags nach Abzug der Vor- auszahlung), nicht jedoch die formelle Wirksamkeit der Abrechnung als solche. Aus diesem Grunde könne bei einer (inhaltlich unrichtigen) Abrechnung nach vereinbarten Vorauszahlungen nichts anderes gelten als bei einem sonstigen Rechenfehler, der zu einer fehlerhaften Angabe der bei der Abrechnung berücksichtigten Vorauszahlungen führe. Denn in beiden Fällen könne der durch- schnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter die Abweichung unschwer erkennen und unter Berücksichtigung der tatsächlichen Vorauszahlungen den geschuldeten Abrechnungsbetrag ermitteln.


Anmerkung: Eine formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung hätte der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr korrigieren können, mit der Folge, dass der Mieter zu einer Nachzahlung (unter Berücksichtigung der tatsächlichen Vorauszahlungen) nicht mehr verpflichtet gewesen wäre.


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