Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Widerruf einer Modernisierungsvereinbarung

Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung.

BGH Urteil vom 17.05.2017 – AZ VIII ZR 29/16 –

Die Vermieter eines Mehrfamilienhauses in München kündigten im Juni 2009 den Einbau einer Zentralheizung als Modernisierung mit einer voraussichtlichen Miet-erhöhung von 76,60 Euro an. Im Dezember 2009 erschien einer der Vermieter in der Wohnung eines Mieters. Er traf dabei mit dem Mieter eine Vereinbarung, wonach sich die Miete nach Einbau der Heizung und Anschluss der Wohnung des Mieters um 60 Euro pro Monat erhöhen sollte. Nach Abschluss der Arbeiten zahlte der Mieter von Juli 2010 bis Oktober 2012 die erhöhte Miete. Anfang November 2012 widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung und verlangte von den Vermietern die zu viel gezahlten Beträge in Höhe von 1.680 Euro zurück. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil klarstellte. Dem Mieter stand hinsichtlich der in einer „Haustürsituation“ geschlossenen Vereinbarung ein Widerrufsrecht zu, das er, da eine Widerrufsbelehrung seitens der Vermieter nicht erfolgt war, auch noch fristgemäß (§ 355 BGB alte Fassung) ausgeübt hatte. Entgegen der Auffassung der Vermieter stünde diesen auch nicht im Gegenzug ein Wertersatzanspruch wegen der modernisierungsbedingten Wohnwertsteigerung zu. Zwar müssten im Fall eines Rücktritts von einem Vertrag die empfangenen Leistungen zurückgewährt und die gezogenen Nutzungen herausgegeben werden. Bei Haustürgeschäften seien diese Vorschriften aber einschränkend dahin auszulegen, dass eine Anwendung dieser Vorschriften nicht zulasten des Verbrauchers und des ihm vom Gesetzgeber zugebilligten Schutzes gehen darf. „Der Zweck des Widerrufsrechts, das dem Verbraucher gerade die Möglichkeit geben soll, sich von einem nachteiligen, unter Beeinträchtigung seiner Entschließungsfreiheit zustande gekommenen Haustürvertrag möglichst folgenlos zu lösen, würde vielmehr bei einer Anknüpfung an die im widerrufenen Vertrag getroffene Entgeltregelung für die Bemessung eines Wertersatzes grundlegend verfehlt. “ Insofern unterscheide sich das Haustürgeschäft etwa vom Fernabsatzgeschäft. Die Vermieter hätten zwar aufgrund der durchgeführten Maßnahme nach deren Abschluss die Miete mindestens um 60 Euro erhöhen können. Eine solche Erhöhung nach Modernisierung tritt jedoch nicht allein aufgrund der durch die Modernisierung eingetretenen Erhöhung des Wohnwerts ein. Vielmehr sei erforderlich, dass der Vermieter dem Mieter die Mieterhöhung in Textform erklärt, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den gesetzlichen Vorgaben erläutert. Da die Vermieter dies bis dahin im Vertrauen auf die geschlossene Vereinbarung nicht getan hatten, mussten sie die gezahlten Mieterhöhungsbeträge an den Mieter zurückzahlen.


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