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Mietrecht

Urteile

Weitergeltung von vor dem 01.09.2001 vereinbarten Kündigungsfristen

Die nach dem neuen Mietrecht bestehende gesetzliche Regelung des § 573 c BGB, nach der das Mietverhältnis für den Mieter mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden kann, ist nicht auf Vertragsverhältnisse anzuwenden, die vor dem 01.09.2001 geschlossen und in denen (in Übereinstimmung mit der bis dahin geltenden gesetzlichen Regelung) andere Fristen vereinbart wurden.
Dies gilt auch dann, wenn es sich um formularmäßig vereinbarte Klauseln handelt, die lediglich den Wortlaut der bis zum 30.08.2001 geltenden gesetzlichen Regelung wiedergeben.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 18.06.2003 – AZ VIII ZR 240/02 –
LG Hamburg, AG Hamburg,

Der Bundesgerichtshof hatte in diesem (und einigen anderen) Verfahren darüber zu entscheiden, ob die in den vor dem 01.09.2001 (dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mietrechtsreform) enthaltenen vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen auch dann wirksam sind, wenn diese lediglich den Wortlaut der bis dahin geltenden gesetzlichen Vorschriften wiederholen. Danach betrug die Kündigungsfrist für den Mieter und den Vermieter bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate, danach sechs Monate, ab dem achten Jahr neun Monate und nach zehn Jahren Mietdauer ein Jahr.

Der Bundesgerichtshof hat die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung auch über den Zeitraum des 30.08.2001 hinaus bejaht. Er wies darauf hin, dass nach der Übergangsvorschrift des Artikels 229 § 3 Abs. 10 EGBGB die Vorschrift des § 573 c Absatz 4 BGB (nach der eine zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarung bei den Kündigungsfristen unzulässig ist) nicht anzuwenden sei, wenn diese Kündigungsfristen vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart wurden. Ein solcher Ausnahmetatbestand liege auch dann vor, wenn die in einer Formularklausel enthaltene Vereinbarung wörtlich mit der damaligen gesetzlichen Regelung übereinstimme.

Diese Rechtsfolge ergibt sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht nur aus dem Wortlaut, sondern auch aus der Begründung des Gesetzesentwurfs der Bundesregierung für das Mietrechtsreformgesetz, nach der mit den Übergangsvorschriften aus Gründen des Vertrauensschutzes sichergestellt werden sollte, dass die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes wirksam vereinbarten Kündigungsfristen auch künftig wirksam bleiben würden. Der Rechtsausschuss des Bundestags hatte dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung ohne Änderungsempfehlung zugestimmt. Der insoweit abweichenden Gesetzesbegründung des Rechtsausschusses des Bundestags, nach der die in einer Formularklausel wiedergegebenen früheren gesetzlichen Kündigungsfristen nur dann fortgelten sollten, wenn sich aus dem Vertragskontext oder sonstigen Umständen bei Vertragsschluss ergebe, dass die Parteien ein besonderes Interesse an der Geltung der damaligen gesetzlichen Fristen gehabt hätten, hat sich der Bundesgerichtshof nicht angeschlossen.

Er wies insbesondere darauf hin, dass es der Zielsetzung der Mietrechtsreform entsprochen habe, ein verständliches und transparentes Mietrecht zu schaffen, welches dem Rechtsfrieden diene. Vor diesem Hintergrund erscheine es nicht sachgerecht, die Fristen für die Kündigung eines vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietvertrags von dem Inhalt eines für den Mieter nur schwer nachweisbaren Sachverhalts (Zielsetzung der Vertragsparteien bei den Vertragsverhandlungen) abhängig zu machen.

Der Bundesgerichtshof stellte abschließend fest, dass der Mieter nicht damit unzumutbar belastet werde, wenn grundsätzlich an den vertraglich vereinbarten (und damals zulässigen) Kündigungsfristen festgehalten werde.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 76/20 2003

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 300


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