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Mietrecht

Urteile

Wechsel von Einzeleigentümer zu einer Gesellschaft

Schließt ein Einzeleigentümer einen Mietvertrag mit einem Mieter und wird später eine Eigentümergesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus weiteren Gesellschaftern gebildet, dann werden die weiteren Gesellschafter mit Eintragung in das Grundbuch ebenfalls gem. § 571 BGB Vermieter.

AG Berlin Neukölln, Urteil vom 07.09.1998 – AZ 10 C 20/98 –

Gegenstand des Rechtsstreits war eine unerlaubte Untervermietung. Der Mieter hatte mit dem ursprünglichen Alleineigentümer einen Mietvertrag geschlossen. Nach Abschluss des Mietvertrages gründete der ursprüngliche Vermieter und Alleineigentümer zusammen mit weiteren Gesellschaftern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und übertrug das Grundstück in das Vermögen der Gesellschaft. Die weiteren Gesellschafter wurden als Mitgesellschafter in das Grundbuch eingetragen. Der beklagte Mieter vertrat den Rechtsstandpunkt, eine Veräußerung des Grundstücks oder von Miteigentumsanteilen im Sinne des § 571 BGB sei nicht erfolgt. Aus diesem Grunde sei die Klage der weiteren Gesellschafter unabhängig davon abzuweisen, ob eine unerlaubte Untervermietung vorliegt oder nicht. Die weiteren Gesellschafter könnten mangels vertraglicher Bindung nicht das Unterlassen der Untervermietung verlangen.

Der Klage des Vermieters wurde in vollem Umfang stattgegeben. Nach Ansicht des Amtsgerichts waren auch die erst nach Abschluss des Mietvertrages als Eigentümer eingetragenen weiteren Gesellschafter Vermieter geworden und daher berechtigt, das Unterlassen der unerlaubten Untervermietung zu verlangen. Der Wortlaut der Vorschrift des § 571 BGB setzt die Eintragung aufgrund einer Auflassung (Übertragung durch Veräußerung) voraus, was im vorliegenden Falle nicht gegeben war. Das Amtsgericht stützt sich in den Urteilsgründen auf zwei neue Entscheidungen des Bundesgerichtshofs * und des Kammergerichts**. Für den Fall, dass als Vermieter eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) bezeichnet ist, hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Ausscheiden oder Anwachsen von Gesellschaftern zu einem Ausscheiden oder Eintritt in die Vermieterstellung führt, wenn dieses unter Hinweis auf die Gesellschaft in das Grundbuch eingetragen wird. Eine Auflassung (Übertragung durch Veräußerung) sei daher nicht mehr erforderlich. Diese Entscheidung hat das Kammergericht dahingehend ergänzt, dass auch dann, wenn zunächst nur eine Einzelperson im Mietvertrag genannt ist und sodann eine Veräußerung an eine GbR erfolgt, eine nachfolgende Änderung bei den Gesellschaftern zu einem Vermieterwechsel führt.

Das Amtsgericht schließt sich diesen Auffassungen für den vorliegenden Fall an. Der Sinn und Zweck des § 571 BGB bestehe darin, den Mieter davor zu schützen, dass der alte Vermieter zwar noch Vermieter aber nicht mehr Eigentümer und der neue Eigentümer nicht an den Mietvertrag gebunden sei. Das Gericht verweist auf den Beschluss des Kammergerichts und ist der Ansicht, dies müsse auch dann gelten, wenn der Vertrag zunächst mit einem Einzeleigentümer geschlossen wurde und erst später eine Eigentümer-GbR gebildet wird.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Walter Bergmann

Anmerkung:
Das vorliegende Urteil ist nicht vollständig mit der Entscheidung des Kammergerichts identisch. In beiden Fällen wurde der Mietvertrag mit einem Einzeleigentümer geschlossen. In der Entscheidung des Kammergerichts wurde das dem Einzeleigentümer gehörende Grundstück zunächst an eine GbR verkauft (Wortlaut des § 571 BGB) und danach erfolgte ein Wechsel der Gesellschafter (Auslegung des § 571 BGB). Im vorliegenden Falle fand jedoch kein Verkauf statt, sondern der Einzeleigentümer brachte sein Grundstück direkt in die GbR ein.
*) BGH, Urteil vom 18.02.1998 - XII ZR 39/96 -
Ein Mietvertrag über ein Grundstück, den eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin abgeschlossen hat, wird jedenfalls dann ohne weiteres mit der Gesellschaft in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt, wenn die ursprünglichen Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk (§ 47 GBO) als Eigentümer oder Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen waren.
Abgedruckt: NJW 1998, S. 1220; GE 1998, S. 483 ff; WM 1998, S. 341 f.
**) KG, Beschluss vom 23. April 1998 - 16 RE-Miet 1742/98 -
Der vom Bundesgerichtshof (NJW 1998, 1220 = WM 1998, 341) herausgestellte Schutzgedanke des § 571 BGB greift auch bei dem Fall, in welchem nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrags eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin aufgetreten, sondern erst später anstelle einer Einzelperson in das Mietverhältnis eingetreten ist. (Leitsatz der Redaktion "Wohnungswirtschaft und Mietrecht")

Abgedruckt: GE 1998, S. 739 f.; WM 1998, S. 407 f.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 271


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