Mietrecht

Urteile

Vorzeitige Kündigung und Nachmieter

Hat der Vermieter auf eine vom Mieter ausgesprochene vorzeitige Kündigung die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses für den Fall in Aussicht gestellt, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter findet, dann darf er diesen nicht grundlos ablehnen. Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter von der Ablehnung eines Mietinteressenten unverzüglich Mitteilung zu machen, damit der Mieter in die Lage versetzt wird, weitere Nachmieter zu benennen. Lehnt der Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages mit dem Nachmieter ab oder teilt er die Ablehnung dem Mieter nicht unverzüglich mit, ist er dem Mieter zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet, der darin besteht, dass der Mieter weiter zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt.

LG Berlin, Urteil vom 28.07.2000 – AZ 63 S 541/99 –

Zwischen dem Mieter und dem Vermieter bestand seit 1. November 1988 ein Mietverhältnis. Im Mietvertrag war vereinbart: "Das Mietverhältnis beginnt am 1. November 1988 und endet am 31. Dezember 1989. Es verlängert sich jedoch um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2)". Nach der Vereinbarung im Mietvertrag betrug die Kündigungsfrist im November 1997 neun Monate.

Mit Schreiben vom 2. November 1997 kündigten die Mieter das Mietverhältnis zum 31. Juli 1998. Hierauf antwortete die Vermieterin mit Schreiben vom 10. November 1997 und wies die Mieter darauf hin, dass das Mietverhältnis aufgrund der Verlängerungsklausel erst zum 31. Dezember 1998 ende. Zugleich erteilte sie mit, eine vorzeitige Entlassung aus den mietvertraglichen Pflichten sei nur dann möglich, wenn eine entsprechende vorzeitige Weitervermietung der Wohnung erfolge. Für diesen Fall sollten die Mieter die Bewerbung von Mietinteressenten selbst veranlassen. Im Mai 1998 bewarben sich auf Veranlassung der Mieter insgesamt zwei Nachmieter. Der erste Nachmieter wünschte den Einbau einer Gasetagenheizungen auf eigene Kosten, und hatte, nachdem dies vom Vermieter abgelehnt wurde, kein weiteres Interesse mehr an der Anmietung der Wohnung. Der zweite Nachmieter wurde von der Vermieterin abgelehnt, da die Vermietung an zwei männliche Studenten nicht den Vorstellungen der Vermieterin entsprach.

Die Vermieterin verlangte mit der Klage die Zahlung des Mietzinses von Oktober 1998 bis einschließlich Dezember 1998. Die Mieter vertraten die Auffassung, ein Mietvertrag mit Verlängerungsklausel sei ein unbefristetes Mietverhältnis, das innerhalb der gesetzlichen Fristen kündbar sei. Die vertragliche Konstruktion, dass sich das Mietverhältnis immer bis zum 31. Dezember eines Jahres verlängere und nur mit einer Kündigungsfrist von neun Monaten zu diesem Zeitpunkt beendet werden könne, sei unwirksam. Darüber hinaus hätte der Vermieter die Wohnung ab Oktober 1998 an die oben genannten Nachmieter vermieten können.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies darauf hin, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Zahlung der Restmiete für die Monate Oktober bis Dezember 1998 nicht zusteht. Zur Begründung führte das Landgericht aus: Zwar ist das Mietverhältnis durch die Kündigung der Mieter vom 2. November 1997 grundsätzlich erst zum 31. Dezember 1998 beendet gewesen. Nach § 2 des Mietvertrages betrug die Kündigungsfrist, da seit Überlassung des Wohnraums mehr als acht Jahre vergangen waren, neun Monate. Da das Mietverhältnis sich ab dem 31. Dezember 1989 um jeweils ein Jahr verlängerte, wenn es nicht innerhalb der Kündigungsfristen gekündigt wurde, dauerte das Mietverhältnis nach der vertraglichen Regelung bis zum 31. Dezember 1998 fort. Diese Regelung ist entgegen der Ansicht der Mieter auch nicht unwirksam. Wie sich aus § 565 a Absatz 1 BGB ergibt, ist eine derartige Verlängerung befristeter Mietverhältnisse möglich. Dabei ergibt sich bei der Verlängerung befristeter Mietverträge zwangsläufig, dass diese zu einem bestimmten Termin, der auch Ende eines Kalendermonats sein kann, enden. Diese Regelung verstößt auch nicht gegen die Vorschrift des § 565 Absatz 2 Satz 4 BGB, nach der eine Beschränkung des Kündigungsrechtes auf den Schluss bestimmter Kalendermonate unwirksam ist.

Das Landgericht führte weiter aus, dass die Vermieterin den Abschluss eines Mietvertrages mit dem von den Mietern angebotenem Nachmieter unberechtigt abgelehnt habe. Aus diesem Grunde stehe der Vermieterin der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Zeit von Oktober bis Dezember 1998 nicht zu. Nach Ansicht des Landgerichtes konnten die Mieter das Schreiben der Vermieterin nur so verstehen, dass sie vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen würden, wenn sie einen geeigneten Nachmieter stellten. Aus diesem Grunde sei die Vermieterin gehalten gewesen, die Bewerbungen der von den Mietern gestellten Mietinteressenten zu überprüfen und nicht grundlos abzulehnen. Darüber hinaus begibt sich nach Ansicht des Landgerichtes für den Fall der Ablehnung eine Pflicht des Vermieters, den Mieter hiervon unverzüglich zu informieren, damit diese gegebenenfalls neue Mietinteressenten benennen können. Im vorliegenden Fall kann das Landgericht zu dem Ergebnis, dass die Ablehnung der beiden Studenten nicht ausreichend begründet sei, zumal beide eine Bürgschaftserklärung ihrer Eltern angeboten hatten. Zumindest sei die Vermieterin jedoch verpflichtet gewesen, die Ablehnung der Mietinteressenten den Mietern unverzüglich mitzuteilen. Da sie dies nicht getan habe, seien die Mieter außerstande gewesen, geeignete Ersatzmieter zu stellen. Die Mieter haben nach Ansicht des Landgerichtes insoweit einen Anspruch auf Ersatz des durch die Pflichtverletzung entstandenen Schadens in Höhe des geltend gemachten Mietzinses.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Kerstin Gebhardt

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 284

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