Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Vorliegen wohnwertbildender Merkmale der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2013

Lässt der Vermieter bei Vertragsbeginn auf Kosten des Mieters den Stuck in den Wohnräumen sanieren und die Elektroleitungen unter Putz legen, ist bei Ermittlung der ortsüblichen Miete der ursprüngliche Zustand zugrunde zu legen. Auch abgezogene und versiegelte Dielen in gutem Zustand sind einem Parkettboden nicht gleichzusetzen.

AG Charlottenburg, Urteil vom 01.11.2013 – AZ 232 C 167/13 –

Die Mieter und der Vermieter stritten über eine Mieterhöhung vom 25. Januar 2013. Bei Mietbeginn im Jahr 1999 hatte der damalige Vermieter auf Wunsch der Mieter den bereits mehrfach überstrichenen Stuck an den Zimmerdecken auskratzen und neu streichen lassen. Außerdem ließ er die auf Putz liegenden Elektroleitungen unter Putz legen. Die Kosten für beide Maßnahmen trugen entsprechend der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung die Mieter. Im Prozess um die Mieterhöhung vertrat der Vermieter die Auffassung, dass der nach Ausführung der Arbeiten nunmehr gut erhaltene Stuck wohnwerterhöhend sei und zudem das von den Mietern geltend gemachte negative Merkmal „Elektroleitungen überwiegend sichtbar auf Putz“ nicht mehr vorhanden und folglich nicht zu berücksichtigen sei. Die Vereinbarung mit dem früheren Vermieter könne ihm zudem nicht zugerechnet werden. Dieser Auffassung folgte das Amtsgericht nicht. Es stellte klar, dass vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserungen auch bei einem Vermieterwechsel unberücksichtigt zu bleiben haben. Zwar seien hier die Arbeiten vom (früheren) Vermieter durchgeführt worden. Da aber die Mieter die Kosten tragen mussten, sei der Vermieter faktisch in seinem Auftrag tätig geworden. Es mache keinen Unterschied, ob die Mieter derartige Arbeiten zur Verbesserung der Wohnung selbst durchführen oder auf eigene Kosten durch einen Dritten, hier der ursprüngliche Vermieter, durchführen lassen. Anderenfalls müssten die Mieter die Ausstattung der Wohnung quasi doppelt bezahlen. Außerdem vertrat das Amtsgericht die Auffassung, dass auch gut erhaltene, abgeschliffene und versiegelte Dielen wegen der geringeren „Qualität, Ästhetik und Haltbarkeit“ einem Parkettboden oder sonstigem „hochwertigen“ Bodenbelag nicht gleichzustellen seien.


Anmerkung:

Für dieses Mieterhöhungsverlangen war noch der Berliner Mietspiegel 2011 anzuwenden. Die Argumente des Amtsgerichts Charlottenburg lassen sich jedoch auch auf den aktuellen Berliner Mietspiegel 2013 anwenden.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Ulrike Badewitz


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