Mietrecht

Urteile

Von Möblierung und Lüftungsverhalten begünstigte Schimmelbildung und Mietminderung

Der Mieter kann bei Schimmelschäden die Miete auch dann mindern und die Beseitigung des Mangels verlangen, wenn der Mangel zwar aus seiner Sphäre stammt, er den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat. Ein Mieter ist berechtigt, seine Möbel an Außenwänden aufzustellen. Eine in den allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Vereinbarung, wonach ein Mindestabstand von 5 cm einzuhalten ist, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

LG Berlin, Urteil vom 07.04.2010 – AZ 65 S 400/09 –

Vermieterin und Mieter stritten um die Beseitigung von Schimmelpilzbildung in den Wohnräumen der Mieter. Die Mieter hatten mit Schreiben vom 15. Februar 2007 mitgeteilt, dass trotz ordnungsgemäßen Lüftens an den Außenwänden Schimmel aufgetreten und dadurch bereits ein Schaden an Möbeln und Büchern eingetreten sei. Wegen der Schimmelbildung minderten die Mieter die Miete um 15%. Die Vermieterin klagte u. a. auf Zahlung des durch die Minderung bedingten Mietrückstands. Das Amtsgericht hat einen Sachverständigen zur Feststellung der Ursachen der Schimmelbildung beauftragt. Der Sachverständige gelangte zu der Feststellung, dass die Außenwand zwar den technischen Ansprüchen zum Zeitpunkt der Errichtung (in den 60er Jahren), nicht jedoch den heutigen Anforderungen an einen Mindestwärmeschutz entspreche. Das Lüftungsverhalten sei zwar für heutige Anforderungen ausreichend, liege aber im Grenzbereich. Schließlich würden auch die an den Außenwänden aufgestellten Schrankwände zur Schimmelbildung beitragen. Die Ursache der Schimmelbildung könne daher nicht eindeutig isoliert werden und liege in einer Überlagerung der Grenzbereiche des Heizungs- und Lüftungsverhaltens in Verbindung mit einer nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechenden Wärmedämmung.

Das Amtsgericht hat daraufhin den Mietern unter dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens einen Teil der Minderung zugebilligt und die Klage wegen eines anderen Teils abgewiesen.

Auf die Berufung der Mieter gelangte das Landgericht in seinem Urteil zu dem Ergebnis, dass die Mieter aufgrund des Mangels berechtigt waren, die Miete um 15% zu mindern, zumal sich der Mangel nicht nur auf optische Beeinträchtigungen beschränkt habe. Hierbei komme es nicht darauf an, dass der Mangel neben anderen Ursachen auch aus der Sphäre der Mieter stamme. Ein Minderungs- und Mängelbeseitigungsanspruch bestehe auch dann, wenn ein Mangel zwar auch aus der Sphäre des Mieters stamme, dieser aber den Mangel nicht zu vertreten habe, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht überschritten habe.

Im vorliegenden Fall konnte dem Mieter fehlerhaftes Heiz- oder Lüftungsverhalten nicht vorgeworfen werden. Der Sachverständige habe insbesondere festgestellt, dass sich auch bei üblichem Heizungs- und Lüftungsverhalten eine Schimmelbildung in dieser Wohnung nicht vollständig vermeiden lasse. Die vom Mieter gewählte Möblierung sei üblich und nicht vertragswidrig. Das Landgericht stellte klar, dass es dem Mieter möglich sein muss, seine Wohnung zu möblieren und hierbei auch Möbel an den Außenwänden zu platzieren.

Die im Mietvertrag enthaltene Vertragsklausel, wonach Möbel und Schränke nicht direkt an die Wand gestellt werde dürften, sondern ein Mindestabstand von 5 cm einzuhalten und Schränke auf Sockeln mit mindestens 5 cm Höhe zu stellen seien, benachteilige den Mieter unangemessen und ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Besitz an der Wohnung und die uneingeschränkte Nutzbarkeit der Wohnung zu verschaffen, ohne dass es Vorgaben hinsichtlich des Aufstellens von Möbeln geben dürfe. Das gelte insbesondere bei Küchen, bei denen es heutzutage üblich sei, diese mit Einbaumöbeln direkt an den Wänden (auch an den Außenwänden) zu montieren.

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