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Verzicht auf Kündigungsrecht kann auch durch Formularmietvertrag erzwungen werden

Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam (Fortführung des Senatsurteils vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 -, NJW 2004, 1448).

BGH Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2004 – AZ VIII ZR 379/03 –
LG Osnabrück, AG Nordhorn,

Die monatliche Kaltmiete der am 01.08.2002 von einem Paar gemieteten Wohnung belief sich auf 250 Euro, zuzüglich 160 Euro Nebenkostenvorauszahlung. In dem Formularmietvertrag heißt es unter anderem:

"§ 2 Mietdauer

(…) 3. Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt. (…)"

Im August und September 2002 zahlten die Mieter/innen jeweils nur einen Teil der vertraglich geschuldeten Miete. Weitere Mietzinszahlungen erfolgten nicht. Mit Schreiben vom 14.11.2002 teilte die Mieterin (Beklagte zu 1) dem Vermieter mit, dass sie und der Mieter (Beklagter zu 2) sich getrennt hätten und beide das Mietverhältnis kündigten. Der Vermieter erklärte daraufhin seinerseits mit Schreiben vom 03.12.2002 wegen unstreitig bestehender Zahlungsrückstände die fristlose Kündigung. Der Kläger konnte die Wohnung erst zum 01.05.2003 anderweitig vermieten.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Der in § 2 Nr. 3 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss für die Dauer von zwei Jahren sei unwirksam. Ein befristeter Kündigungsausschluss wirke wie eine Verlängerung der Kündigungsfrist um diesen Zeitraum. Eine derartige Fristverlängerung zum Nachteil des Mieters sei nach dem Wortlaut des § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam.

Dieser Auffassung folgte der Bundesgerichtshof (BGH) nicht: Der dem Kläger als Vermieter auf Grund des vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten zustehende Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf den Zeitraum beschränkt, bis zu dem der Mieter erstmalig ordentlich hätte kündigen können. Vorliegend war nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrags eine ordentliche Kündigung innerhalb der ersten beiden Jahre nach Vertragsschluss ausgeschlossen. Die Frage, ob ein zeitlich befristeter Verzicht des Mieters auf eine ordentliche Kündigung zulässig ist, hat der Senat in seinem Urteil vom 22.12.2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) mittlerweile abweichend von der Auffassung des Berufungsgerichts entschieden. Die Regelung des § 2 Nr. 3 des Mietvertrags ist wirksam. Sie verstößt insbesondere nicht gegen § 575 Abs. 4 BGB, weil diese Vorschrift lediglich eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf verhindern soll. Dagegen dient sie nicht dem Schutz des Mieters vor einer längeren Bindung an den Vertrag (Senat, aaO II. 2.).

An der Wirksamkeit der Bestimmung ändert auch die Tatsache nichts, dass der zeitlich befristete Ausschluss der ordentlichen Kündigung anders als in dem der Senatsentscheidung vom 22.12.2003 zugrunde liegenden Sachverhalt durch Formularvertrag vereinbart worden ist. Die Regelung in § 2 Nr. 3 des Mietvertrags benachteiligt die Beklagten jedenfalls deshalb nicht unangemessen im Sinn von § 307 BGB, weil sie für beide Seiten gelten soll. Wie der Senat bereits in dem genannten Urteil ausgeführt hat, ist auch der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen (Senat aaO unter II. 1. b)). Damit liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. Auch § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (Senat aaO unter II. 1. c)). Letztlich ist eine Regelung, wie sie in § 2 Nr. 3 des Mietvertrags getroffen worden ist, angesichts des Willens des Gesetzgebers, auf den bereits verwiesen wurde, jedenfalls dann nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sich der Vermieter in gleicher Weise bindet.

Da somit der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters wirksam war, war die Verpflichtung der Beklagten zu 1 zum Schadensersatz nicht auf den Zeitraum bis 31.03.2003 begrenzt. Dem Kläger stand vielmehr auch für den Monat April 2003 ein Schadensersatz in Höhe von 250 Euro zu.

 

Siehe auch: Fortführung des Senatsurteils vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03 -, NJW 2004, 1448


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